2021年伊始，房企再掀融资潮，碧桂园、世茂、合生创展、龙湖等多家房企纷纷发布融资信息。贝壳研究院报告显示，2021年1月4日至10日，房企共发行境内外债券30笔，融资（含计划）金额约550.1亿元人民币，同比增长133.0%。
贝壳研究院分析师表示，历年来一季度都是房企狠抓的融资“窗口期”，2019-2020年两年首月发债规模分别为1626亿元人民币与1721亿元人民币，其中2020年首月发债规模为全年峰值，因此2021年首月债市火热符合传统预期。此外，2021年金融监管更趋严格，房企对金融环境预期紧张，也将会加快新年发债节奏，抢跑债市。
央企及稳定性较高民企融资优势突出
据同策研究院监测，2020年40家典型房企中共计34家披露融资利率，整体融资成本区间为2.2%至12.38%。
图注：2020年40家典型房企融资利率区间（数据来自同策研究院）
从融资成本来看，不同梯队房企融资分化趋势更加明显。其中央企及稳健性较好的民营企业发债利率保持行业低位。如招商蛇口、保利、金茂、中海等央企在资本市场更具优势，在债券融资方面优势进一步突出。而金地、绿城、龙湖等房企凭借长期以来良好的稳健性赢得了金融机构的认可。
图注： 2020年3季度A股10家典型房企资产负债率情况
图：2020年中期港股10家典型房企资产负债率情况
企业资产负债率是金融机构对房企融资参考的重要指标。以世茂股份为例，近3年世茂的资产负债率控制在60%上下。另外几家融资利率较低的民企负债率同样控制良好，A股上市房企2020年三季度报披露，招商蛇口资产负债率为68%、华侨城资产负债率为76.06%、保利地产资产负债率为77.94%、金地集团资产负债率为78.38%。港股上市房企2020年中报披露，龙湖地产资产负债率为75.91%、绿城中国资产负债率为80.26%。在房地产企业高周转模式下，保持70%-80%资产负债率的企业稳健性较高，因此也更得到机构的青睐，获得更低的融资利率。
部分中小型房企踩高危线偿付压力攀升
另一方面，同策研究院分析，中梁控股、当代置业、建业地产、中南建设等中小型房企的发债成本远高于行业平均水平。以当代置业为例，其宣布发行的2.5亿2年期美元票据票面利率最高，达到9.8%。此前，当代置业融资成本一直处于高位，其公告显示，2020年发行的债券票面利率分别为11.8%、 11.95%、 11.5%。而早在2019年2月，当代置业额外发行一笔金额达2亿美元的绿色优先票据，票面利率高达15.5%，创当时房企高息发债之最。此外，中梁控股公告称拟发行的一笔本金总额为2亿美元的额外票据，票面利率也高达9.5%。
业内人士表示，部分房企一直以来执行较为激进的融资策略，自身的负债率较高。如中梁控股，近3年来的资产负债率都在90%以上，当代置业的资产负债率在85%以上。建业地产资产负债率高达92.02%、中南建设资产负债率高达89.01%，这些房企负债率较高，稳健性相对较差，融资成本自然高企不下。
对于近期不同房企间发债利率的差异，有分析认为，现阶段头部房企的发债优势继续凸显，利率下行且获得较长的融资期限，中小房企的发债利率仍处于高位，期限以短中期为主，分化愈加明显。
境内融资占主导 境外债市低迷
同策研究院分析，从34家房企融资利率明细来看，2020年度内公开披露融资利率的共179笔，其中融资利率5%以下的共计72笔；融资利率在5%-7%之间的共计65笔；融资利率在7%-10%之间的共计31笔；融资利率在10%以上的共计11笔。相比2019年动辄10%以上的成本，2020年房企融资成本有所降低。
数据来源：同策研究院、Wind
融资渠道方面，境外融资成本相对较高，境内融资成本有所回落。从具体融资事件来看，2020年，富力地产在11月份发行的一笔3.6亿美元优先票据，利率高至12.38%；中国恒大在1月份发行的两笔共30亿美元债，利率均高至12%；当代置业2月、7月、9月共发行了5笔美元债，融资利率都在11.5%以上；而融资成本最低的为招商蛇口发行的2020年度第四、五、六期超短期融资券，共计52.5亿元人民币，三笔利率均低至2.2%。
从融资结构来看，2020年境内融资占主导，境外债市低迷，这是由于国内疫情得到了有效控制，而境外疫情持续，融资环境不容乐观。贝壳研究院数据显示，2020年境内融资规模约7613亿元人民币，同比增加21.3%，境内债券规模占比63%；2020年境外债券规模折合人民币约4519亿元，同比减少18.3%，境外规模占比约37%，较2019年下降10个百分点。
据贝壳研究院统计，2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元人民币，历史性突破万亿元大关，在房企融资供、需两端强监管的局面之下，中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。
文章来源：新华社中国名牌网