好，我知道大家是为啥而来的
对我来说我也是想认认真真回答大家这个问题的，但是希望大家心平气和的来看完我的文章
来，深呼一口气
这其实是一个挺难写的文章，要用耸动或者焦虑的文字其实可以很快就生产，贴点销控表的图，放点和朋友的微信对话，就生产出文章了
我相信各位最近可能也看到了一些
但是对于我们来说，或者说一个成熟个体来说，要学会分清什么是事实，哪些是真相
什么意思，就是很多案例本质上他是存在的，都是对的，但是案例叠加在一起推导出的结论却是不客观，也是不合理的
今天就稍微花点时间和大家聊聊上海楼市
01
对于上海楼市应该怎么看
先和大家说一些事实，然后我再和大家聊一点我认为的真相
首先是事市基本面，对于上海楼市的感觉，很多人是通过两个维度判断的
这是今年上海的二手房成交套数
我们看到的是今年二手房的成交量是很好的，疫情之后就开始一直回暖，9月破了三万套，12月达到了3.88万套
第二个是一手房的数据
一手房就比较复杂，蓝色的是每个月的供应套数，黄色是每个月的成交套数，灰色的是公证处公开的项目认筹组数总和
从一手房的数据来看，其实前面几个月的市场都是比较平稳的，就是存在一些热门盘，但是也有不少项目不需要摇号，或者说买到的概率是比较大的
唯一出现比较大波动是来自12月，12月的一手和二手都有比较大的波动，二手成交套数是今年最高的，一手的认筹数也是最多的，市场红盘层出不穷
就是因为这一个月市场的表现，很多人的感觉就是上海楼市很热
然后配上一些图片之后，市场的焦虑情绪就开始浮现了，目前大家的日常感知大概就是这样
这些就是说的事实的部分，然后再说说我的观点
02
我们必须要明确，最近一段时间我们看到的，一定会有情绪性变化的存在
而这个情绪性变化的背后是因为前后的反差
所有人都要有一个清晰的判断，我们现在看的是2020年的这一整年
但是这一整年的变动的铺垫是2017、2018、2019这三年上海完完全全的横盘
三年的横盘的表现是在于2020年上海去化了30万套二手房子，但是2017-2019上海二手房的成交套数分别是16.5万套、16.6万套、23.7万套
不仅之前的成交非常的萎靡，而且在2017年到2018年上海的二手房价是有严重下滑的，5%-10%的总价下滑是肉眼可见的
所以我们看到去年一整年的表现，很大一部分有前面三年的淡市铺垫作为前提的，
要知道连续四年每年3%的涨幅，其实市场一点变化都没有。但是你放在一年甚至半年市场提升了10%，那一定就会有强烈的肉体感知了
而且我们把数据拉长了看
放在时间周期里其实今年30万套依然是一个可控的成交量
这样的成交不如2015年和2016年，基本和2013年差不多
而且作为一个从业十多年的地产人来看，去年的上海和2009年以及2015年比起来，真的是毛毛雨
另外可能是因为我最近去杭州去的比较多，真的觉得在上海买房实在太幸福了。大家去杭州看看，那哪是买房啊，简直就是抽奖了，一个项目的买到概率5%-10%
所以我也是觉得面对上海楼市如今这种情绪性反差的同时也要有情绪性包容03但是必须要承认的一点，就是如今市场的回暖本质上是因为楼市信心的提升，不论是挂牌的房源还是购买的客户，对于市场的信心是坚定的
这一点市场表现优于2019年，也是最近几年最好的年份
这股坚定的信心会成为整个2021年的主旋律，所有参与者对于整体楼市朝上是已经达成了共识
而这个共识带来的变化就是整个市场的流动性会加快
这其实也是2020年我们已经看到的样子，今年上海楼市的本质性变化就是房子的流动性加快了，在客户整体买卖周期还相对稳定的时候
后期的交易流程以及银行放贷的节奏相比较2019年要快很多
而这样的节奏实质上也是实现交易量提升的一个很重要原因
今年的9月出现成交峰值就是因为这个时间点是客户置换周期和银行放贷节奏同步都配合的短到极致
我们看到10月成交量下来了，其实就是银行信贷没有了，12月上来了那是因为信贷都放在2021年去了，银行又有了额度
其实就是这么一个情况
对于2021年的市场，除了看需求，银行放贷的情况也会成为一个关键因素。
楼市里的每一个大年都有信贷的支持，如果没有，楼市要持续走强是非常难的
所以我想说的是，从目前来看信贷不是我想象的那么乐观
主要是因为2021年的市场有这么一条政策
时间点非常的微妙，不知道大家有没有关注
12月31号颁布的，微妙称之为银行的两道红线
这个政策的意义非常重大，房企的三条红线改变了开发商的开发模式，银行的两道红线本质上也会如此
简单的来说就是个人房贷占银行全部贷款的比重规定了上限
什么意思，往年的银行房贷额度其实都是各行根据市场以及自己的资金情况自己定的，相对来说还是有自主权的
但是从2021年开始，不同银行的房贷比例设置了上限。
我们都知道，其实楼市里的买家是客户和银行二者共同组成的，规定了房贷的上限本质上也就间接的抑制了市场的需求，也降低的房子的流动性 包括对我自己来说也是如此，我的信贷在12月申请好，但也同样被告知没有额度了，我本以为到了1月因为进入2021年了，应该会秒放款
万万没想到的是放款的时间比我想象的要晚了2个礼拜，很明显就是这个政策对银行带来的影响
所以很明显2021年的房贷不管额度够不够，发放的速度会人为的降低，从而拉长整个交易周期
在置换当道的上海楼市，一个节点的拉长都会双倍的放大，这会成为一个非常关键的因素
也坦白说，市场的成交量只要想要控制其实都可以，所以楼市肯定不会走到疯了的程度，第一不可能，第二也不会
所以2021年的成交量我甚至觉得都不会超过30万套
04
另外我还想强调的是，在市场普遍信心回暖的同时，产品是存在分化，而且趋势还是很明显
我走访了不少中介门店，普遍的反馈就是如今市场上800万-1500万的市场需求是最活跃的
但是与此同相对比较尴尬的产品就在于老破小层面
对于老破小而言，我们剔除产品本身而言，主要是他面对的客群，老破小集中需求点就是在于针对外地在上海刚刚符合购房标准的刚需客
换句话来说，老破小几乎没有上海本地客户
道理也很简单，就是很多上海土著自己就有很多老破小，他们正在卖掉老破小买改善房源，所以这一类产品的客群就是针对的是外地人
而在目前上海限购政策下，其实本质上外地符合购买标准的客户并没有本质性扩大
今年上海楼市的需求扩大是因为土著置换加快导致需求放大，但是外地五年+一婚的硬性标准存在，并没有让太多增量需求进入这个市场
这也是老破小虽然也有提升，但远跟不上市场节奏的原因
这也是我认为购房者在如今这个楼市下需要保持冷静的点，不要脑子一热买一套啥啥宝山45平米一房的这种决策出来
总结下如果是准备今年进入楼市的客户几个建议
1、如果今年想要买房，最好放在上半年，下半年的变数其实就在于信贷，特别是卖房再买房的客户，时间点要充分的预留好
2、要把自己的产品换到市场主流需求的产品段里，这样你的产品会沿着大盘的走势会更好05最后有一个呼吁，根据我行走江湖这么多年，看过这么多城市，上海楼市是目前全国我认为楼市最健康的城市
上海楼市没有想象中那么容易动荡
背后是两件事决定的，第一上海有着全国最严的限购政策，没有之一。
本地需求两套，外地需求一套，并且外地需要五年连续社保加已婚，这样的条件下的楼市几乎没有任何投机性购房的存在
第二是市场的盘子足够大，城市整个一手+二手的总量接近一万亿。
大家听过的深圳也好，杭州也好，为什么波动这么明显，背后的核心还是城市房产总量太少但是需求充沛，所以非常容易波动
但是上海不存在这种现象，上海的这种现象往丧里面说就是二手占据了主流，楼市周期进入中晚期了，往乐观里说就是需求更多的内循环所以不会失控
从2005年到现在，上海楼市比现在热的有的是，比两年前冷的也同样存在，这个城市的魅力就是自己可以调节，所以现在一切的房价波动都是健康的，一切的成交调节也是健康的
各位要坚定这一点
好了，最后打个小广告，最近视频号挺火的，我有一个闲置的视频号一直没用，最近可能会启动做直播聊干货，大家有兴趣的话可以关注下我的视频号
也是叫真叫卢俊，闯江湖就是行不更名坐不改姓
另外1月21日，也就是下周四晚上的7点会有一场直播，有兴趣的话大家可以预约一下
真叫卢俊将在01月21日 19:00 直播预约视频号和大家聊聊更多关于楼市真相而非事实的事情，也欢迎大家来提问
以上为正文，来自卢俊