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三十而立的高新区,积淀沉厚,未来将迸发……

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苏州高新区之形胜也,东邻姑苏千年风月,西依太湖万顷烟波。

虎丘区始建于1951年,1990年11月,开发建设苏州高新区,2002年9月,苏州市进行区划调整,苏州新区与虎丘区调整为苏州高新区。

如此算来,高新区已然是而立之年了。

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放眼整个苏州,东有园区,西有新区,高新区是在产业、商业、教育、医疗、环境等方面唯一能比肩园区的优质区域!

苏州高新区是苏州“一核四城”中重点规划的区域,具有“真山真水园中城、科技人文新天堂”的品牌美誉,是全国首批国家级高新区,也是苏州生态人居高地。

苏州高新区,成立时间较工业园区早,自成立起就大力发展高新产业,日资企业较集中,素有“日资高地”之称,2005年,苏州日本人学校应运而生。这所学校主要针对高新区及周边地区的日本籍学龄儿童。

如果说园区是全世界的园区,那高新区就是苏州的新区。

在中国,如果被冠上“高新区”三个字的名头,往往会让人们误以为这个地方只有林立的工厂,缺少生活的气息。然而,走在苏州高新区,人们往往意识不到这里是一个产业园。因为,人们看到的是一个交通便捷、商业繁荣、生态和谐并且宜居的地方。

夜幕降临,步入位于苏州高新区的淮海街,霓虹闪烁,人流如梭,日本风情的竖立式灯箱招牌鳞次栉比。

这条全长约550米的街道于2010年被评为“国家级著名和特色商业街区”,吸引150多家商户入驻,在长三角地区,人们习惯称之为“日料一条街”,街区内聚集了大量的日料店和居酒屋。

作为苏州重点发展的区域,已达而立之年的高新区,积淀了强大的经济实力和雄厚的产业基础。荣获“2020城市市辖区高质量发展100强榜单”第六名。

△ 2020城市市辖区高质量发展100强榜单

数据显示

◆2020年全区高企净增数再创历史新高净增280家同比增长58.2%,截至目前高新区拥有有效高企达972家。 十三五期间高新区新增合同外资52.5亿美元、累计293.7亿美元,新引进外资企业321家、累计1706家,日资企业突破600家,长三角“日资第一高地”品牌效应不断提升。

◆ 过去一年高新区实现进出口总额380亿美元,其中出口额245亿美元;新增外资项目125个,实际使用外资市级调控数5.52亿美元、增长4.2%,实际到账数10亿美元。成功发行苏州首单投资级海外债。

◆ 绿化覆盖率达46%,镇湖贡山岛、白马涧生态园、大阳山、上方山国家森林公园等。

◆ 目前,高新区已有轨道交通1号线、3号线,在建轨道交通5号线、6号线、8号线,有轨电车1号线、1号线延伸线、2号线,公交专用道共计11条,运营公交线路121条。

永旺梦乐城、宜家家居、绿宝广场、龙湖时代天街、金鹰广场、新区美罗、泉屋.、新主城星韵商业中心、大码头一期、红唐购物中心等商业综合体!还有即将来到的中国大陆第二家网红商超——开市客

优质院校集中度甚至超过园区!新区一中、新区实验、新区外国语。

02

高新区2020年以来共出让10块地,每一块都很火爆,2020年高新区涉宅用地溢价率居六大区之首,为12.61%,成交楼面价15824元/㎡。

最引人关注的地块莫过于苏高新以总价39.84亿元、楼面价约25095元/㎡竞得的狮山村地块,该宗地块溢价率10.06%。

地块要求非常多,住宅面宽不得超过60米,不得设置开敞阳台,住宅面积不得低于160㎡,装标不低于1800元/㎡。160㎡起步,妥妥地为土豪量身定制。

同时,地块要求引入一家品牌酒店,这对于开发商也是一个挑战。

此外,2020年度成功出让地块中,整个市区总建面积TOP1是恒泰竞得的科技城5号地块,该地块总建面积为28.97万㎡。

该宗地块出让条件较为复杂,有商业、公寓、超市,且超市内必须有农贸市场,此外4343㎡土地建成后由属地政府按6000元/㎡进行回购,地块要求高且复杂。

科技城的提速发展,归功于2012年“一城四核”战略的提出,高新区由于狮山逐渐饱和发展受限,政府开始重点发展新区西部的科技城,而在2020年科技城更是热度大增。

2020年,高新区新房总签约12518套,同比2019年仅增加3.9%;成交均价31314元/㎡,同比2019年上涨28.86%。

全年供应面积约219.2万㎡,同比2019年增加62.26%;成交面积约158.56万㎡,同比2019年增加8.68%。2020年供求比为1.38,仅低于相城区。

03

提到新区,楼市的热度是有目共睹的,但是2020年的供求比却是处于仅次于相城区的第二高位。

这不仅是因为新区各大板块楼市分化显著,也是因为2019年年7月苏州限售限购政策加码,对新区成交影响较大。

上图是2020年12月苏州高新区各大主力在售板块的均价站位

比肩奥体的狮山

不愧是“东有金鸡湖,西有狮子山”,狮山板块不仅是新区楼市的热度看点,更是整个苏州楼市的热点板块。

不同于工业园区经济金融的中心,狮山板块将人居和城市中心的功能合二为一。

狮山拥有城市高级的资源配套,各类高端改善住宅聚集于此,其房价也位列苏州第一梯队。

更为重要的是狮山的教育资源在苏州也是名列前茅,高新区实验小学、狮山实验小学、新升实验小学、高新区实验中学、高新区第一中学等都是苏州市区数一数二的名校。

因为这些优质的教育资源存在,这些名校的学区房又成了众多家长们竞相追逐的对象,纵然苏州二手房遇冷,但是新区狮山部分二手房价格依旧坚挺。

北新区浒墅关

先有浒墅关,后有苏州城。浒墅关始建于秦朝,素有“江南要冲地、吴中活码头”之称。

2019年位列板块成交第一,2020年因诸多热销盘售罄,成交排名下滑,仍保持在第五名。

大规模拆迁改造、重塑新城区带来了大量空地,自身置换需求和狮山外溢需求越发强烈,众多开发商闻讯而来,纷纷拿地。

2020年4月,Costco正式落定,随着迪卡侬的建成,再加上浒墅关原有的宜家、永旺这两大商业综合体,四大顶级商综齐聚。

2016年,区域房价一举破万。 2018年,区域由刚需迈向刚改。

2020年,地铁已通,商业爆发,拆迁改造逐渐完善,房企纷纷抢滩入驻,市场又迎一大波补仓,区域价值全面彰显。

闪亮北京的太湖科学城

2020年7月22日,蓝书记首次提出“太湖科学城”的概念。

太湖科学城定位是“环境优美自然地、未来高端人才的集聚地、国家级科创中心”,是高品质、高端的,也是长三角宜学、宜居的新板块。

太湖科学城目前有新房在售的主要集中在科技城,因此我们在讲板块的时候,主要以科技城为主,太湖科学城概念的提出,助力科技城在2020年可谓是大火一把,风头无两。

近两年,科技城发展的速度在苏州几乎是排头兵。

高精尖产业集聚,高端人才不断涌入,优质一流的教育资源,宜居的生态环境......起点高、兑现快,科技城在苏州的首位度也不断提升。

近期轨交和高铁的规划落地,让科技城再一次进阶。

据克而瑞统计,2020年科技城板块的房价涨幅相较2015年已经上涨186%,远超园区104%的房价涨幅,同时超过苏州市区整体118%的房价涨幅,成为苏州房价涨幅前三的板块之一

2020年是高新区建区30周年,回望过去,高新区开发建设进入“而立之年”,30年来,“发展是硬道理”的牌子始终屹立在高新区。

2020年11月28日,苏州高新区狮山商务创新区正式挂牌。

狮山商务创新区集中举办了一批项目集中签约仪式,签约项目34个,包含1个基金项目,1个城市更新项目以及32个产业项目。其中产业项目涵盖金融保险、5G通信、人工智能、智慧能源等生产制造及高端服务业领域,总投资265.08亿元。

2021年1月8日,苏州与腾讯重磅签约!将落户苏州高新区大阳山数字经济片区,打造长三角区域的首个数字产业基地!

2021年1月12日苏州召开文化产业高质量发展大会,苏州“运河十景”建设正式启动。

作为“运河十景”之一,苏州高新区浒墅关经开区与伟光汇通旅游产业发展有限公司就浒墅关古镇项目现场完成签约,该项目签约金额超百亿元,创下当天大会现场签约最高金额。

再看楼市,新区房价层次十分明显,以狮山为改善的方向短时间不会有任何改变,500万+,买狮山是不会犯错的选择。可以说新区政府是举全区之重力在发展科技城,新区的未来在科技城,相信很多人不会怀疑。而北新区仍将是承载刚需的主力板块。

过了而立之年成熟的高新区走的越来越稳健,在下着一盘大棋的高新区相信未来,会带给我们更多的期待。

仅代表克而瑞苏州机构观点,供参考引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式:转自:克而瑞苏州房产测评(cricfjsz)

克而瑞苏州分析师

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