最能反映楼市现状的，是二手房。
只要楼市一有风吹草动，二手房会更及时、更快速地反映出来，而新房是集体供应的，它的反应会更加滞后。
挂牌量和挂牌价格都能很好地反映二手房主的心态，但是“挂羊头卖狗肉”，先提价再降价以此吸引购房者的不在少数。
另外，二手网站上的挂牌数量也存在很多挂了几年无人问津的“僵尸房源”，或者一有风吹草动，就挂出来“试水”、有价无市的……如此来看，真正适合刚需的，未必有多少。
根据房天下网站的数据，截至2021年1月16日，扬州二手房挂牌量有18100套。这当中到底有多少房源是值得购买的？刚需又该如何选出最佳房源？
今天，我们就从大家重点关注的总价、户型、房龄、装修四个维度，为大家分析一下扬州这一万多套二手房都是怎么分布的。
PART 1
扬州1万多套挂牌二手房
鱼龙混杂
01
价格：总价100万以下刚需房源占比不多
从数据上来看，扬州二手房主流价格在100-200万之间，其中100-150万之间的房源就占了30%。
而100万以下的房源只占了不到两成，其中还包含了大量公寓类住房，要么就是位于一些偏远的乡镇板块，通勤时间太长，且配套不完善，大部分买房人并不会将其纳入考虑范围。
适合刚需选择大概就在80-100万这个区间了，只占总挂牌量的8.25%，是不是有种弱水三千你只能饮其中一瓢的感觉？
预算选择建议：80万—100万区间，80万以上的才能满足基本配置的功能需求。如果想要兼顾品质，价格可以放宽至150万。
02
户型：一室、二室占比超3成，功能性三房占4成，设计老旧
二手房市场和新房市场最大的区别就是——户型设计。
二手房市场一居室、二居室数量太多，而且这其中大多都是公寓或者房龄较久的拆迁安置房，适合生活的功能性三房占比不到一半。
除此之外，最大的问题就是——户型奇奇怪怪。例如这套凯运天地华邑的二手房，约100㎡户型在现在的新房市场上往往会做成“小三房”，这个户型却只有两个卧室，对于刚需来说极度浪费。
约100㎡的户型总价约176万，这样的价格完全可以在新房市场上买一套实用性更强的小面积三房。
户型选择建议：选择两室、三室为主，尽量户型方正，能让空间的利用率达到最高；房间的长度一般控制在5米左右，否则影响采光、通风。优选90㎡以下，契税低、赠送大的户型。
03
房龄：近一半房龄超过10年，品质次新房极少
在产品快速更新的情况下，房龄是决定小区品质、产品设计好坏的重要因素。
扬州10年以上的社区除了部分品牌、物业好或者附加属性非常优质的，还能保证居住品质，二手卖得上价，其他10年以上房龄的小区几乎无人问津。
而现状是，10年以上房龄的二手房占据了扬州市场的半壁江山，即便是房龄10年以内，也有大量城改项目。因为产品更新、社区改善基本都是2016年以后的事，5年以内的次新房社区品质更高、产品更加实用，成为买房人眼中的“香饽饽”。
房龄选择建议：房龄5年内，房价大涨前次新房，品质有保障，无增值税、业主议价空间大点。只不过，5年以内的次新房仅占了四分之一，满足以上条件的就更少了。
04
装修：毛坯房源占比仅二成，精装房源超半数
如果买二手房的人考虑是选择精装还是毛坯，绝大多数都会回答选择毛坯，毕竟可以根据自己的喜好重新装修。除非是装修特别好的、房龄在5年内的次新房。
不过很遗憾，一万八千多套二手房里，毛坯房源占比仅约22%，并且毛坯房源价格和装修价差空间很大。
至于装修水平、风格，绝大多数和房龄挂钩，在近八成房源都是5年以上房龄时，即便装修保养不错，装修风格也基本过时了。
装修选择建议：尽量选择毛坯房源，精装选择次新房。
以上4个维度，还没有考虑开发商的品牌、社区环境、1公里内配套等。那么，对刚需而言，若只从这几个维度，如同漏斗一样筛选，还能剩下多少？
PART 2
满足需求的高性价比房源
寥寥无几
下面，我们用房天下网站检索下。
01
筛选：对于刚需而言的高性价比房源，极少
综合以上因素，对于刚需买房而言，主城150万以内、次新房（5年房龄）、三室、毛坯是最佳的买房组合，而简单筛选一下，同时满足这些要求的二手房只有——240套。
这还是全市范围，区域、地段、配套等等尚未考虑在内。当然，有人会觉得标准有点严格，接下来我们放宽条件来看：
① 预算提高，功能、品质要保障：200万，三室、次新房、毛坯—537套
② 预算不变，牺牲品质，保障功能：150万，三室，房龄10年以内均可，毛坯或普通装修—891套
③ 预算不变，牺牲功能，保证品质：150万，两室、三室均可，次新房，毛坯—424套
可以看到，这三种选择和目前新房市场的热门盘相比，无论是预算还是品质、配套要求，对刚需而言都是有一定的牺牲的。
所以，尽管真实有效的挂牌超过1.8万套房源，真正值得刚需购买的高性价比房源，还是极少。
02
取舍：新房价格上涨，二手房将是刚需主流选择
不过，对于预算有限的刚需来说，在新房价格逐渐上涨的情况下，二手房性价比还是略高于纯新盘的。
大部分二手房对比新入市的项目，可能会牺牲掉一部分品质，但是二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段，而且经过几年的使用期后潜在的问题容易发觉，碰到急用钱的卖家的话还可以压低一下房价。
而随着城市发展，主城核心区成交地块越来越少，加上不少热门楼盘逐渐清盘，一些曾经的刚需板块房价也开始突破2万/㎡。可以预见，后主城核心区的新房市场将呈现出房源少、偏改善、总价高的特征。
对于购房者来说，想要买到合适的二手房，仅仅了解我们上文分析的四个维度还远远不够，更要知晓新盘入市情况和价格，毕竟全面把握市场情况以后，才能有一个成熟的检验标准。
最后，希望大家在新的一年里都能买到合适的房子！
▌数据声明：
1、关于数据来源，文中所有房价的图表数据均来源房天下等网站，再经编辑整理制作后形成；
2、关于数据权威性，所有数据均以上个月二手房交易均价做参考，具体实地价格，请以实际情况为准！
3、房价数据变化波动比较快，以上数据仅供参考！