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楼市“凛冬将至”?“断供潮”来临,未来房价或将超出人们的想象

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房产新谈 2021-01-15 12:00

随着2021年的到来,楼市并没有因为新的一年到来而出现新的转机。在整个2020年里,房价走势都非常低迷,在国家不断地对房地产行业调控下,楼市走势已经出现转折点。在2020年里,虽然以深圳、东莞、杭州、苏州、南京等经济发达区域城市楼市都非常过热,但是最后根据相关机构的调查结果显示,这些城市的楼市都存在炒作现象,最终在调控政策收紧的情况下房价上涨的势头也都被遏制了下来。而除了这些城市之外,全国大部分大城市的房价都出现了下跌的迹象,不少城市房价下跌的幅度还不小,比如北京、郑州、天津、武汉、青岛、济南等城市。特别是青岛和郑州这两个城市,虽然市区房价下跌不明显,但是其郊区楼盘房价下跌非常明显。

可以说,由于2020年房价的走势,让人们第一次看到了房价下跌的希望。在过去,房价也确实跌过几次,但是最后都很快上涨了回去,因此目前还有一些人依然看涨房价,认为房价目前只是暂时回调,以后还会大涨回来。真的是这样吗?其实不然,因为现如今的楼市不仅是政策环境已经改变,供需关系也已经改变了。

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在政策方面,在过去房地产行业一直是经济发展的引擎,所以为了发展经济,房地产行业政策环境非常好。就比如在2014年楼市出现困难、楼市库存不断攀升时,国家就出台了“去库存”政策。比如鼓励农民进城买房,买房有补贴;比如降低首付比例和房贷利率;还比如放开限购政策,鼓励购买二套房等等。楼市在这种利好的政策环境下很快回温,房价也很快上涨回来并且创新高。但是现如今的楼市政策已经和以前截然相反,现在国家下决心调控房地产行业和现在的高房价,不断对打击楼市炒房现象。也就是以前的政策是鼓励大家买房,现在的楼市政策是坚决打击投资炒房现象,只建议刚需购房者买房。

在供需关系方面,在过去,由于房地产行业发展的时间比较短,住房资源还非常紧缺,并且随着城镇化进程的不断继续,每年都有大量的农村人口流入城市,对住房的需求也在不断增加。再加上有大量炒房客投资囤积房产,所以市场流动的住房资源一直都是供不应求,房价一直上涨也非常正常。而现如今的住房资源已经过剩了,根据国家统计局数据显示,我们国家城镇居民的人均住房面积已经超过了39平方米,远远高于很多发达城镇人均住房面积33平方米的水平。

另外,根据央行调查组的调查数据显示,我们国家96%的城镇家庭都有房子,户均1.5套房子。从这两组数据中可以看出,我们国家的住房资源已经过剩,并且在国家不断地调控之下,炒房客也在慢慢退出楼市,大量被囤积的房产现在也在慢慢流入楼市之中。现在不仅是楼市总体住房资源过剩,市场中流动的住房资源也已经过剩,因此现在楼市已经进入了买方市场,在这种供需关系下,房价也已经失去了再次大涨的基础。

另外,现如今的全国大部分城市的房价都已经严重偏高,偏离了当地居民的收入水平。比如根据易居研究院的调查结果显示,我们国家平均房价收入比已经高达13.3,并且北京、深圳和厦门这3个城市的房价收入比已经超过了30。可以看出,现在我们国家的房价确实偏高,就是很多资源萎缩人口不断流失的三四线小城市的房价都在七八千左右,楼市目前的泡沫非常大。

所以可以看出,根据目前楼市的情况,房价已经不可能再像以前那样再度大涨了,相反的,现在很多城市的楼市都需要面临房价下跌的压力。而房价的下跌,也会让最近两年买房的人面临亏损的情况。比如2017年在河北涿州买房的人现在不仅首付已经亏没了,也已经面临资不抵债的情况,因为涿州房价已经从2.5万元/平方米的高点跌到了目前9000元/平方米左右。因此,随着房价不断走低,购房者对房价上涨的预期没有实现,再加上2020年很多人收入都受到了影响,所以现在很多人已经失去了还房贷的能力,最终选择了弃房断供。

根据阿里的拍卖平台上房产拍卖数据显示,现在法拍房的数据量相比去2015年已经翻了一倍,可以看出最近两年弃房断供的人越来越多,楼市“凛冬将至”,“断供潮”来临。由于现在弃房断供的越来越多,银行的坏账也越来越多。对此,在今年央行和银监会也出台了“限贷令”新规定,通过限制房贷来降低金融风险。


也就是说,现在2021年刚刚来临,楼市就迎来了“限贷令”,这也是对房地产行业又一个调控政策。通过对银行机构对房贷设置上限来限制房贷的规模,从而限制投资客贷款买房,这也是为了防止炒房客高杠杆投资亏损之后弃房断供。而在“限贷令”下,2021年房企又将面临购房者贷款难的问题,这样也会减少很多人、特别是投资客买房。另外在2021年房企们还面临降低负债率的压力,需要卖房子回笼资金。所以在这两个新规之下,房企们在2021年的销售将遇到更大的困难,对此房企们也将大概率加大降价促销力度来吸引购房者买房。同时,新房市场还将受到二手房房价下跌的冲击,所以2021年以后的房价或将超出人们的想象。

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