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南京:大城市,“租”不易

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新华报业网 2021-01-14 01:12

居城市,大不易。

对于今年24岁的姑娘刘玲来说,2020年11月16、17、18日三天的经历,可能会在记忆中留很久。16日出差途中听到公寓方资金断裂的消息,17日晚回南京,立即着手在网上看房子,18日坐在房产中介经理的电瓶车后座,从下午4点到晚上7点,看了七八套房子。“合理价位的房子,不是远就是又老又破,或者合租伙伴不理想。”她说,我坐在后座上,冷风在耳边吹,看着阳光渐渐消失,看着高楼大厦的灯光亮起,那种万家灯火却不知哪里是我家的感觉特别难受。这必须速战速决。终于,19日就找到了中意的房子,距离公司步行15分钟。“大三居,我住朝南的卧室,月租2000元,由爸妈贴补。”搬新家后的刘玲,工作上更拼了。

租房,是年轻人迈入社会的第一件事。房子是租来的,但生活不是。

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理想的房子不好找

从2019年夏天大学毕业开始算起,这是刘玲第三次搬家。第一个家在南京油坊桥,四室一厅一卫,2020年6月期满后换到南京浦口区,与三名刚毕业的大学生合租了一套138平米的房子。这意味着,每天要坐5站地铁到河西上班。

刘玲说,浦口的房子略便宜,一个月的租金是1520元,押一付六,每个月再交10%的服务费,电费均摊,水费和燃气费固定每个月45元。没想到,距离下一次交房租还有一个多月的时候,公寓平台跑掉了。无奈只能重新找房子。

考虑到通勤的时间成本和资金成本,刘玲决定在单位附近找。但她看的几间房子中,除了不通风不透气不敞亮外,有的厨房窗户关不上,有的合租室友在开着门打游戏,有的房间朝北。看来下,没一间满意的。即便是这样上面居住、下面商超的房子,月租金最低1500元,最高2400元,且商用水电。

姜昊的租房也是一波三者折。在2020年南京倒春寒的那天,他接到“房东”通知亲戚要来长住。一时间,60平米的小房子内住进了5个人,拥挤不堪。后来他发现“房东”是名黑中介。尽管房子还有3个月到期,他决定找新房子住。就在姜昊找到新房子的同时,也了解到公司可以办理人才安居政策。很快,他就申请到了人才保障房,但位于岱山片区,没有任何家具,且通勤也是大问题。于是,他又想转人才安居租房补贴,几经折腾后,他错过了申请的年龄门槛。

居住安全性、周边生活配套、交通、租金是都要考虑的因素。利众置业中介经理王斌的门店位于鼓楼区郁金里,南京审计大学鼓楼校区对面。临街,房间很小,只容得下一张办公桌、两把椅子、一个小灶台、一个小橱柜。门店外面的电瓶车,是他带人看房的主要交通工具,因此要时刻保证满电状态。这个地方,是建邺区与鼓楼区交界处。做了10年中介,王斌说,来这里租房子的人,基本上奔着有地铁2号线,宁愿贵个两三百。由于新房比老房还要贵,所以年轻人更愿意选择有20年房龄以上的老房子,没门禁没电梯都能接受。“这块人口密度大,条件不好的老房子也不愁租。”王斌说。

迈皋桥地铁站附近也是出租房密集区。“在新街口、南京站工作来这边租房的挺多的,整租两居室价格为2500-4000元不等,要看房东装修的情况。”我爱我家中介孙雨婷带记者看的一套房子,价格2300元,不仅家具老旧,连洗手池也是石头砌的。而同小区另一套装修很现代化的房子,月租报价4000元。

58安居客房产研究院发布的《2020年住房租赁市场总结》报告显示, 51.9%的租房人群表示可接受的月租金范围在2001-3000元之间,其中,在南京等新一线城市,有超过三分之一的租客表示可接受的月租金范围在2001-2500元。

租金,是一笔实打实的硬支出,不同的支付方式,也影响年轻人的选择。南京自如房屋租赁有限公司营销运营中心总监李振华说,年轻人如果月收入5000元,一般会拿出1500元来住宿,当薪资从5000元降到4000元时,住宿标准相应压缩,从1500元降至1000元,那只能是搬到更远一点的地方。

长租公寓大城市“跑马圈地”

58安居客房产研究院发布的报告显示,随着90后、95后、00后步入社会,租房需求会出现一定的变化,年轻人更注重居住的品质,更青睐个性化的生活服务,高品质的租住生活将成为新需求。

在小红书、抖音等各大短视频APP上,改出租屋已经成为一个话题分类,改后的房子不仅满足了年轻人对居住品质的要求,更承载着梦想。房子是租来的,但生活不是。

由于租金回报率相对较低,房东缺乏升级改造房屋的动力,导致老旧房源一直占据着住房租赁市场的主流。而年轻的租客对高品质居住又有着需求。

供给与需求出现了不匹配。与此同时,自2016年以来,从国家到地方,都在加大对住房租赁市场的政策支持。这使得住房租赁进入了资本的视野,长租公寓如雨后春笋般涌现。

企查查数据显示,过去十年我国长租公寓企业的注册量呈增长趋势,2013年行业进入萌芽期,企业注册量持续增长,2018年进入快速增长期,注册量首次突破1.0万家。2019年共注册了1.7万家,同比增长了22.9%,是过去十年中企业注册量最多的一年。2020年我国长租公寓企业数量有所回落,全年的注册量是1.6万家,同比降低了3.0%。截至2020年末,我国共有6.8万家长租公寓相关企业,广东省以近1万家企业排名第一,山东、江苏分别以6000家和5000家位列二三名。就江苏而言,2020年一共新注册790家,同比下跌了50.1%;注销吊销了193家,同比增长了21.7%。

就目前而言,长租公寓主要有两类,一类是集中式长租公寓,主要是为开发区、产业园区配套,解决区内企业人才的居住问题,租金或由企业出,或由租客自付。另一类则是分散式长租公寓,多由公寓平台方从市场上收集闲散房源,统一装修后出租。

自如从2017年进入南京市场至今,已拥有长租公寓6万多间(套),正在服务的租客和业主加起来有近10万人,其中租客有6-7万人,业主有2万多。李振华告诉记者,长租公寓将业主的房子统一进行升级改造,水电燃气统一规划好,网络调试好,配备好管家,基本实现了拎包入住。

对于分散式长租公寓的运营平台来说,收集房源、装修、出租,需要大量的资金支出,是重资产。

李振华说,以南京为例,公司对于一套三居室的装修成本在8万-10万元,两个月的空置期内不支付租金。为了控制成本,首要考虑出租率,只有高出租率才能保证利润点,否则空一天就亏一天。“集中式长租公寓出租率低于88%就亏,分散式起码要高于90%才会赢利。自如目前的出租率是93%以上,也就是每100间房子,空置6套左右。”他说,所以我们主要选取地铁站附近一公里范围内的房源, 步行10-15分钟到家。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为,分散式长租公寓管理成本较高,盈利空间不大。要想盈利,就要靠扩大规模,规模大了以后,就可以通过金融市场发行租赁专项债、租赁信托等金融产品来盈利。所以,不少企业赚的是资本市场的钱。因此,必须不停地跑马圈地。

从实践来看,长租公寓的市场风险不小。企查查数据显示,2020年,我国长租公寓相关企业有90家被列入异常经营名录。

住房问题关系民生福祉

2020年12月16日至18日召开的中央经济工作会,在部署2021年八项重点任务时提出,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

从2016年开始,全国各地都在从土地供应、租金补贴等方面加大对住房租赁市场的支持。但这是一个长周期的过程。以南京为例,根据南京土地市场网公告,2020年第四季度的土地拍卖成交公告共64条,其中涉及住宅的地块有35个。在涉宅地块中,有关强制要求建设租赁用地的地块共有4块,占涉宅地块数量的约九分之一。要求用于建设租赁住房的面积约86432平方米。目前很多项目正在进行中。

苏宁金融研究院研究员孙扬认为,考虑到长租公寓长周期、低盈利、事关民生的特点,更需要国有企业发挥带头作用。

据了解,建设银行是国内较早开展住房租赁服务的商业银行。早在2018年,建设银行将住房租赁作为建行集团的三大战略之一,并成立建信住房服务有限责任公司。

“介入这一领域,希望做租赁市场治理的助力者、社会资源的整合者、金融支持的提供者。”建设银行有关人士说,这是一个民生服务的行业,也是一个门槛低、盈利薄、市场主体众多的行业,需要政策配套支持,也需要不断加强监管。

经过三年的发展,建信住房江苏公司管理和服务的房间数量过万。其中,租赁权和托管服务的各占50%。服务涉及政府园区、人才公寓、企业宿舍、居民住宅等多个领域,旨在“为蓝领工人筹集一张床、为创业者提供一小间房、为新市民家庭提供一小套房”。

尽管这是一个低盈利的行业,但在建行看来,需要转变经营思维,帮助客户从传统理财到理房的转变。“通过调动并盘活社会闲置资产,发挥房屋本身居住的属性,为有房者理房,实现资产保值增值,防范化解房地产风险;为无房者安居,提供品质居住场所。”该人士说,我们想打造住房租赁服务生态圈,同时将金融服务和资源有机嵌入,这也是一个不断探索、不断完善的过程。

同样带有国有背景,南京安居贝客公寓管理有限公司成立于2018年初,以轻、中资产方式运营集中式长租公寓,目前以南京城区项目为主,其上坊店于2019年1月份开业, 目前平均入住率为97.2%。“项目位于上坊保障房片区,周边高新产业园区密集,提供了基础。”该公司有关人士说,房型比较多,设计风格也比较适合年轻人的口味,未来三年内要为市场提供超过10000套、累计30万平方米以上的租赁式白领公寓。

住房租赁市场正在向着规范化迈进。从南京来看,2020年5月,南京市租房保障和房产局摸排租赁房屋底数249415套(间),对房地产经纪机构及房屋租赁企业进行检查、登记。要求全市所有住房租赁机构建立租金托管制度,严防租赁平台“跑路”。2020年11月18日,《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则(试行)》向社会公开,进一步规范南京市存量房屋改建为租赁住房办理流程,加强建设管理。当年12月,南京市住房保障和房产局等多个部门联合印发《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》,从合同网签备案、租金收付等八个方面保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。其中,对采取“高进低出”“长收短付”高风险经营模式、支付租金周期超过三个月的租赁机构进行“强监管”。

交汇点记者 赵伟莉 丁茜茜 颜颖

图片赵伟莉 丁茜茜 颜颖 受访者供图 视觉中国

新华日报全媒体经济新闻部出品

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