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温州实验中学分校、温州实验中学集新校区、温州第二外国语辖区、温州中学附属初中、瓯海外国语学校辖区、瓯海外国语分校辖区......当前，学区已成了温州楼市热门话题中的热门。
有好学区的新盘一房难求；无学区的，也要变着法搞一个出来；不知名的学区，也要通过各种途径招引知名的学校落地......近两年，温州市区很多新盘靠“学区房”这杆大旗拉动住房销售，并屡试不爽。
特别是那些卖不动的楼盘，"学区房"概念似乎成了最后的救命稻草。
以前学区房是二手交易的热点，现在似乎新房交易也走上了同一个路径，凡是与“学区房”沾边的新盘好像都不愁卖。各大房企更像是，突然发现了一招销售的武功绝学，一拥而上，纷纷祭出自己的“学区房”概念。
虽然部分城区有规定，学校需要在建成投用后，才能设定办学定位、办学属性、施教区域等事项。但在销售滞缓的情况下，各大房企使出浑身解数，让自己的项目和学校有关，哪怕那关系只是想象而已。
在这一波波学区概念的加持中，看似热闹的市场还能走多远？当所有人都抓住了这根救命稻草后，学区房还会是原来的学区房吗？
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在说这个沉重的话题之前，我们不妨先回顾下，近两年因学区而火起来的板块或楼盘。
首先是七都板块。2019年3月，七都鹿岛万象天地二期开盘，毛坯均价2万出头，开盘当天认购了约70来套，认购率在25%左右，数据并不理想。但随后，实验六中分校落地的传闻袭来，楼盘突然大火，接着从第三期到第九期，走出一条长红线，并成为现象级楼盘。
之后，随着建小分校和实验中学分校官宣落地，与鹿岛万象天地一路之隔的金悦澜湾顺势开盘，轻松售罄。很多房开看着都眼馋！
其次是瓯海区。因为瓯海区有机会在交付前拿到当地教育局的红头文件，所以各个楼盘更是不遗余力的打学区概念。
比如南湖板块，起初整个南湖板块主打万象城、三垟湿地以及轨道交通概念。虽然在交通、环境、商业配套上有一定潜力，但因为供应量较大，一直卖的不温不火。后来瓯海区政府发了大招，公布了温州中学附属初中及温州二外扩招的框架协议，整个板块随之沸腾。
房企们像看到了救命稻草一样各显神通，纷纷宣称拿到红头文件。市场也是相当买账，交易量迅速上升，部分楼盘小面积户型没过多久就所剩无几。
图片来源 各大微信公众号
当然，不是所有项目都有这个运气。救命稻草毕竟是用来救命的，如果把这当做唯一倚仗，宣传过猛也会引来反噬。
如位于桃花岛的博悦湾，还引发了学区事件。
对于新盘学区概念的打造，以上种种都算是小菜，大多是在销售期间蹭上学区概念，有了一波喜人的业绩。而黄龙集新未来社区则是从拍地开始，就裹挟着“学区房”概念，可谓霸气侧漏。
这个学区概念的年度盛宴，从2020年4月拍地之前，就已是山雨欲来风满楼。刚开始是有小道消息说这里将规划实验中学分校。之后变成了实验教育集团将在此落地一个小学、中学九年一贯制的学校。再后来更是匪夷所思的传出了实验中学总部要搬到这里传闻。
消息一个比一个劲爆，市场热情一次比一次高涨，甚至让参加土拍的房企都产生了幻觉，仿佛只要拿下地块，销售是完全不用担心的。在这样的气氛下，最后由宝龙&雅戈尔，以楼面价18279元/㎡竞得，创下近年城西楼面价新高。
随后，项目虽然以未来社区九大场景为宣传重点，但市场的焦点从未离开过“实验双星”。甚至直接将销售价格和实验总校学区房的价格做对比，来评估是否值得入手。
此热度在10月1日展示厅开放期间达到井喷，据说展厅采取了限流排队措施，人多到样板房都挤不下。
后来，因为有人提出了总学位数和总套数之间存在数量上的疑问，导致市场氛围减弱。此后，在2020年12月9日的首开大秀中，虽然约22亿销售额，表现已相当不错，但似乎少了期待中的惊艳。
此后，房开再祭出与隔壁小区同招生办法和施教范围，并承诺如果交付后学区不一致，可以无条件退房，附加条款写进合同内，并加盖公司公章！
学区概念房，似乎仍然意犹未尽！
而同属于集新未来社区的中铁建·未来视界项目至今还未开盘，不知道市场将给与怎么样的反馈，期待2021年揭晓答案。
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我们可以看到，学区概念已经成为新盘销售的利器，甚至是极其重要的救命稻草，但也有一些板块和楼盘是例外的。
一个是以时代滨江上品为代表的豪宅。这类楼盘的热卖，和学区没有半毛钱的关系，更主要的原因来自所占的地段和资源的稀缺性，比如一线看江、万象城配套等因素。
买得起此类总价的购房者，也大多买的起温州一类学区房，所以楼盘的学区问题，并不是考量的首要问题，住的爽，有面子才是核心。
另一个是瓯江口板块为代表的投资板块。此类板块，考量的是红利兑现的能力。拿瓯江口板块举例，有些红利已经落地，有些正在建设，有些则是规划。比如南口大桥、北口大桥、S1线、S2线、高新产业、附二医、外国语学校、新会展中心、瓯洞一体化等等。
学区红利当然会是其中重要的利好因素，但只是其中一环，并不是全部。
瓯江口实拍 来源 瓯江口发布
除此以外，剩下的大多数是刚需、改善的楼盘。学区好坏，对于此类楼盘的销售是相当重要的。购房的三大用房需求“结婚、改善、教育”都与学区有关。
买一套婚房压力已经不小，如果还要在7-8年内，再加一套学区房的话，那是难上加难了。有机会“婚房+学区”可以一次到位的话，即使多花20-30万也是值得的。改善需求也一样，如果能在改善居住的同时，把孩子的初中学区问题一并解决了，那下手肯定会更果断。
但要注意的是，不是所有的“学区房”概念，都会带来强劲销售。比如远洋·泊云庭，即使拿到了，业主凭购房合同即可送子女就读瓯海外国语学校教育集团旗下的温州市瓯海区艺术实验小学，瓯海区实验中学或新桥中学（来源 远洋在温州）的红头文件，但销售依然一般。
学区是市区很多楼盘的最后一根救命稻草，但在某些楼盘却不是，特别是伪学区。
当然，还有那些地段不错，价格也不贵的板块，却仅仅因为学区一般，就卖的有些困难，比如牛山的大国璟、新鹿园等等。
就此种种，随之问题也就来了，当楼盘销售越来越依靠学区概念拉动，甚至某些楼盘因为学区概念较强，连户型都围绕此概念设计的时候，整个市场还能走多远？
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当前，温州正在大力推动集团化办学，并大量新建新学校，这是城市发展的需要，也是众多新区必不可少的配套。
实验六中、广场路小学、建设小学的分校越来越多，这是好事吗？当然是好事，而且是大好事。
首先从教育硬件上来讲，这是实实在在的提高。其次优秀的学校除了师资、生源以外，也有其独到的管理模式和教学方法论。短时间内师资和生源不可复制，但管理模式和教学方法论却可以延伸和复制。名校分校的教育质量，上限难以估计，但下限还是有保障的。
从另一个方面看，既然建学校对于房企拉动销售十分重要，那么房企就会不予余力的，通过引进知名学校、调动资源、捐助资金等等举措，促使好学校尽快落地。这从客观上加速了教育质量的提升，让教育均衡向前迈进了一步。
市实验中学集团集新校区示意图 来源房哥
最后，回到前文的疑问，靠着学区概念这根救命稻草，新房楼市还能走多远？
我们看到，2020年温州提出了集团化办学3.0概念，力争到2022年，实现义务教育公办学校集团化办学全覆盖（来源温州日报2020.05.22报道）。可见在今后的几年内，各类名校分校还会以各种形式不断涌出。
当名校分校变得不再稀缺时，如今无往不利的学区概念楼盘，恐怕也将走到尽头。人无我有是稀缺，人人都有那就是普通了。
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