观山湖区金融城群楼林立，聚集贵州的银行、证券、保险等企业总部。
比不上气派楼宇的帮衬，老城区也有一处“金融角”。护国路与蔡家街的十字路口，建设银行、中国银行、贵阳银行、中信银行坐落于沿街。
这里的商业价值，在2020年12月中旬结束的司法变卖中显露。靠近护国路一侧的名士花园1层1号商业，在两轮流拍过后，以约641万元起拍，最终无人竞买流拍。
不仅于此，包括这间由银行承租门面在内，裙楼底商中评估总价超过6600万元的商业物业，在2019年中旬启动司法拍卖不久，就因案外人提出异议中止。
金融机构选址都有讲究，相应的租金回报稳定。时隔1年后，重磅法拍开始重启，
老城的“金融角”，现在有多值钱？
法拍中止
老城中心一环边上的临街铺面，真是寸土寸金。
2020年12月中旬，由贵阳市中级人民法院处置的，南明区护国路名士花园1层1号，面积120.06㎡的商业房产司法变卖，以641.6万元底价流拍，折合5.34万元/㎡。
2002年建成的商住楼共有21层，法院处置的门面位于首层临街商业。层高约5米，呈不规则多边形，并与旁边商业用房互相打通，由护国路中信银行承租使用。
此次司法变卖，按照惯例降价20%起拍。而在8月首轮拍卖时，当时以评估价起拍，总价曾高达802万元，折合6.68万元/㎡。
每平方米，降了1.34万元。尽管如此，依然是无人问津。
资料图片
2019年中旬，包括这处门面在内，商住楼裙楼底商有评估总价超6600万元的多处物业拍卖。
其中包括，1层1号至3号以及2层1号，当时由中信银行承租。而位于3层1号房产，则是由中国人寿保险省分公司承租，租期当时已到。
从评估结果而言，1层临街房产尽管面积不大，但是均价在6.4~6.6万元/㎡，而2楼和3楼超1300㎡的物业，价格分别为2.13万元/㎡、1.11万元/㎡。
由此而言，和总面积，在价格中影响较为明显，总体上依次递减。临街门面和三层商业的价差，也超过5万元/㎡。
层差
此前，金融机构租赁这处物业，看中护国路传统区位优势和周边商业氛围。而能够有银行的大户承租，则是带来稳定的租金回报。
此次拍卖的1号商业，作为中信银行部分商业用房，自2013年承租至2023年底，租金为每月每建筑平米450元。而且第四年起租金每年递增5%，目前已经是如期支付。
从租金回报而言，这处商业房产放在过去，10年左右就可回本。再加上本身的增值，确实属于黄金铺。
2020年底，这处商业重新启动拍卖，意味着其与案外人的异议解除，尽管同期另三处物业未重启处置，但当时的商业价值，都曾经历过估价风波。
价值几何
这处商业物业属于一家房开，由于牵涉商业借贷抵押案件，存在违约而被法院查封，并执行司法拍卖处置。
就在2019年8月首轮司法拍卖前，被执行的房开公司认为，涉案的房产评估价格明显过低，要求法院重新评审，并上诉至省高院。
在申请中，这家房开公司认为，网上同地段商业用房价格每平方米约2.8-3.5万元，因此案涉房产的评估价格与常理不符，明显过低，损害其权益。
而评估公司认为，本次评估对象有楼层和面积差异，各楼层之间的价格也存在价差，不具有可比性。即便属于同一楼层的，面积大小也会导致价格不同。
当时周边的同类商铺拍卖中，实际的成交情况如何？评估机构引用了同期贵阳两场高总价成交的法拍。
这两场司法拍卖均在2019年7月进行，而成交总价近8千万元。
其中，贵阳市南明区富水南路251号恒丰·一品1层1F号，建筑面积达到996㎡的临街商业，承租贵州银行富水路支行，申请作为优先购买人。
当时的二拍中，也出现2名竞买者，长达25轮的延时过后，最终比起拍价高出约600万元，由一位自然人以5524万元的总价成交，折合每平方米5.54万元。
就在同一天，位于商住楼2层1A号商业也成功拍卖。这处物业面积约1167㎡，成交总价达到2401万元，折合2万元/㎡。
当时物业经营方共有三家，分别为“尊品牛排”、“贵州银行（贵阳富水路支行）”及“鲁西肥牛”，均申请作为优先购买人。但是最终没有报价，也由一位自然人竞得。
对比护国路与富水南路，两处商业的机构评估办法，是否考虑装修价值，存在一定差异。但价格区间，基本保持一致。
最终在2019年5月，依据相关的法律法规，省高院做出终审裁定，驳回了房开对于名士花园房产拍卖的复议申请。
这并不算完，就在房开复议申请被驳回不久，2019年7月有案外人提出异议称，“这处房产里面有我的一份”。
案外人称，位于2层的6处物业总价约78万元，房开通过合同协议形式出售。这些物业总面积仅为27㎡，折合每平米单价约2.92万元。
看上去有理有据，但是在房开出售给案外人的前2个月，该处物业已经被法院查封。
同时，案外人仅提供收据，未能提供应付款凭证，不能代表已经支付全部款项等，因此该异议申请也被市中院驳回。
不过，时隔1个月，商业房产刚刚开始首轮拍卖，再度因案外人异议申请被中止，直到1年后其中一处物业重启拍卖。
出手时机
多起异议的发生，既涉及市场估价，也涉及案外人的协议价。那么，司法拍卖的商业价值评估，究竟如何才算精准。
护国路商业房产被法院查封后，启动了网络司法拍卖。法院通过网上随机摇号的方式，确定具备相应资质的评估公司。
评估机构按照相应的估价办法，综合考量商业区位，周边均价，面积，装修等方面，出具评估报告给出一定时间段中，可供参考的评估价值，具有一定的专业技术性。
2019年名士花园房产拍卖中止
而在司法拍卖的估价中，还有一条标准就是，经受市场的考验。
按照法定程序，执行程序中拍卖的目的，是为了尽快实现申请执行人的债权。而对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格。
也就是说，良好商业价值的物业，即便是高达千万的评估价，如果以象征性”1元起拍”，最终仍可能以高价成交。
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2019年名士花园房产拍卖中止
像是同期富水南路恒丰一品的法拍，也是近年并不多见的高总价物业成交。
抛开背后案件另有缘由不说，金融和旗舰餐饮，有心拿下物业转做自持，虽然最终未能成功，但依然是相对稳定租户。
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不过，这次名士花园的单间物业法拍，承租方的银行并未行使优先购买权。
仅从承租现状而言，其实并非入手的好时机。目前商业存在打通，并且有租约未到期。拿下单间物业，也不能确保现有布局，后期不被分割。如果真有转自持的可能，三间门面共同挂出，则是更理想的出手机会。
目前，名士花园相关房产评估时点，已经过去1年有余。这期间，2019年以来贵阳地价调整一轮整体上调，评估标准出现较大的变化。
疫情过后，面对新的市场局面，这类大型商业的市场估价，也在受到大环境的影响。
法拍评估价格也是市场的写照，对于门面转手而言，真有物业出让意愿的卖方，2019年也成为过去及未来数年间，一个较好的出手窗口期。
三十年河东，三十年河西。一铺养三代，面临更多潜在市场变数。优质的长期承租方，在市场上更显稀缺。而贵阳老城“金融角”这一轮法拍门面估价风波过后，
商业风投底层逻辑的更新中，是一轮持续的价值洗牌。
（一苇说城）