学区宝汤圆老师周末去双流踩！盘！啦！这一次踩盘的是二圈层翘楚-双流。
众所周知，主城区的教育资源是最集中的。但是由于种种原因，有些家长还是想考虑二圈层的房子，并且想知道二圈层的哪些地方的教育资源好一些。
近期，学区宝的汤圆老师就去二圈层热度较高的双流踩了盘，以下都是老师发自肺腑的感言与建议。
01
双流区的优劣势
双流怎么样？值得买吗？
对一个区域的宏观了解是决定是否购买这个区域房子的首要条件，对于双流片区这个地段，汤圆老师首先总结了一下它的优劣势。
双流区的优势
地理位置：
双流近城南，近城西，算是近郊区，距离主城南区很近，发展态势良好。曾经部分高新区的土地也是从双流划出去的。
交通：
公交车方面，双流区成网的公交车相对比较便利。
路网方面，为了修建大运会的场馆，双流航空港部分区域的马路正在扩宽，路网交通相对便利。
轨道交通上，8号线，6号线通车，20分钟直达城南。将来15号线，30号线也在规划中。
高速列车方面，双流建有双流西站高铁站。
航线方面还有人民群众喜闻乐见的双流机场。
教育资源：
高校方面，双流区有川大江安校区，成都信息工程大学等学校，尤其是四川最好的高校川大，撑起了高等教育的半边天。
另外，双流户籍还有升学政策福利：15年免费教育，从幼儿园到高中都是免费教育，中学阶段还有三个国家级重点中学。
发展规划：
双流这边计划发展成为公园城市，航空枢纽。并且将要发展天府新区空港高技术产业功能区，将双流打造成以临空产业为主导的城市副中心。
双流区的核心职能为“一门户、一基地、两中心”。双流区要实现“一门户、一基地、两中心”的目标，就要求构建结构清晰、功能明确的区域公路网体系，实现市域各片区道路“联成线、接成环、布成网”。
居住体验：
双流正在建设“示范性公园城市”，双流万达等商圈也正在发展，总体而言比较宜居。
图源/网络
双流区的劣势
噪音污染：
双流的航线污染较大，介意噪音的家庭可能需要和经纪人沟通选择远离机场或者非航线下的小区。
二圈层升学及政策劣势：
双流的户籍在初升高的时候，如果要去主城区读书，双流户籍的孩子会多出来一个“调招线”，分数一般会高个几分。
并且双流区作为二圈层，跟主城区大部分区域相比，它的公立小学数量肯定是没有那么多的，并且生源肯定是跟主城区差了很大一截的。
指标到校、小校摇号等政策方面也是不如主城区的资源好，教育政策还是向主城区的好学区倾斜的。
居住体验和教育资源的分配不均：
在教育上，永远是配套成熟的板块的教育资源较为优质，而新兴的板块还需要时间的考验。成都的主城区如此，双流区也不例外。
双流的公立的优质教育资源集中在老城区的东升板块，比如“棠湖小学”。
棠湖小学和棠湖中学距离很近，也是颇有历史的一所小学，据说是毛主席的秘书的母校，学校有近百年的历史，棠小在双流也还是小有名气。
东升板块也是我看的第一个双流的板块，当我在出双流广场地铁站的时候，我还是有些不适应，这边不同于高楼大厦的城南，而是一个因为限高，所以看起来比较低矮，有些灰尘扑扑的老城区。
这边环境很一般，房子也多为“老破小”，多为步梯，家里有老年人的话居住起来比较难。
而新城区例如航空港板块，属于公立学校较弱，私立学校较强的区域。双流的私立教育资源不错，但是和主城区一样，都是需要摇号，不一定能够摇中。
总结
总而言之，双流的老城区东升板块承载了二圈层最为优质的教育，而靠近城南的航空港，怡心湖板块等又承担着城南经济产业的“价值外溢”。
而公园城市的建设，也让双流的宜居程度大大增加——在双流，既满足年轻人去城南工作的需求，也能够满足家庭的居住需求和子女教育的需求，并且房价非常的喜人，成为了许多预算不高的刚需家庭安家置业的首选。
双流棠湖公园实拍
双流棠湖公园实拍
02
双流区的学校及政策如何？
双流的教育，总结起来就是“9年义务教育，15年免费教育”。
义务教育是属于公民义务，属于强制性的必须履行的，义务教育阶段的孩子一定有书可以读。非义务教育可上可不上，非强制性。
在我国，是九年义务教育，小学和初中属于义务教育，而幼儿园和高中属于非义务教育。
2011年开始，双流实行高中免费，凡双流籍学生，无论来自农村还是城市，读普通高中还是职业高中，都能享受免缴学费的高中教育。
2017年开始，双流实行幼儿园免费。免费是指的双流区政府定价的公益性幼儿园，免费对象是入园时年满3周岁的双流籍幼儿。
而在这一次的看房过程，我惊讶地意识到一个事，双流的房子“学区溢价相对较少”。
而学区房，主要也是针对的义务教育阶段，于是我分析双流区学区溢价少的原因，发现其实是双流户籍带来的入学资格不够诱人，下面我们分学段来分析一下双流区的教育资源。
小学：
双流是距离主城区较近的近郊区，但是成都排名前40强的小学，几乎都在主城区。
双流本地的比较好的是“双流棠湖小学”，“双流实验小学”“棠湖外国语小学”和“东升小学”，相对主城区的好学校，就比较普通了。
中学：
双流的初中大多数的就读方式都是划片！划片！划片！重要的事情说三遍。
因为有经纪人告诉我双流是十五年义务教育，并且普遍认为双流的初中是需要考试的。
这与我掌握的消息不太一样，于是我致电双流教育局，确认了双流的升学信息。教育局的官方回复是：
双流的初中是单校划片就读，与主城区的小升初摇号就读还是有区别的。因为这个单校划片其实就不存在摇号问题，划片范围内只有一所中学，
优质的小学，比如棠湖小学，其户籍划片对口就读的是“双流东升二中”。具体划片详见以下表格：
而双流的三所国家重点中学：棠湖中学，棠湖实验中学（私立），双流中学，均是以摇号进行招生。
其中棠湖中学的所有学位，双流中学的180个学位，棠湖实验中学（私立）的180个学位，均只对东升户口开放，为小小摇号。
值得一提的是，棠湖实验中学虽然是私立学校，但是它拿出来摇号的学位是政府购买的，是免费的。
03
看房前、中、后
过程全记录
看房前功课——搜集信息
为了避免盲目看房及节省时间，看房前我做足了准备功课。
地理位置及配套：
我先对目标房源大概的地理位置做了一个了解。一般学区房都位于老城区，房子的地理位置都相对优越，交通及周边配套成熟。
我在地图上去查看了房屋距离附近的公交，地铁，路网，商超，医院，公园及学校的距离。
小区环境：
然后看小区的环境，着重要看的其实就是小区的实地视频或者VR去看垃圾桶的布置，比如垃圾是否是随意露天堆放，小区的绿化率如何，是否进行人车分流。
看房源具体信息：
还要了解房屋的楼层，一般步楼梯的楼层最好为黄金三，四楼，电梯房则不要选择底楼，一二楼和顶楼。
查看房屋的平面图，计算实际面积是多少；询问有无赠送面积，查看梯户比，塔式结构还是板式结构；看房屋的朝向和通风如何：比如卧室是否可以开窗通风，房屋是临街还是朝中庭。
看房源隐藏信息：
最后涉及到房屋本身的一些隐藏信息，比如查看房屋的房龄，是否为二次转手，是否“满五唯一”，有无抵押贷款，共有产权人是谁，能够接受商贷还是公积金贷，对首付的要求额度是多少，购房需要什么资格。
对于购买学区房的家长来说，最重要的一点是：“确认学位”。可以通过与房东或者经纪人沟通确认，必要时在合同上填上学位条款。
以上信息都可以在工具上直接查看或者通过和经纪人沟通获得。在前期做的功课，获取的信息越多，后期就能够更加省时、客观、果断地进行决策。
实地看房——黑白两轮
我们通过筛选，决定踩盘双流棠小的学区房，这边的房子房龄都比较老。
通过信息排查，我们重点锁定了几个不错的房源，然后实地去看房。看房我们一共看了两轮，白天一轮，晚上一轮。
白天踩盘过程：
我选择在交通高峰期去看的房子，来的时候步行测量地铁站到房屋的距离，而返程则为骑自行车，路上对公交站台以及交通路网的车流进行了拍摄记录。
进入小区之前，我们看了小区的人流出入情况，周边的住宅情况；进小区之后，我看了小区的楼栋数目，垃圾桶摆放位置，楼道有无电瓶车等等。
进入房子后，我开始开窗户，看窗外的视野有无遮挡，房屋采光如何，房屋的通风如何。
然后开始检查房屋的四个角落，尤其是湿区的角落，有没有漏水，漆色是否均匀，墙面是否平整，墙皮有无脱落，天花板走线如何。查看窗户边缘收得是否细致。
仔细查看可能存在隐患的地方，检查了按钮开关，排水系统有无热水，装修的边缘做工，尤其看了柜子背后被遮挡的部分。
许多的学区房为步行楼梯，楼层较矮，会存在害虫老鼠的情况，所以我们仔细地检查了有可能会留下空调打孔的位置。
晚上踩盘过程：
在送走经纪人之后，我骑着自行车去周边测量了目标房源到学校的距离，到公园和商超的距离，并记录时间。
晚餐后我又回到了小区附近，观察小区的布灯，安保等等。
我发现入夜后马路周边没有太多来往车辆，小区也比较安静，来往的人员不多。小区很安静。
其次，我还惊喜地发现路灯都比较明亮，晚上大家也休息的比较早，有保安在定期巡查。
我在超市购买了几包烟，开始走访居民，傍晚正好也是孩子放学之后在小区玩耍的时间，我也对有娃的家庭进行了沟通，询问对方对学校的感受。
我与小区周边的住户，商户，附近烧烤店老板，小区的保安都进行了交谈。
在这个过程中，我收获了许多的重要信息。
周边的商户对住着什么人以及小区的租房等情况非常清楚。
我了解到，我要买的房屋并非一手房源，而是二手房源，房东在几个月前刚刚重新装修过，并且以高于同样户型的价格近10W出售。
并且由于一些特殊原因，产权存在一些纠纷。建议我们还是慎重考虑。
踩盘后的心情：
在完成夜访之后，我自己内心其实是有一点沉重的。
访谈商户及保安带给我的这些信息对购置二手房的家庭的我来说是比较重要的信息。
由此看来，二手房存在的信息壁垒比起来新房更多，需要耗费很多的精力去筛选有用信息，决策成本相对高昂。
所以在选择二手房之前，尤其是打算自住的家庭，一定要对信息有一个全面的挖掘。
房屋经纪人一会对某些信息避重就轻，但是实际上信息的真实面目，还是需要自己去深挖。
最后，房子没有十全十美的，希望大家都能够买到自己满意的房子~