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天泰集团冲刺上市:2019年销售额下滑,应收关联方账款飙升

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贝多财经 2021-01-18 15:06

又一家房地产企业要赴港上市。日前,位于青岛的天泰国际控股有限公司(下称“天泰国际控股”,其境内主体为天泰集团)向港交所公开递交IPO招股书,准备在港交所上市。

截至2020年10月31日,天泰国际控股拥有由附属公司及联营公司开发的位于山东省8个城市(即青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁)的54个物业项目。

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截至报告期末,天泰国际控股的土地储备总量约520万平方米。其中,可供销售总建筑面积约30万平方米的已竣工物业、总建筑面积约380万平方米的发展中物业、总建筑面积约110万平方米的持作未来开发物业。

体量相对较小,2019年销售额下滑明显

根据行业报告,以2019年的销售总额计算,天泰国际控股是于山东省设立总部的16大地方物业发展商之一,市场份额占0.49%,体量相对较小。换句话说,即便是在山东省,天泰国际控股的排名也相对靠后。

招股书显示,2018、2019年与2020年前三季度,天泰国际控股实现的合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元与59.26亿元;同期,对应的已交付建筑面积为24.49万平方米、45.71万平方米与21.43万平方米。

贝多财经发现,天泰国际控股在2019年的销售额较2018年减少了21.66%,而其销售面积却同比增加接近一倍。这也意味着,其平均销售价格下滑超过一半。2020年前三季度,天泰国际控股的销售额也未能超过2018年的水平。

根据招股书,天泰国际控股2019年的预售建筑面积、已收预售资金、已交付建筑面积及已确认收入分别为13.90万平方米、58.14亿元、45.71万平方米、33.34亿元,2020年分别为97.57万平方米、78.48亿元、57.90万平方米、57.05亿元。

2018年、2019年,天泰国际控股的营收为26.45亿元、33.62亿元,对应的净利润分别为3.13亿元、3.17亿元。2020年前三季度及2019年同期,其营收为29.31亿元、12.94亿元,净利润分别为2.31亿元、-94.6万元。

其中,物业开发及销售收入在2018年、2019年与2020年前三季度,分别贡献约25.98亿元、33.34亿元与29.14亿元的营收,分别占其同期总收入的约98.2%、99.2%与99.4%。

值得一提的是,天泰国际控股还终止了物业开发及销售以外的业务,并分别于2019年7月、2019年8月、2019年8月及2020年11月出售青岛天禾、青岛伯珊、青岛泰幸福及青岛天泰爱家物业服务的全部股权。

报告期内,天泰国际控股分别录得已终止经营业务的应占合营公司利润约50万元、40万元及零。2018年,其录得应占联营公司亏损约670万元,2019年为亏损约1.15亿元,2020年前三季度为亏损约490万元。

债务高企,应收关联方账款飙升

招股书显示,天泰国际控股的主要供应商为建材供应商及建筑承包商。2018年、2019年与2020年前三季度,其向五大供应商作出的采购额分别占总额约41.1%、37.6%与27.0%。其中,最大的供应商占比分别为14.1%、10.7%与7.8%。

报告期内,天泰国际控股来自五大客户的收入分别仅占其总收入约9.3%、17.2%与1.4%,而来自最大客户的收入分别占同期总收入约6.7%、14.2%与0.4%。天泰国际控股称,除公司A外,其五大供应商及客户均为独立第三方。

截至2019年12月31日止年度,天泰国际控股的经营活动所得现金流量为负(即-17.74亿元)。天泰国际控股称,主要由于物业开发活动持续增加及加大土地收购力度产生大量经营活动所用现金净额。

招股书显示,天泰国际控股存在高额债务。报告期内,其包括银行贷款及其他借款分别约为17.89亿元、35.93亿元与37.38亿元。截至2019年12月31日,其负债权益比率约为5.2%。

2018年、2019年、2020年前三季度,天泰国际控股的金融负债利息总额分别为2.21亿元、3.18亿元、2.36亿元,超过其同期的净利润规模;现金及现金等价物约为16.54亿元、21.18亿元、25.05亿元。

对于监管划定的“三道红线”,天泰国际控股在招股书中表示,截至2020年9月30日其负债资产比率(不包括合同负债)、净资产负债比率及现金短债比率分别为81.2%、不适用及2.7。

根据天泰国际控股披露,其曾经历了若干不合规事件,包括与预售资金有关的事件,即未将所需款项全数或直接存入监管专用账户及未在监管专用账户中保持足够的余额;办理行政审批程序及/或取得有关必要许可证前开工等。

报告期内,天泰国际控股的应收关联方款项分别约为5250万元、6120万元与1.07亿元,呈现逐年增加趋势;应收附属公司非控股股东款项分别约为3.52亿元、4.86亿元、4.26亿元。

股权方面,天泰国际控股由赵洁100%持股。重组完成后及上市前股权结构显示,青岛天泰集团通过直接和间接方式持有青岛天泰房地产83.45%的股权。其中,青岛天泰房地产为天泰国际控股在境内的运营主体,旗下控股多家房地产公司。

不过,赵洁并未在天泰国际控股的体系中出任职位,但曾在青岛天泰集团担任董事及董事长一职。资料显示,赵洁在1996年投资了青岛天泰集团,并获得了控制权。2016年,赵洁从管理团队中淡出,由戴大为、王清建等接管。

招股书显示,戴大为是天泰国际控股的执行董事兼总裁,王清建为执行董事兼副总裁。除了戴大为、王清建外,天泰国际控股的高管还包括执行总裁李军、副总裁赵民、财务总监贾洪辉等。

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