“张三卖房，该房屋已经抵押给王五且办理了抵押登记，李四可以购买该房屋吗？”
根据2021年1月1日实施的《民法典》规定，“抵押财产可以自由转让”。也就是说张三可以在抵押期间将抵押房屋销售给李四，张三与李四之间的买卖合同只要不属于合同无效及可撤销的情形且符合意思自治原则，在双方协商一致的情况下该合同在当事人之间属于有效合同。
《民法典》第406条规定“ 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
本条允许抵押人在抵押期间转让抵押财产，需要注意以下几点：
一、张三是否有权将房屋卖给李四？
答案是肯定的，张三作为房屋的所有人，对涉案房屋有占有、使用、收益、处分的权利。因此张三有权转让抵押财产（房屋）即抵押人有权转让抵押财产。张三转让抵押财产（房屋）属于对该财产的处分权。
二、王五能否向李四主张权利？
根据《民法典》第406条的规定，王五可以向李四主张权利。抵押财产转让的，抵押权不受影响。该内容是指的张三将抵押财产（房屋）转让给李四，王五可以向李四主张抵押权。抵押权不因抵押物的流转而消灭，李四已经取得抵押财产所有权，王五仍然可以根据抵押权的追及效力，向李四主张权利。因此张三将抵押给王五的房屋卖给李四，王五可以向李四主张抵押财产。
因此，在购买有抵押的房屋时，特别二手房一般都有抵押，一定要注意房屋上抵押贷款。
三、张三与李四之间的买卖合同是否需要以王五的通知为生效条件？
不需要，张三作为所有权人，有权处分自己的房屋。抵押人转让抵押财产不需抵押权人同意，根据《民法典》的规定抵押人转让抵押财产时，应当及时通知抵押权人，但抵押人与受让人（买房）的买卖合同不以通知抵押权人为生效条件。张三买卖涉案房屋需要通知王五，但是房屋的买卖不以通知王五为生效条件。
四、通知抵押权的义务属于附随义务，抵押人未尽通知义务不影响合同的效力，也就是张三与李四之间的买卖合同通不通知王五都是有效的买卖合同。
在民法典时代买受人在买卖有抵押的房屋时，一定要注意房屋上设定的抵押，需要在买房初期就房屋的抵押进行解除，或者在支付房屋价款时扣除抵押财产，有抵押的房屋可以不解除房产抵押，直接办理过户。
作者：林小建律师，北京国舜律所律师、丁丁律师平台创始人、刑事辩护律师、互联网金融律师