有人说，房子好不好，时间才是最好的验金石。
在青岛，三年时间里，有的楼盘房价飞涨，翻了好几倍，而有些楼盘卖了三四年都没卖完。那么青岛目前都有哪些楼盘面临着“滞销”的困难，造成的原因又是什么呢？
奇葩户型造成多年未售罄
位于老市北片区泰山路99号的泰山华府，总共1684套房，可售住宅为600来套，目前3号楼在售，户型面积91-139㎡，以两居和三居为主，均价28000元/㎡，二期仍在售。
小区最新一次加推在去年6月份，235套房子，到目前仅销售了97套，而2019年11月的开盘销售量同样惨淡，961套房子，仅卖出140套。如果我们查询泰山华府在2016年第一次开盘定位数据，可以发现当时的成绩非常优秀，首开201套，只剩余2套，算是迄今为止去化最快的一次。
那泰山华府的成绩为何会从优秀滑落到“不及格”呢？
从区位上来看，泰山华府靠近科技街和台东商圈，配套完善成熟，最大的利好是靠近地铁2号线与4号线双地铁交汇的站点“泰山路站”，去市区他各区都便捷。而且这个区域多房龄较大的二手房，泰山华府作为新盘，稀缺性凸显。
然而老城区道路交通拥堵问题以及周边老旧的环境，却也让许多改善群体止步。并且泰山华府非买房人熟知的大开发商，要知道品牌的力量非常强大，可能直接影响到小区未来的升值潜力。
但这不是泰山华府销售缓慢的根本原因。高容积率以及奇怪的户型朝向，才是最致命的原因。
泰山华府原本为回迁房，后来转变为商品房，也许是为了保证成本，泰山华府的容积率高达5.17。再加上要保证每栋楼的日照时长，楼座朝向以及户型设计的便有些“奇特”，常被购房者诟病。
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户型起步290㎡，销售4年还剩200套
从2018年开盘至今，4年的时间，位于金沙滩的卓越天元目前还剩200套。占据着一线海景的稀有楼盘以这样的销售成绩出现，确实让人有些不解。
其实这也不能怪卓越，因为这个项目是卓越收购了烂尾快十年的公元海紫檀山。公元海紫檀山当初规划包含有精装高端住宅和产权酒店式公寓，2012年时住宅面积区间110－271㎡，均价3.5万/㎡，带万元精装修标准；2014年产品价格进行了调整，高层毛坯起价1.6万/㎡，均价2万/㎡，精装项目均价为3万/㎡。
等到卓越收购时剩下的便是超大户型。目前在售的户型为346/360㎡，最小户型为292㎡，单价为27000-28000元/㎡，如此大的户型造成高总价，未来升值空间压力大。
之前项目以2.3万/㎡的低单价吸引购房者，如今主推的5号楼346㎡以及360㎡户型，却将单价涨到2.8万/㎡（毛坯价）。虽然项目的利好是离主城近，但高总价无疑又是一次去化率的挑战。
值得一提的是，去年卓越天元项目以6.66亿成交的消息刷爆青岛中介的朋友圈，但其实成交楼座为商业酒店，而非住宅。项目超大户型住宅何时才能如这商业酒店一样销售速度呢？
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一个月销售只有个位数
说起西海岸安子片区的豪宅风楼盘，定少不了鲁信随珠花园。
位于金沙滩路655号的鲁信随珠花园从2016年入市销售，如今已有4年之久。150㎡、180㎡小高层从曾经的1.65万涨到了3万，瞰海楼座已经达到4.5万/㎡。而周边的新盘金沙乐府高层2.3万/㎡，瞰海2.7万/㎡；地铁旁的世茂香奈公馆均价2-2.15万/㎡（项目不在前海一线）。相比较而言，鲁信的价格可以说是片区内最高的，确实容易让人望而却步。
因此这也造成了近几年项目销售量滞缓的局面，据说一个月销量只有个位数。
作为进军西海岸的首个项目。鲁信的品质以及一线海景环境自然不用多说，容积率也低，居住舒适度高。但薄弱的生活配套支撑不住3万的价格，可以说价格已经触到天花板，增值的局限性太大 。
虽然这个盘去化慢，但又不愁卖，去年大降价的时候价格也坚挺，而且项目所在的安子片区经过去年一番降价，已经开始慢慢筑底，新盘也不多，再加上项目靠近地铁1号线，该盘适合改善自住。
今年除了青岛原来的老盘，还会有许多新盘上市。买房时除了注意房价，楼盘去化快慢、销售速度更是不可忽视的重点。
青岛楼市