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近日，2020年第四季度写字楼市场数据出炉，综览“北、上、深”三座一线城市的各项空置率指标，其现状和未来短期内的情况均不容乐观。具体指标数据如下：
1、北京（数据来源：高力国际）
租金：写字楼租金水平连续8个季度下滑（核心区域租金约11.7元/平米/天）。
空置率：上升到19.4%，创历史新高。
供需比：供需不平衡的问题从2019年开始凸显，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上涨到接近5倍，供需不平衡问题已经非常严重。
2021年展望：预计新增供应近160万平方米。从短期来看，租金依然处于下降通道，供需失衡的态势仍会加剧，空置率不会下降。
2、上海（数据来源：戴德梁行）
租金：写字楼租金水平连续9个季度下滑（核心区域租金约9.42元/平米/天）。
空置率：上升到21.85%（核心区域平均空置率约16%，非核心区域平均空置率约31%）。
成交：大多为企业搬迁，包括普华永道搬迁至前滩中心、远景集团搬迁至博荟广场、盒马鲜生搬迁至陆家嘴滨江中心……值得注意的是，从成交来看，内资占比较高。
2021年展望：预计新增供应近240万平方米。从短期来看，去化压力有增无减，租赁市场不容乐观，内资企业主导的市场将持续一段时间。
3、深圳（数据来源：第一太平戴维斯）
租金：写字楼租金水平连续9个季度下滑（福田区租金约7.23元/平米/天）。
空置率：上升到27.9%（宝安区空置率49.6%；南山区空置率34.7%；罗湖区空置率25.6%；福田区空置率23.2%；前海空置率超过50%）。
售价：平均售价4.79万元/平方米，比2019年同期下跌9.1%。
2021年展望：预计新增供应近136万平方米。从短期来看，市场去化压力倍增，空置率料将上升。
显然，这三个城市的写字楼空置率都占据高位，租金水平则都已持续下跌2年，并且2021年的新增供应规模依旧庞大，供需失衡形势颇为严峻。
让我们再看一下同时期的东京写字楼市场数据：
4、东京（数据来源：央视网cctv.com；asia.nikkei.com）
租金：在持续上涨80个月之后，于2020年8月份，首次转为下跌（东京市中心五区平均租金折合人民币约14.9元/平米/天）。
空置率：30个月来，首次突破3%。
2021年展望：预计新增供应不超过33万平方米。
下图：2002年至今的东京市中心写字楼平均租金（日元/平方米/月）和空置率（%）
图片来源：nippon.com
可以看到，上海的写字楼空置率约为东京的7倍，而2021年的预计新增供应量却将近达到东京的8倍。这不免令人担忧上海供需失衡的矛盾将进一步加剧。
再深入对比一下上海和东京这两座城市的办公建筑饱和度，截至2019年底，上海外环线以内的中心城区占地面积660平方公里，办公建筑总存量6165万平方米，人口1140万，人均5.55平方米/人，地均9.34万平方米/平方公里；东京都区部包含23区，占地623平方公里，办公建筑总存量5060万平方米，人口910万，人均5.56平方米/人，地均8.12万平方米/平方公里。也就是说，常住人口城镇化率88.1%的上海，其人均办公建筑面积已持平城市化率91.7%的东京，这也进一步佐证了上述担忧。
而一份去年11月来自第一太平戴维斯（Savills）针对北美地区的写字楼租户（主要是科技公司）的调研报告《技术实践小组：COVID-19影响和情感调查》（Technology Practice Group: COVID-19 Impacts and Sentiment Survey）的结论，也从另一个角度印证了“写字楼市场未来短期内不容乐观”的预判：有82％的受访科技公司预计在接下来的12到18个月中所需的办公空间将比原计划减少；有55％的受访科技公司期望在未来12到18个月内处置掉一些办公面积，以应对不确定性和顺应越来越普遍的远程办公模式（下图）。
而笔者去年在调研本市西部的一个大型商务区时发现，几百万平方米的建成办公楼，招租率仅在1/3左右，年底又走访的上海北部某在建的滨江大型综合体项目，开发商将原规划的近8万方写字楼几乎全部改为长租公寓。这些都反映出市场对未来预期的不乐观和投资商对写字楼的谨慎态度。
综上所述，写字楼市场的去化问题显然已成挑战。如何防范物业的进一步过剩和减少资源低效投入？笔者在此提出三点建议，并针对当下科技企业发展迅猛的趋势，展开一些经验分享。
第一，控制总量。减少新增商办用地供应，逐步恢复供需平衡。写字楼作为服务业的重要载体，应根据经济发展水平、区位交通条件、产业发展规模、周边配套情况等综合因素确定开发指标的合理配置，避免盲目的大规模开发。（2018年至2020年，东京市中心新增A级办公面积170万平方米，即年均增量为56.7万平方米。数据来源：仲量联行日本市场部）
下图：2019年东京主要商业区存量办公楼的每月空置率均低于1.8%
图片来源：statista.com
第二，盘活存量。通过全面梳理存量写字楼的建造年代、结构安全、空间特征和入住率等信息，厘清低效载体，建议采用二次开发和功能复合利用，提高资源使用效率。针对规模较大的区域，可在原址打造多元复合功能综合体，提高土地使用效率。
在盘活存量方面，东京市中心的日比谷国际大厦（Hibiya International Building）的经验可谓经典，这是一座建成于1981年的大型办公楼，经过全面翻新后，大楼在公用空间内增加了一个仅供租户使用的500平方米的商务休息室，并对电梯大厅、走廊、门和指示牌的设计进行了完善。同时，大楼还增加了能够为租户（限定区域15VA /平方米）供电35小时的应急发电机和新的空调系统。除此之外，其办公室楼层也从以前只能划分为4个区域，变为现在可以划分为18个区域，天花板高度则从2450毫米提高到2630毫米。“如果您现在看这个建筑物，很难相信它建于上世纪80年代。”仲量联行日本市场部的负责人横山说。
下图：翻新后的日比谷国际大厦外观及内部公共区域
第三，提高质量。其实，无论是存量盘活还是增量新建，都应把“提高写字楼质量”放在首位，这里所说的“质量”，归根到底就是“让空间不仅能够满足各行各业的租户需求，更能进一步帮助租户提升效益”，换言之，就是当某个空间能够使其租户产生“业务效益最大化”时，那么这样的空间在去化上自然是不成问题的。让我们看一下当前诸多科技企业领导在决策租赁办公空间之前的关键评估要素主要有哪些，也许可以从中受到一些启发：
首先是“人”。科技企业增长的关键驱动因素是其招募和挽留人才的能力。因此，企业领导都会尽可能提供更人性化的工作环境，来满足其“核心价值员工”在工作、社交娱乐活动和日常生活方面的各种需求，以便应对业务上经常需要员工长时间工作的特点。那么，如果写字楼在功能布局上配置适当比例的商业服务如零售、餐饮、24小时便利店等，来满足员工的基本日常消费需求，并能在空间设计时增加午睡间、健身房、游戏室、咖啡厅、甚至小型影院等共享空间和设施设备，且选址时有意靠近较发达的公交系统和租金适宜的住宅房源或长租公寓，则必然大大降低写字楼的去化难度。
下图：科技公司的社交空间和剧院空间
其次是“成本”。科技公司领导往往较难预估未来2-3年的员工人数，因此当他们在选择租赁空间时，更希望争取到一些“灵活性”，既能满足当下的工位需求，又能具备未来空间扩张的可能性（比如在线新经济的部分企业经常需要根据从事的直播活动来扩大租赁面积），或者自由转租权等，从而最大限度降低初期成本。那么，如果写字楼在空间设计时能够采纳“固定+灵活”的搭配方式，则会提升招租的竞争力。
最后是“设施”。写字楼在物业管理和设施管理方面必须为科技企业提供周到的服务，比如提供24小时中央空调、清洁和安保人员都需要有交错的全天轮班时间表，工程部门也需要在技术支持方面进行相应的合作，以便为科技企业提供全天候的物业服务。除此之外，还应考虑将新技术集成到写字楼内（如引入支持 5G 的基础设施），以吸纳更多的科技企业入驻。
本文作者：上海产业转型发展研究院副院长
撰稿：严含
编辑：詹晓东
审核：夏雨
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2020年上海空间载体总量和增量均缓慢增长，企业“择巢选址”意愿普遍“降温”
去年社会经济活动受到新冠疫情的巨大冲击，作为以服务经济为主的上海，绝大多数企业面临的首要任务是如何渡过“严寒”、活下来。因此，选择新的办公地点、扩大经营空间的需求显著降低，由此导致各类办公楼宇、产业园的“退租率”、“缩租率”和“空置率”普遍上升。
反映企业动态“择巢选址”状况的“上海企业空间流向指数”，是上海产业转型发展研究院与产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作，从2016年起，通过海量的企业择“巢”平台交易信息，5000余处采样点，超过1.45亿平方米各类产业园、楼宇（非生产制造类）载体的数据积累，按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比共21个指标，并根据合适的权重计算形成，已连续4年发布。它通过市场供应和企业需求的总量及增量、区域社会关注度、活跃度以及载体租金和中介人数的变化等，从企业“择巢”角度反映区域经济的景气度和营商环境情况。帮助社会各方面了解企业（非生产制造类）“择巢”的热度、偏好和选择性怎样？最关注哪些区域？不同区域载体的市场供应总量和企业需求量是否协调？区域对外营销力度和服务如何等等？这对于各级政府投资促进部门、产业园区、楼宇经营者在实际工作中，面对日益激烈的市场竞争，如何切实优化营商环境，提升专业化招商水平，提高服务企业的技能，形成更加符合不同产业发展和吸引人才的配套功能，都具有较好的参考价值。
2020年上海企业空间流向指数有以下几个特点：
一、市场供应总量仍在缓慢增长
从市场供应总量看：2018年同比增长4.58%，2019年同比增长5.61%，2020年同比增长4.28%，总体上呈平稳增长走势。从各区供应总量看，列前6位的分别是浦东、闵行、静安、徐汇、黄浦和普陀，占市场供应总量的64.48%。同比增长前6名的分别为：奉贤15.31%、闵行12.60%、青浦11.31%、宝山6.78%、浦东6.12%和嘉定3.68%。
市场供给总量（平方米）
二、市场供应增量同比增长趋缓
从市场供应的增量看：2018年同比增长13.37%，2019年同比增长4.54%，2020年降低到同比增长2.05%，呈逐年下降趋势。从各区供应增量看，位居前6名的分别为浦东、徐汇、闵行、静安、长宁、和普陀，占整个市场新供应量的72.14%。从各区供应增量的增减看，同比上升的有14个区，其中前6名分别为浦东、松江、徐汇、普陀、闵行和静安；同比下降的两个区为奉贤和金山。
市场供给增量（平方米）
三、企业选址需求普遍降温
从2018年第三季度开始，这种势头开始显现，虽然当季仍同比增长8.56%，但环比已呈下降3.26%；2019年与2018年则同比下降2.89%，其中2019年第四季度，环比下降更是达到8.15%。进入2020年，企业选址需求下降趋势更加明显，与2019年同比，全年下降9.29%。从各区企业选址需求的增减量看，下降的有14个区，上升的有2个区；同比降幅前6名的分别为：崇明22.07%、虹口12.15%、杨浦12.07%、徐汇11.70%、黄浦11.42%、嘉定10.31%；同时，在14个区下降的情况下，青浦同比增长1.25%，松江为1.11%；表明这两个区在抓长三角一体化发展机遇方面颇得先机，大虹桥和G60在集聚企业上有较强的吸引力，使企业对这两个区域的选址需求不降反升。从区域分布看，浦东、闵行、徐汇、静安、长宁和普陀是企业需求量位居前6位的地区，合计占市场的71.69%。
企业需求空间增量（平方米）
四、空间租金价格持续下滑
2019年与2018年相比，已同比下降1.23%，16个区中有14个下跌，2个微升或持平；其中超过平均降幅的有8个区；2020年跌势继续扩大，与2019年相比，下降1.76%，16个区全部为下跌。其中低于全市平均降幅的有10个区，跌幅位居前6名的为：青浦5.37%、金山3.88%、崇明3.33%、宝山3.19%、嘉定3.06%、松江2.60%。
企业空间成本（元/平方米/天）
五、区域关注度在低位徘徊
所谓区域关注度，是指企业在“择巢选址”时，对不同区域的选择顺序和偏好程度，也就是这些区域对企业的不同吸引力。由于去年的疫情和经济情况不好，许多企业都以“活下去”为生存准则，大多无暇顾及扩大经营和选址之类的事。从区域关注度相关数据看，2019年16个区中，有9个同比上升，7个下降，其中增幅居前的为金山、青浦、松江、奉贤、黄浦和宝山；从2020年同比看，整体下降7.13%，16个区均呈下降趋势。其中相对区域关注度高的区为浦东、黄浦、徐汇、静安、长宁和闵行；关注度降幅位居前6位的分别为崇明40.06%、金山31.32%、青浦15.68%、松江13.10%、宝山13.06%、奉贤13.02%。2020年区域关注度普遍不高也从一个侧面反映出：虽然地区发展需要不断创造能够让企业和市场关注的“热点”，但在宏观经济形势不好的背景下，这种“热点”效应就会大大减弱。
区域关注度（次）
六、区域主动招商活跃度不足
区域活跃度主要反映一个区域内政府、空间载体方和中介主动与有“择巢选址”需求的企业互动及服务情况。该指标2019年同比上升4.02%，而且16个区均呈现上升态势，表明各区在主动招商、服务企业和政府与相关方面联动都做得比较好。相比之下，2020年这一指标同比下降5.56%，而且16个区全部呈下降态势，活跃度相对居前6位的区为徐汇、浦东、闵行、长宁、静安和黄浦；活跃度下降幅度居前6位的区为金山、崇明、奉贤、嘉定、虹口和静安。这些数据也表明，去年抗击疫情以及其它工作牵扯了政府相关部门、园区和载体方大量精力，使得在主动招商引资方面投入不足。
区域活跃度
综上所述，由于去年的特殊性，企业在“选址择巢”上受到了前所未有的冲击。因此，在产业园区、楼宇中的“退租”、“缩租”、“空置”现象一度十分严重。从下半年起，随着全面复工复产的推进，特别是“六稳”、“六保”以及一系列抓经济发展的政策出台，企业“选址择巢”的部分数据开始有复苏迹象。尤其是进入第四季度，各项经济指标逐渐向好。当下，在新发展格局下，上海新一轮发展的蓝图即将铺展，随着“中心辐射、两翼齐飞、新城发力和南北转型”以及“五型经济”的发展，企业对物理空间的需求也会不断增长，预计2021年企业“选址择巢”将会出现一个新的格局。
附：2020年上半年“上海企业空间流向指数”前10名
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