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提问：成哥好，请问我在17年买的房为什么一直不涨？我看别人的都涨了好几千了。
回答:为什么你的房子死活不涨？可能有以下5个原因：
1.选错城市：房价就是城市的股票，影响房价80%的因素就是城市和区域，影响房价的100分里，已经丢了80分，剩下再怎么努力，结果可能都是不及格。
2.区域错配：就是在刚需板块买豪宅，在豪宅板块买老破小，离区域的主流购买力太远，所以没有市场。
3.产品硬伤：比如没地铁，户型奇怪，朝向太差，周边环境太LOW，附近有厌恶设施（如垃圾站、污水厂）等等，这样的房子没人愿意住，涨幅自然也不咋地。
4.没有利好：没有利好的盘，比较难吸引资金入场，一个看上去有美好未来的产品，才是好的投资品，而一个连利好预期都没有的产品，那很可能只是个普通消费品而已。
5.涨幅透支：房价不是不涨，而是你提前以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位。
提问：成哥你好！成都近郊2号线地铁沿线龙泉驿区书房板块，是买带电梯的次新房还是不带电梯的超过10年的老房？这种老房值得淘吗？新都三河场锦水河与龙泉驿书房哪一个更值得买？青白江区地铁规划的区域值得现在入手吗？非常感谢！
回答：成都过去5年的次新房的涨幅会比老房大一点，少数例外是一些热门的学区房。步梯老房能不能买，关键看地段和价格的性价比。老房存在的基础，缺一不可：上车需求的挤压；大量无法转移的人口；低总价，高得房率、得功能率。
市中心的老房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。不要买远郊和城乡结合部的老破小，脱离了人口稳定密集的地区，老房的价值迅速打折。一线城市的能级总的来说更高，市中心存量财富的积聚效应更明显，老房相对会更加保值一些，但升值受限。
成都的市中心存量财富积聚效应相对没那么高，土地供应也比较充足，新增的新房供应就会比较明显地形成对老城区老旧住宅的冲击。
再加上成都东西南北不断拓展新区摊大饼，所以龙泉和书房的老房买入价值不太大，因为次新现在已经很便宜了。能买限购区就别买青白江。具体推荐可以参考内部分享！
提问：成哥好，货币贬值，实际购买力在下降，房子下跌已成为了趋势所在，未来房子还能比钱更保值吗？
回答:未来房价肯定会上涨，尤其是一、二线城市，以及城市群周边城市，或经济相对较好的东部城市。为什么房价会上涨是因为通货膨胀，我们的经济还在增长，另一方面可能是人民币贬值。房地产仍然是一种很好的保值资产。刚需应该抓紧时间买房。从长远来看，房价大幅下跌的可能性不大。存钱收益跑不赢通胀。
提问：成哥好，单身，名下高新区中铁城南锦汇有一套小面积套二，手里子弹70。准备卖小套二凑个首付换个10年左右改善自住，后期想卖了再投资，目前看中鑫耀美泉乐府叠拼150平米和保利大国璟跃层167平米，单价在22000和23000，首付在100—120，想平衡自住和投资需求，现在比较纠结买哪套，请成哥给点建议，或者有其他更好满足需求的楼盘也推荐一下！
回答：单价差不多的情况下，建议选保利大国璟。1、从商业配套来说，保利要好很多，周边大型的商业如：万达。2、从交通上它离地铁站更近一些，无论是升值还是保值优势都要明显一些。3、面积，改善型住房，面积大一些居住性要好很多。
提问：成哥好，请问下现在开盘的麓鸣九天和金成府，哪一个会更保值?更适合购买?金成府因为已经确定学区房(教科院)麓鸣九天是TOD，学校不确定,这个根据规划的话，如何来比较?麻烦给个建议?谢谢了！
回答：目前来看学区对房价的影响很大，但麓鸣的学校尚未确定，所以不得而知，同时也不排除长远的未来逐渐推行多校划片，弱化房子的学票价值，那那些靠学区价值支撑起价格的小区又存在这一政策风险。不过二者选哪一个，可以根据楼盘本身的价值和自己家庭的实际情况来决定。
楼盘品质来说，麓鸣要好得多，周边配套规划的丰富度也更强，唯一就是面积大总价高，所以我认为如果是比较有经济实力的改善自住需求，对居住品质要求更高的，可以选麓鸣九天。
金成府的优势主要就是面积控制，总价比较便宜，然后周边还挨着公园，也有学校，劣势主要是高低配、建筑密度大，居住的舒适度要略低一些。所以如果经济实力不足以支付更好的房子，或者不愿意花更多的钱买房子,买金成府也还是比较有性价比的。
提问：成哥好，想问几个问题，
1、天府新区--南湖香麓的车位一个要十万块，这个价格政策吗？
2、如果我想投资房产，有必要配置一个车位吗？
3、如果我现在投资了一套房，是不是马上装修完租出去会比较好？
回答：1.相比海锦江城的话，这个价格有点小贵
2.如果不是自用，其实没必要投资一个车位，金额有限不说，翻一翻出去也没多少钱。
3.如果租出去又能制造一定的收益，那显然是要出租的
提问：成哥好，买了一套房子，想做纯公积金贷款，公积金管理中心说可以贷30年，开发商合作银行说最多25年，谁说的是对的？我想自己去找银行办，开发商不让，说必须找合作的银行，这个是规定吗？我能自己找银行办贷款吗？
回答：公积金借贷买房，男性最长可借贷至65岁，女性最长可借贷至60岁，最长借贷年限不能超出30年，二手房最长借贷年限不能超出20年。所以公积金管理中心说的是借贷最长时间30年，但是具体还要根据每个人的年龄，以及银行相关政策来看，一般开发商都有指定合作银行。
提问：成哥好，沈阳土著，想把家里老房子卖了投资新房子，是投资曹仲好还是于洪沈北好呢？曹仲华发1.9w清水2022年未交房，曹仲华未来发展会好吗？手里的钱是该买一套曹仲，还是该沈北于洪分散投资呢？曹伸就要开盘了，感觉对标的万科翡翠滨江去化没有预期好，所以特 别迷茫。希望成哥指点一下！
回答：你好，曹仲区域定位沈阳未来高端住宅区，客群结构为长白业主升级以及全市高端改善，由于现在仍处于起始阶段，需要一段时间来成熟。自住可入，投资回报率一般。 新盘看沈北，二手淘市区。 二环内沈河区南塔、泉园、万柳、方家栏、北站、老市府、大西、金融中心，三环内的于洪新城，依然是被严重低估的板块。 可以于洪沈北分散投。
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