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深圳楼市:100万首付这几个地段被疯抢,买一套少一套

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老夫子谈房 2021-01-15 17:35
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问:老师,你好,我自己在坂田上班,老婆在南山上班,后面可能会搬去福田,还有个刚出生的小孩,手头能拿出120W左右,在深圳有合适的两房推荐吗?第一套房,自住,目前看想买户型好点又方便上班的房子好像就只能买到布吉关那边,不知道那边怎么样?有没有合适的小区推荐?我想着先过渡个五六年,如果后面自己有发展,可以置换好点的房子,现在手头没什么钱,只能将就,但也不想太将就,现在主要考虑上班通勤能在一小时以内,户型好,宜居,如果能带好点的学位更好?比较担心,望老师帮忙指点下,谢谢!

答:你好,首付120左右,户型好,有学区的楼盘,考虑未来涨幅,其实没有太多选择空间。 近几年,布吉的大部分楼盘都跑输了大势。 听起来很悲催,但另一方面,何尝不是给了钱少又想留深圳的人一条生路,200多万就能买到正规小两房,离中心区也不远,可住可通勤。如果纯自住其实可以淘淘低于市场价的笋盘。 但是布吉的学区并不理想,最好的学校百合外国语还是私立。 深圳的教育资源分布极度不均衡,基本都在关内(罗湖、福田、南山),关外很少有好的公立学校(宝安、龙华、龙岗等);关内也集中于几个区域。 总结一下深圳比较好的几个教育片区; TOP1: 百花片区(福田):百花片区真是集万千宠爱于一身,大多数是2000年之前的房子,刚需户型为主; 小学:深圳实验小学(第1)、荔园小学北校区(第2)、百花小学(第12); 初中:深圳外国语学校初中部(第1)、深圳实验学校初中部(第5)、深圳实验学校中学部(第16); TOP2: 香蜜湖片区(福田):豪宅区,都是大户型,2000年之后; 小学:荔园外国语小学(第7)、明德实验学校(第15) 初中:福田区外国语学校(第8)、深圳高级中学初中部(第10)、侨香外国语学校(20+) TOP3: 后海片区&科技园南区(南山):还是豪宅区,有一些小户型,200年之后,有部分次新房; 小学:南山第二外国语学校(9年制); 初学:南山第二外国语学校(第2);南外高新中学(第3); TOP4: 科技园北区(南山); 小学:南山外国语学校(9年制); 初学:南山外国语文华中学(第4); TOP5: 田贝片区(罗湖):小户型比较多,大部份都在2000年之前; 小学:翠北小学(20+); 初中:深圳中学初中部(第6); TOP6: 新安片区(宝安):宝安老城区,大多数在2000年之前。 小学:宝民小学(第17)、宝城小学(20+); 初学:宝安中学(第11); TOP7: 蛇口片区(南山):年代差异比较大; 小学:育才一小(第8)、育才二小(第10); 初学:育才二中(第13)、育才三中(第17); TOP8: 红岭片区(福田);大多数在2000年之前; 小学:园岭小学(第6)、荔园小学南校区(第9)、红岭小学(第16); 初中:红岭中学(20+); TOP9: 布心片区(罗湖):大多数在2000年之前; 小学:布心小学(20+); 初学:翠园中学东晓校区(第12); TOP10: 石厦片区(福田):福田区政府所在地,大多数在2000年左右; 小学:石厦学校(9年制)、益强小学; 初中:红岭中学石厦初中部(第20)、石厦学校(20+); 想兼顾自住和学区,罗湖是个不错的选择。 虽然整个罗湖都处在没落大周期,大势如此,哪个盘也无法独善其身。 但是罗湖相比布吉,学区更好,未来的租售比也更高。 另外,如果能接受投住分离,更建议去西部宝安或者福田入手一套学区小户型,未来涨幅能够跑赢大市。 自住在你们夫妻上班折中的位置租房住,为下一次置换提前做准备。 先选好区域 再做详细的楼盘推荐。

问:福田区有两套房:福民大厦(三房)自己住;一套是南方国际广场小户型,放租。有三个小孩想换四房。想出掉一套,换成一套四房一是自己居住,二来希望以后老三能就近上学,所在的学校(主要考察初中)希望不能比“石厦中学”差! 目前“南方国际广场”这套小房子比较容易出手,因石厦中学还不错有学位费概念,如果愿意出售估计280W。"福民大厦"这套可能市场价是530W左右,但出的可能没那么快。目前手里现金有500W。希望找总价不超过1000W,最好是800W出头,适合居住交通配置好,学位要好,不比石厦中学差。关外也能接受!如果罗湖希望能上深中或翠园!请您给予详细指导!最好能直接推荐几个楼盘今年完成换房计划,谢谢!

答:石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德,属于福田家长比较认可的名校。 但是石厦片区楼盘过多,学位非常紧张,是福田幼升小录取分数最高的小学,大量学生被分流,石厦中学也会面临这种情况。 深圳教育集团化趋势明显,比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等,缺乏集团化支撑的石厦中学,优异成绩能否保持存在变数。 所以出手石厦是正确的决定。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花,短期内比较稳。 其次成长性不错的盘,比较推荐: 南山中熙君南山,宝中第五大道或西城上筑,红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择 深业东岭在罗湖的黄贝岭板块,是仅有的次新盘,带翠园的学位,其实性价比还不错。

问:你好,老夫子,在头条关注您觉得您分析的深圳房价走势很有道理,果断关注您的公众号。请教一下您,夫妻俩在福田上班,有一小孩差不多两岁。如果是考虑投资兼自住的话,碧海的幸福珺湾附近(离地铁口远),西乡的中熙香缤山(22年12号线开通),坂田的大族云锋(坂银通道的开通),请问这三个片区现阶段适合上车吗?或者预算800w以内考虑投资兼自住有什么好的建议,期待您的解答。

答:你好,大族云峰在坂田,坂田虽然属于龙岗区,但是地理位置挨着福田中心城区近。自住可以买,但是投资的角度看短期会站岗。 宝安重点关注以下楼盘: 万象新天 大花园、近地铁、高赠送、楼龄新、小三房 缺点是单价高、每天早上地铁口排队500-2000米不等; 富通v都会 高赠送、单价低、楼龄新、近地铁、大三房 缺点是花园小; 富通城一期 大花园、户型好 缺点是地铁远 幸福珺湾 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是赠送少、梯户比低 圣拿威 楼龄新、近地铁、大花园 缺点是没赠送、单价高 西城雅筑 楼龄新、高赠送、地铁近、近宝中 缺点是单价高、花园小 这几个小区具备的优势有: 1.都能做到7.5成左右的杠杆; 2.租金都不错。

问:老夫子,您好! 家庭情况如下: 1.房子两套:南山深航公寓(出租),宝安第五大道(自住),贷款已还清。 2.孩子2个,一个国外读书,还需要6年。小的海韵初中。 3.家庭收入是老公,年入120+,外地上班,我无收入。 4.鼎太商铺二楼一个,位置不好。目前卖不出去也租不出去。 问一下: 现45岁,个人很喜欢沙田御景半岛别墅想用来养老,又考虑孩子高中后可以先去老公城市(新一线)买房住,不用两地分居。别墅就要闲置多年。是否应该以投资增值为主?是否应该卖掉公寓,投资海府一号商铺如何?还是宝中住宅?

答:你好,沙田别墅没有投资价值,未来大概率住不上 租不掉 卖不出,升值潜力不如深圳。 建议投资为主。商铺除非租售比能稳定达到5%以上,否则还是投资住宅为主。 除了宝中外,关注前海。

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