文/吴婷婷
2020年的最后一个下午，中国人民银行、银保监会发布了“房地产限贷令”▼
根据通知，个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例方面，大型银行占比不得超过32.5%，中型银行占比不得超过20%，小型银行占比不得超过17.5%，县域农合机构占比不得超过12.5%，村镇银行占比不得超过7.5%，自2021年1月1日起实施。
这通知来得猝不及防！有小道消息称，通知发布后，不少银行连夜核算正在排队的房贷量，就怕不小心超标被限。
▲相关数据显示，35家上市银行中，有10家已经“踩线”
突如其来的限贷令也打乱了买房人的阵脚。
在很多人的理解里，新一年的开始应该是贷款额度最充足、也是放款速度最快的时候，然而一则“限贷令”，银行选择了自保，把钱冻住了。
一位二手房业主向我爆料时说，他的贷款本来去年年底就可以放出来的，“但为了冲21年的指标，银行就延了延，说开年就立刻放，结果人民银行突然发了这个通知，额度被限了，现在放不了了，我本来是等着这笔钱买新房的！”
读者小张则因为放款时间延迟，已经收到了房东的律师函，“我急着过户，但房东急着要钱，银行不放款，事情就都僵在那里，现在房东要告我违约……”
读者小L告诉我，他的贷款去年8月就审批通过了，但到现在还没放款，“我买的是学区房，再不放款，我的过户、落户时间就要被影响到了！”
大家都想问同一个问题：为什么突然“限贷”？什么时候可以“放宽”、“解禁”？
有业内人士分析，限贷令的发布很可能是为了抑制居民部门杠杆率过快上涨。
“从2015年开始到现在，居民部门杠杆率每年增幅大概是3.9个点，这五六年跟美国次贷危机之前的五六年升幅是基本上相当的。”
放到无锡，“情况可能还特殊些”，有知情人士透露，现在银行不放贷或者延迟放贷，除了受“红线”限制，大概率还和过去一年房价涨太快有关。
“我听说到的版本是无锡很多银行从去年12月份开始就基本不怎么放款了，主要是因为去年无锡二手房的涨幅太显眼了，缩减贷款额度也可能是变相给市场降温。”
还有一个原因是，“无锡房价涨了，贷款总量也变大了，直接导致现有的额度不够发。”
“以前贷100万的很少见，现在买次新房的话，起步可能就要贷100多200万，以前200万可以贷给五六个人，现在可能只能贷给一两个人，交易量又大，所以整体的放贷速度就慢了。”
不管真相如何，眼下房贷迟迟发放不了已经给无锡人带来了很大的困扰。
好几个买房人给我的反馈是：“节后问了一圈，中介说他们没有办法，放不放款是银行的事情；银行说上面没有政策可以放，让我等，等也行，但要等多久呢？”
银行确实有自己的“为难之处”：肉就在嘴边，当然想吃，但不能吃，也不敢吃。
我也咨询了无锡好几位资深二手房中介，得到的回复都不乐观：
“没人知道等多久才能放款，去年二手房的放贷周期在3-6个月，今年没人敢说时间，你也别问，问就是等。”
一堆问题摆在面前，怎么解决？等钱用的买、卖家如何保护、争取自己的权益？我向相关专业人士咨询了以上问题后得到了如下回复，有需要的朋友可以参考下：
典型问题1：
- “房东一直在催我的贷款，但银行说没额度放不了款，房东说再不给钱就起诉我违约，我这种情况属于违约吗？”
律师回复：
- 要看买卖合同的约定。
- 如果合同明确约定“因为银行放款原因导致未能支付房东放款的，买受人应该补足”的，那么买受人逾期付款是应当承担责任的。
- 如果没有上述类似的约定，就会存在争议，一般认为仍然是买受人的原因，但出卖人应当给予买受人合理的时间另行筹措款项支付，比如给1到3个月的时间。
典型问题2：
- “如果银行是因为红线限制放不了款，算不算合同里说的‘不可抗力’？我是不是不用承担违约责任了？”
律师回复：
- 不是“不可抗力”，有人为因素的一般不认为“不可抗力”。银行贷款能否发放、何时发放，在签订合同时买受人就应该知道存在不确定性。
- 买受人在买卖合同中的主要义务就是付款，出卖人的主要权利是获得房款，买受人不能按照合同约定或者在出卖人合理催促后不付款的，构成违约。
- 如果起诉到法院，法院也会基于政策变化综合权衡，如果贷款办不下来，一般还是认为买受人应当通过其他方式支付 。
典型问题3：
- “现在做房贷的话，要等多久才能放款？”
小编调查：
- 今天我咨询了无锡15家银行，得到的回复基本都是：额度少，放款慢，要排队。
- 其中，招商、宁波、中国银行回复的比较具体：先审批，审批之后看情况发放，时间不能确定，这个“看情况”可能是看政策相关，也可能是看额度。
- 我还咨询了几个二手房中介，得到的消息是：现在贷款的审批时间没怎么受影响，快的1个多月，慢的2个月左右，但放款时间会比较长，建议买房人做好要等6个月的准备。
- 如果真的很急，建议先咨询好银行再决定找哪个银行贷款。就目前的数据看，35家上市银行中，不建议找已经踩中红线的银行，一些额度比较低的小银行也可以往后排一排，优先找大银行咨询。
典型问题4：
- “马上要签买房合同，付款这块怎么约定更有利？”
中介建议：
- 如果你是卖房子的，在拿到买家房款前，不建议先去订下一套房，现在放款时间不定，如果贷款一直放不下来，资金链跟不上，容易产生坏账的连锁反应。
- 如果你是贷款买二手房、急着过户、落户的，可以跟房东商量免资金监管。二手房交易中，免资金监管的情况下，只要贷款审批通过拿到过户件就可以过户。目前贷款审批时间影响不大，1-2个月就可以完成。