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大家好，我是掘金日本房产的负责人陈意，向大家问好。
去年，我为一位北京的Z先生只花了300W人民币，就在东京市中心购入了一栋楼。
300万，在北京，勉强可以达到首套房的贷款首付，如果是想要买二套房，或者要改善生活买新房，那这个金额离首付就差距大了。
东京市中心的一栋楼，只要300W就可以买到？你没看错，今天我就通过这篇文章，与大家进行整个操作过程的分享，希望对考虑配置日本资产的朋友们提供一个参考。
在日本，外国人可以随意买卖公寓或大楼
无论我们是购买一套公寓还是一栋楼，最主要的价值是土地。
如果购买的是公寓，则拥有的是土地的相应份额；比如一栋大楼盖在300平米的土地上，大楼有40户，那么你就拥有这块土地1/40的份额。
而如果购买一栋楼，拥有的就是一块完整的土地，房东可以在法律允许的范围内，按照自己的需求重建大楼。
在这你可以看出，买日本的一栋楼是比买一套公寓，可获得的社会资源更多。
无论是日本人，还是中国人，亦或是韩国人、中国港台人，一直热衷于土地。这种热衷，渗透到了骨子里、血液中。因此，在日本一栋楼的交易一直以来都非常活跃，我知道的身边香港和台湾的朋友，买日本大楼的不少。
近年来，随着国内房价一路攀高，但同时“房住不炒”成为主旋律，再想轻易上车北上广深，或者一些热门的二线城市并不那么容易。
拥有多套房产的人则在考虑抛售一部分国内的资产，在海外进行家庭的综合资产配置。北京的Z先生就是其中的一员。
撬日本杠杆买房的Z先生
对于中国国内投资者而言，想要享受日本的低息贷款其实不容易。
由于日资银行无法核实咱们中国收入的材料的真伪，大部分的银行都不接受中国人的贷款申请，而且越小额越不可能。中资行则要求中国大陆的客户有海外税单，可以说贷款的大门已经对大部分的大陆投资者关上。
好在，我手上还是有一两家银行还可以操作。
Z先生与我是在智谷8月份举办的北京线下沙龙上认识的。他是国内一家知名公司的工程师，有亲戚在海外，国际视野开阔，资产资金分散在不同国家。
在认识之前，Z先生与很多朋友一样，虽然经常去日本旅游，但是没怎么关注过日本房产，更不用提在东京买一栋楼。在参加了我们的沙龙、听我们介绍日本房产的投资情况、可能有的投资坑，才逐渐对日本房产有了较系统的认识。
Z先生的预算在400万人民币左右，之前想着买3、4套小户型公寓。但在了解了一栋楼的操作后，他对于贷款购买一栋楼产生了浓厚的兴趣，只是对于能买到什么类型的楼，心里没底。
（一）看中的第一栋楼
我跟Z先生充分沟通了他的想法和需求后，经过多方比较，去年9月初，这栋楼进入了视野。
这是一栋位于东京的中央区的小楼，总价约700万RMB，旁边就是中央区区立小学，整个街区的氛围非常好。大楼的一楼是居酒屋，二、三楼是复式住宅，整体月租金将近3万RMB，收益率约为5%，。我把这栋楼发给Z先生没多久，他就心动了。
不过跟大家的刻板印象不同，日本好地段的好大楼非常抢手，看好的买家很多。我发给Z先生大楼资料的时候，另外一位国内的客户也看中了这栋楼，并且说可以直接全款现金购买，并很快就向我提交了预定申请。
而Z先生由于需要贷款，对于卖方而言，会更倾向于全款的客户，所以很遗憾，Z先生与中央区的这栋楼失之交臂。
大楼常有、而好的大楼不常有，能抢到好大楼更难。毕竟投资一笔钱，还是可以再等等，Z先生虽然遗憾，不过依然非常信任我。客户的信任于我是莫大的责任，于是我在心底暗暗告诉自己，一定要找到好的大楼，优先发给Z先生。
（二）第二栋，成功拿下
距离第一栋楼过了快1个月，终于又遇到了一栋各方面都不错的楼，我第一时间发给了Z先生。
这栋楼位于东京著名的台东区上野商圈，离最近车站6分钟，一楼是事务所，楼上是6户住宅，售价只需要600万RMB，月租金高达3.4万RMB，收益率6.6%。
虽然地段没之前的中央区好，但是土地面积、建筑面积更大，价格还便宜、租金收益也更高。当时楼上有一户还空着，但是这个地段，很快会出租掉。
在综合了解了这栋楼的情况后，Z先生很快的决定要购买。
在日本购楼贷款
是怎样的过程？
预定买房只是第一步，对于我们来说工作才刚刚开始。按照Z先生的要求和我们的经验，我们代表Z先生去跟卖主商定了购买价格、签约时间、交房时间、贷款条约等。
同时，我们把大楼的资料发给了银行进行预审。不到一周的时间，银行就给了预审的反馈，效果很好，对这栋楼的评估价值高，可以贷一半的金额，首付只需要300W即可。
想了解日本的银行怎么估值？什么样的大楼会被银行青睐？可联系我的助手——大楼投资顾问晓煊（ID：AnnKim2018），了解详情。
成立公司是第二步。在选房的过程中，Z先生根据我们的购房操作指南，提前办理好了公证书并寄到了东京，让智谷的司法书士帮成立了公司。这个公司是Z先生100%持股的，会以公司名义进行大楼的签约和贷款申请，并持有这个大楼。
在这点上，可能有朋友会疑惑：为什么要设立公司？公司的税费会不会更高？这其实是陷入了中式思维了，以为对公是更贵的。但在日本，完全不用担心，公司与个人买卖房产的税费是一样的。而且，购买大金额的标的，设立公司也是在日本办理银行贷款的必要条件。
签约是第三步。按照宅建法的要求，日本的持牌宅建士制作了几十页的合同，并向Z先生进行了详细的解释说明。在确认了合同没有问题后，Z先生签署了委托书，并委托我们进行了代理签约。
银行审核是第四步。在签约后，把大楼的资料和Z先生的信息提交给银行进行正式审核。银行的审核不需要提供税单和收入证明，主要是审核购买的标的物。
在此期间，银行也有要求补充一些资料，也遇到一些小难题，但是都顺利的解决了。10月中旬提交资料，11月中贷款审核就通过了。
在银行审核期间发生了一个小插曲，
空置的401房间也顺利的被1楼事务所租赁了，房子达到了满租的状态。
托管对接是第五步。对于客户而言，买完房才是投资的开始。日本一栋大楼可以是自己经营，也可以托管。对国人而言，不会日语，托管便是很好的选择。
在贷款通过后，为了顺利的做好大楼的交接工作，我们为Z先生提前进行了后续托管工作的对接。目前与我们智谷合作的托管公司是一家在日本经营了53年的老牌不动产管理公司，管理的大楼和公寓超过3000间，该公司的股东包括SBI（软银投资）、日本邮政、瑞穗银行，开发了房东专属APP，管理得非常不错！
也有朋友问，为什么智谷自己不进行物业托管？这个问题其实我们一直都在思考。
我个人认为，合理的分工协作、发挥各自所长是目前最有效率、对房东最有保障的安排。根据我个人多年的行业经验，业内做得好的物业托管公司凤毛麟角，大部分提供托管服务的公司，销售人员比管理人员多得多，甚至有些公司的管理人员只有区区的1个人，这种情况下怎么做得好服务？
另一方面，托管的利润非常非常少，因为人力成本高，托管公司管理的房产要超过200间才能养活1名专职管理人员，所以那些管理规模少的公司，聘不了太多的人提供服务，那管理质量则必然下降；而增加人员则有亏本运营风险，那么管理者就会动歪脑筋，从其他方面来赚取利润，最终还是房东吃亏。
所以，选择靠谱的管理公司很重要，这也是我们选择前述管理公司的原因。
银行放款交房是第六步。在贷款通过后，我们制作了包含所有税费的项目清单发给Z先生，并进行了逐项的讲解。Z先生按照合同上约定的时间，在截止时间前把贷款以外的资金打到了东京。
交房当天，律师检查确认了买卖双方的资料无误后，银行放款、付完房屋尾款，顺利的办理了交房手续。随后律师去法务局提交了过户登记的申请手续。12月末，房产证办理完毕，我们将房本邮寄给了Z先生。
从9月末定房到11月末放款交房，整个过程历时两个月，Z先生在国内只花了300万RMB，就买到了东京市中心的一栋楼，成为了东京的楼主！
划重点：在国内。一般可能认为：购房的过程全程在国内，没有到日本现地看房，而又不了解智谷，全权委托操作，这个“心得多大”、信任感得多强才能办得到呀？
我觉得有这样的担心很正常，毕竟国内社会整体的诚信环境确实没有那么好。对于我们而言，这个案例之所以成功，首先得益于Z先生对我们的信任和支持，对于这种信任和支持，我们也倍加珍惜。
另一方面，也得益于日本这个国家完善的法律体系和社会诚信环境，让整个交易过程有法可依，公开且透明。
说在后面的话
纵观日美欧发达国家，普通人在日本的购房门槛是最低的。以东京为例，一套位置相当于北京五环左右的20㎡永久产权的小户型，最低50万RMB就可以买到，100万就可以买到地段还不错的。而东京的一小栋楼，价格也不高，一般500万起就可以了。
众所周知，日本是利率很低的国家。当然这里面也存在一些误解，比如新闻所报道的“负利率”其实是商业银行上缴存款到日本央行的利率，个人的贷款利率根据贷款人的身份、用途、年限等情况而有所不同。一般而言，日本人的首套自住房贷款，利率可以低至1%，而投资用贷款，利率则在2-2.5%左右。外国人有一定的贷款门槛，贷款用途一般都是投资用，利率在2.8-3%。而日本的租金收益往往有5-8%，因此如果能够贷款，一次性准备的现金少，而且可以赚取息差，实现超额的收益。
在我们日常的交易中，100万左右的小户型公寓和500万RMB以上的一栋楼是咨询量、成交量最大的。
一直以来，我们都建议有能力贷款的朋友尽可能去贷款，除了可以赚取息差以外，还能获得银行的“背书”。日本的银行监管很严格，贷款会对房子进行全方位的审核，并进行最大的风险把控，一个房子如果能够获得银行的贷款，无异于得到了银行的“背书”，这也是规避风险的一个手段。
回顾整个交易过程，想要成为日本房东其实很简单，并没有我们想象的复杂。
......
北京一套房首付，全款买下东京一整栋大楼！
除日元租金收入，还有永久完整土地、无限延伸收益...你怎么选？