公元2020年10月16日，是重庆和成都人民值得纪念的日子。就是这天，最高层会议审议了关系重庆未来长远发展的《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，它将直接关系重庆和成都这两个核心城市十四五乃至2035年的长远规划和发展。会议强调：
要全面落实党中央决策部署，突出重庆、成都两个中心城市的协同带动，注重体现区域优势和特色，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源。
重庆，是全国最年轻的直辖市；成都，新一线中的 领衔 城市。在全国房价在住房商品化的20年中均价已突破万元的时候，两个城市的平均房价也仅仅站在全国平均线上，甚至仅与东部沿海省份三线相当，与城市地位极不匹配，这正常吗？
为准确解答这个问题，我们选取了全国部分城市作为样本城市，与重庆、成都放在一起进行对照分析。
PART 1 重庆、成都房价背离了城市地位
考虑同作为新一线城市的重庆直辖市和成都省会身份，我们选取的样本城市中包含了北上广深四个一线城市，西安、青岛、杭州三个新一线城市和二线城市中山、三线城市扬州共9个城市。我们首先一起看包括重庆成都在内的11个城市当前最新新房平均价格：
由上图可见，重庆与成都现在新房平均价格（下称房价）只有1.21万和1.39万元/平。就房价而言，重庆作为直辖市，无法与京沪相提并论；成都作为省会城市难与西安、广州和杭州齐肩；在新一线城市中两城房价仍然垫底，没有更低。
能够与重庆、成都在一个层次的，只有二线城市中山和三线城市扬州了。如果继续比下去，山东还有四线城市聊城，房价也在万元之上。
可见，重庆和成都的房价确实严重背离了其城市地位。既脱离了新一线城市以经济为主体的层次，也不符合直辖市和省会城市的身份。通常来说，一省首府都是本省的最大城市并兼政治中心、经济中心、金融中心、文化中心、教育中心、医疗中心、交通中心，直辖市又是更胜一筹。但集聚了如此众多资源的城市，房价却与二三线城市为伍，确实差强人意。
PART 2 重庆、成都房价较低的根源在于经济与居民收入
上节谈到，成渝双城在极高城市地位的情势下，房价却堪比二三线城市。我们只能从经济发展的维度、从居民购买力的维度去探寻原因。
观察两城经济总量，无疑是非常突出的。但很明显，经济总量并没有多少比较价值，毕竟总量指标与城市人口总量的关联度太大，甚至可以依赖人口堆砌出一个庞大的总量数据。因此，城市之间的发展必须比较人均GDP才具有可比性。
据各地方统计局发布的2019年度GDP总量和常住人口数据（2020数据尚未发布，无特别说明均指2019年度数据），我们计算了重庆和成都及其他9城的人均GDP指标：
从上图11城人均GDP的对比中我们看到，重庆人均产值仅有7.6万元，是11城最低的城市；成都也仅仅10.3万元，稍高于中山、西安和重庆，位列第8位。
如果我们将上图与房价图表叠加，可以更加清晰地进行对比：
可见，11城的房价与人均GDP的关联度是极高的，甚至可以说是直接相关。如果说人均GDP一株果树，那么城镇居民可支配收入就是我们每一个人从种植中收获的果实。它关联了人均GDP和住宅价格两个要素。那么，11城的城镇居民可支配收入是怎样的呢？看下图：
据《中国2019年国民经济和社会发展统计公报》：
全年全国居民人均可支配收入30733元，比上年增长8.9%，扣除价格因素，实际增长5.8%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入42359元，比上年增长7.9%，扣除价格因素，实际增长5.0%。
可见，重庆市的城镇居民可支配收入尚未及全国平均收入水平，仅达到3.8万元；成都该项指标稍高于全国平均水平，但在11城中也仅高于扬州、西安和重庆，与人均GDP位次相同，列第8位。可见，经济的落后和人均收入水平较低，是两城房价较低的根源所在。
只有经济发展了，人民收入提高了，重庆和成都的城市地位优势才能开始显现价值。毕竟马斯洛需求层次理论告诉我们，生存需求和安全需求得到满足之后，才能考虑更高层次的需要。
PART 3 重庆、成都在双循环经济发展模式下的内需动力源
既然，经济相对的落后是重庆成都房价不振的根源，那么藉由《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》的政策东风，在未来十四五期间的发展则至关重要。目前的国内外形势下，高层果断确定了以内需经济为主体、双循环驱动的经济发展模式。内需，是依靠消费拉动的；消费的前提，则是老百姓手中有钱。
现在，国人的家庭资产中，住宅资产是最重要的组成部分。因此，居民的可用于消费的资金，必须以供房还贷之后的收入来考量。
鉴于此，我们统一以购买90平米刚需住房交纳30%首付款，按揭贷款70%、期限30年、基准利率计息为会计假设，测算了新置业家庭的收入偿债比和供房还贷后的可支配资金情况。
首先看11城收入偿债比：
我们欣喜地看到，重庆和成都在11城中收入偿债比分别是41.4%和39.4%，分别列第7和第9位。这说明两城老百姓的负债压力相对来说并不高，具有一定的消费能力支撑子女教育、医疗养老和家庭日常支出。但收入偿债比这个指标并不能直观地告诉我们具体消费能力有多高，这就需要看“供房还贷后的家庭可支配资金”了，如下图：
从上图我们看到，上海、北京和深圳由于房价处在一个普通人可望不可即的层次，导致如果按揭70%住房价款的话，处在城市平均收入水平上的购房居民是无力供房的，上图中其剩余可支配资金已经成了负值；其他城市中，重庆与西安基本相当，稍高于广州；成都则仅次于中山市和青岛，处在一个较高的水平上。
就是这部分资金，在千万级别的城市中，将形成巨大的能量拉动内需经济发展。重庆和成都相比，无疑成都更胜一筹。
【结语】
寥寥前言，不足以道明更多的内容。但通过上述的分析，重庆和成都两城当前的房价水平是适当的，符合城市发展的现状。
但同时我们也提到，在两城经济发展到一定层次，其国家经济发展第四极、直辖市与一省首府的城市地位即将显现，所以两城的房产是具有较大的保增值潜力的。
关键是城市经济的发展和城市居民收入的增长。离开了这两点，一切都是无根之浮萍，镜中之花月。
政策有了，关键的是管理者的魄力、能力和执行力，以及人民群众的上下同欲。