深圳在“7·15楼市新政”后，“回迁指标房”、“小产权房”渐热，“历史遗留违法建筑”类小产权房受到追捧。
对于这类房产，有唱好有唱衰的，好的认为其价格低（周边房价5-8折）、不限购不限售；唱衰的觉得“小产权房”过不了户，潜在风险太高，不安全。
事实上，深圳的回迁指标房的买卖市场已经非常成熟，运营模式明确且完善，大量中介为回迁指标房的买卖服务。
但由于指标房与商品房还是有一定差别，指标房因为交易时旧的房子尚未拆除，而新房也尚未建设，所以仍需等待一段时间。
这就导致了在取得回迁物业之前的这段时间内，容易出现一些不确定性，比如卖家违约，这也是一部人不看好回迁房的原因之一。
不过从现有的判例上看，基本都是支持买家的，而且我们在买的时候其实完全可以避开这些风险，所以大可不必担心。
回迁房值得买，但要买对
回迁房值不值得买？答案是肯定的！尤其是在现阶段大力推动城市更新的深圳。
回迁房拥有许多商品房所不具备的优势：
- 无需深户无需社保，不限购买数量
- 不受限售政策影响，拿到红本即可交易
- 价钱低，一般周边房价5-8折
- 无月供，而且不需要契税
- 在深圳，虽然回迁房交易已经有非常完善的流程，安全性也很高。
- 但由于回迁房项目会有不同的阶段，越往后价钱会越贵，而项目刚开始时确定性又不高，所以对于大部分的回迁房购买者，更推荐在项目能跟开发商签拆赔协议的时候去购买，不仅价格更低，升值潜力巨大，而且直接登记在个人名下，无违约风险；
- 因为跟开发商签约之后，原业主反悔是无效的，开发商会将带有签约人身份信息的拆补合同递交到相关部门备案，这对于购买者来说是极大的保障。
- 当然也有少部分投资者喜欢“以小博大”，买一些比较前期的项目，价钱也便宜很多，这种就需要针对个人情况再做精细项目配置，毕竟每个人的投资需求和对项目的预期都不一样。
- 但不管如何，我们都需要保证交易的顺利进行才能谈收益，虽然与个人卖家签买卖合同能得到一定保障，但仍会有违约风险。
房价暴涨，买家违约。法院：按约定履行！
案例一
2010年3月25日大冲旧村村民（简称卖方）与华润置地（深圳）有限公司（简称华润公司）、深圳市大冲实业股份有限公司（简称大冲公司）签订《深圳市南山区大冲旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》（简称《安置补偿协议》），约定可获得深圳市南山区大冲城市花园9套回迁房补偿。
2014年9月6日买家与卖方签订《南山区大冲旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》（简称《旧改收益转让协议》），以412.5万元购买约定的9套回迁房中的一套，面积125平米，同日买家付清全部购房款，而此时涉案房屋在房地产登记机构——深圳市不动产登记中心尚无任何权利信息记载。
2015年1月8日卖方将涉案房屋交付买家，买家装修入住至今。
2017年初，包括涉案房屋在内的大冲城市花园回迁房办理了房地产初始登记。
后因房价大幅暴涨（目前市值已达1千万以上），卖方违约，不同意继续履行合同。
法院观点：
深圳市南山区人民法院经审理认为，双方签订的《旧改收益转让协议》合法有效，各方当事人均应按约定履行各自义务。
买家已足额支付购房款且具备购房资格的情况下，有权要求将涉案房产过户登记到自己名下。
鉴于卖方还未办理涉案房产的房产证书，而涉案房产已具备办证条件，故应先由第三人华润公司按其与卖方签订的《安置补偿协议》为卖方办证，再由卖方过户至买家名下。
案例二
2020年6月29日，王某与业主签订《转让协议书》以293万元购买其深圳龙岗坂田中浩吉祥花园“指标房”，104.71平方米，并约定分三次付款，签约当日王某向业主支付定金10万元。
王某原本与业主约定7月30日至开发商处签《拆补协议》，届时王某支付第二笔款项146.6万元，第三笔款项136.6万元在拿到开发商盖章原件后支付完毕。
然而715深圳楼市调控后，大量资金涌向不限购不限贷的公寓、小产权、回迁指标房中，其价格也在短期内急剧拉升。
7月30日，当王某如约从外地来到深圳想要与村委、开发商三方办理《拆补协议》签约手续时，业主却因“指标”价格暴涨，明确表示毁约不卖，其行为也将面临高额的违约金赔偿。
而王某也从中介处了解到，他所签约的房子一月不到已涨价40万元。
从上面两个案例可以看出，虽然买卖被违约了，但法院都会维护好买方的权利。
回迁房买卖违约是最常见的风险，而想要避免其实也很简单！
风险可避免，即买即收益
首先我们知道，绿本小产权不能过户但却能私下交易，而且还有不少人会私底下交易绿本房。
他们交易的凭证，最重要的就是交易合同，而有合同自然就会有违约风险。在我们购买回迁指标房时，其实只要不购买绿本回迁房就能避免违约问题。
现阶段深圳的回迁指标房主要有“绿本”、“猪肝本”和“历史遗留”几种。
“绿本”是我们不建议购买的，因为无法过户，违约风险太高；而其他类型的回迁房，是可以直接和开发商签约的。
前面提到了，只要和开发商签约确权了，原业主反悔是无效的，到时候建成物业也是直接回迁到个人名下，不存在个人与个人之间因各种原因导致的违约，非常安全。而且签约过后，过渡租金和其他补偿等等这些都是直接到自己手里，即买即收益。
当然，如果是在回迁房建成后但房产证没办下来这期间购买的（即上面案例一的情况），合同仍然是一份有力的保障，签合同时要把各种情况写清楚。
因为回迁户与你签订的买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律规定，所以是合法有效的。
不过如果是建成后没出房产证期间再购买回迁房，其实与商品房的价格已经相差不大了，而且还有被违约的风险，得不偿失。
简单来说，买回迁房只要能和开发商签拆赔协议，那么安全性和收益都会得到保障。
现阶段的深圳回迁房市场的确是其他城市所无法比拟的，在这样一个住房供需矛盾尖锐、存量土地严重不足的城市，回迁房只会越来越多，市场也会越来越热，价格自然也会越来越贵。