1月15号，《2020年1-12月武汉市房地产市场运行情况》如期公布，【越乔】仔细一看数据，12月单月销售商品住宅高达4.6万套，是平时单月的2倍，着实给“惊”住了，难免让人“疑虑重重”，恰似“开挂”了一般，貌似完成了2020年目标，但又好像没有完成，让人既好奇，又费解。
越乔截图自武汉住房保障和房屋管理局
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【越乔】梳理了一下销售数据，2020年1-12月武汉新建商品房销售224735套，销售面积2469.44万平方米（其中，预签约23629套，预签约面积255.56万平方米）。
如果单纯从销售面积数据上看，2020年武汉的目标貌似已经完成了，而且还不错，超过拼搏目标2%（2448万平方米）；但如果严格按“已网签”算，又好像没有完成，因为“预签约”不能等同“已网签”，所以，之前“预签约”数据得减下来再计算。
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在这里还要说一下，一般情况新建商品房是包含了商品住房、写字楼、商铺等，往往“目标”数据也是包含了上述几类的总和。而在楼市，我们大多谈的是“商品住房或商品住宅”这一类，这类往往涵盖了一般住宅、别墅、公寓等，大家注意区分，概念不同，定义不同，数据也会好理解一些。【越乔】每次做表统计的也是商品住房数据。
2020年1-12月武汉新建商品住房销售197187套，销售面积2195.53万平方米（其中，预签约21791套，预签约面积233.88万平方米）。
看到这组数据，是不是感到非常“惊讶”？仔细计算一下，12月单月销售商品住宅高达46186套（含预签约数据），创下“全年之最”，如果没记错的话，这个数据也创下“历史之最”，而11月份单月新建商品住宅销量为2.2万套（含预签约数据），10月份单月新建商品住房销售2.7万套（含预签约数据）。到这里，想必大家也看出来了，其中包含的“预签约”的份量不轻，可谓“压舱石”。
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在二手房交交易方面，2020年1-12月武汉存量住房成交85788套，成交面积817.81万平方米，同比减少12.34%。也就是说，12月单月存量房销售11098套，因为不涉及“预签约”，所以数据还是比较稳定。
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最后，在库存方面，截至2020年12月末，已批准预售尚未网签的商品住房175693套，面积2059.59万平方米。库存套数再次创下全年新记录，达到2020年最高，远超2019年。
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“疑虑重重”下，那到底什么是“预签约”？随着2020年10月9日，武房规【2020】3号正式实施（），“预签约”的概念开始出现。
越乔截图自武汉住房保障和房屋管理局
按官方解释，预签约数据为仅预签约尚未纳入网上签约的统计数据，【越乔】的理解就是，预签约数据代表房子已卖出但是并未正式网签备案，应该可以算得上是一种“名义上的”销售数据。所以，如果要计算已签约数据，那就应该把“预签约”数据减掉，所以，最后呈现的数据让人既好奇，又费解。
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按照公布的统计数据计算，2020年一整年，武汉楼市商品住宅供应总计有379097套，总计销售197187套，整体去化率约52%，新房库存175693套，去化周期约9个月。
关于2020年武汉房价，前几天【越乔】根据国家统计局最新数据，做了最新解读，感兴趣的朋友可以去看看（）
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2020年最后一个月，武汉新房销售有突破，“以价换量”的策略还是很有成效，迎合买方市场预期，这在另外一方面，也说明了开发商确实已经到了“不得不降”的地步，楼市打折促销力度甚至超过2019年。另外，新房库存再攀新高，土拍又源源不断，这势必会给2021年武汉楼市带来压力。
如果说，2020年为了完成销售目标，加快供销节奏起到了不小作用，那么，接下来，2021年要考虑加快楼市去库存，武汉也应适当调整供销节奏，这也会起到关键作用。
2021年，房地产“5条红线”还将继续加快影响楼市新格局，房企去杠杆、居民去杠杆将成下一个目标，武汉全面落实房地产长效机制有望落地。未来，楼市长效机制+金融长效机制将双管齐下。
下一个5年时间，甚至更长时间，武汉楼市限购、限贷常态化，“炒房”时代显然已成过去式，曾经看过很多人“一夜致富”，现在看到更多人在“一夜致负”。【越乔】一贯喜欢“深究”楼市背后，希望对大家做买房决策上或多或少能有些帮助。