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▲ 图源摄图网
张笑怎么也想不通，成都二环边电梯住宅标价1.5万，怎么就卖不出去？
张笑所说的这套房源位于成都西二环路外侧的奥林春天，小区修建于2009年，简装修带家具，有电梯、不算旧。周边配套还算齐全，步行一公里可以达到龙湖西宸天街，地铁7号线茶店子站就在龙湖西宸天街楼下。吃喝玩乐购，说是“一应俱全”绝不算夸张。
不过，张笑这套72平米的房子，已经挂牌1年了，偶尔有人问，但至今没有人还价。
其实，这个区域近几年的变化肉眼可见，龙湖西宸天街开业了，地铁开通了，新茶店子公园增色不少。最让业主们感到困惑的是，距离澳林春天1.5公里的德商锦麟天玺卖到3万以上了，但这一切，好像和澳林春天都没有任何关系。
根据链家的数据，奥林春天最近多套房源成交价格在1.3万—1.4万之间，2020年小区房价涨幅为0，用业内的话来说叫“横盘”。
01
成交腰斩，被“抛弃”的二手房
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二手房不好卖，不仅是张笑的个人感受，也是成都二手房市场过去一年的行情。
成都购房通抓取自成都住建局数据显示，2020年成都二手房成交套数约为5万套，仅占整个2020成都住宅成交套数的21%。（本文所有数据，未特别说明，均指住宅）
也就是说，新房占据成交量的八成，是绝对主力。
▲数据：成都购房通；制表：成都购房指南
安居客统计数据略有差异，2020年成都二手房住宅成交面积约为472.64万平米，环比下跌56.14%，成交套数约为4.87万套，环比下跌57.67%。
统计结果略有不同，但总体差距不大，同比来看，成都二手房成交量跌幅过半是肯定的。
在一手房市场，最近几年虽然有些波动，但总体较为平稳。成都统计局数据显示，2019年成都一手住宅成交2556.8万平米。2020年官方数据尚未出炉，以锐理数据为参考，成交量2388万平米，降幅6.6%。
如果说，一手房市场受到供应不足影响，成交略有下降还能理解。但二手市场是一个供应充足的市场，为何成交量突然从11.5万套降至5万套？
02
四大原因，造成“成交量大跌”
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首先，我们说下成交量腰斩这件事。
第一，影响最大的是新房的剪刀差
成都二手房成交大跌的原因很多，有疫情的原因，有9.14新政免增值税“2年升5年”的原因，但最主要的原因还是剪刀差。
为什么疫情不是主要原因，我们来看下两个同等能级的城市。
先看杭州，我爱我家数据：杭州2020年二手房成交量10.2万套，仅次于2016年的11.6万套和2017年的11.8万套，处于历史第三高位。
再来看重庆，贝壳研究院数据：2020年重庆成交约12.9万套，2019年成交13.8万套，只是略有下降。
按照贝壳研究院的统计，新房稀缺的北上广深，2020年二手房成交量更是创下近几年新高。
新房剪刀差的存在，导致购房者热衷“打新”。
即便SM广场、南城都汇等项目开盘遥遥无期，但是依然难以阻止“打新”的热情。
第二，房票稀缺，二手房意外“受伤”
成都调控这套组合拳，“二手房”成为了意外的“受伤者”。
由于房票有限，加上此轮调控已经进行到了第五年，有房票的已经差不多上车。比如单身人士，如果已经拥有一套房子，要再购入一套准备结婚，在仍然单身情况下，是不被政策允许的。
新增房票呢，仍然热衷于“打新”，新房这么便宜，凭什么要买“二手房”？
第三，9.14新政，二手房再遭打击
9.14新政，二手房交易免征营业税从2年升为5年。一套300万的房子，要多16万左右的税。
按理说，9.14新政对二手房的打击挺大的，但数据上看即便9.14新政出台前，二手房也成交低迷。
除了疫情之前的1月份在6千套以上，其余月份都在四五千套低位徘徊。
全年5万套的成交量，还是源于整体的疲软，9.14新政只是加重了市场观望情绪。
第四，“限售”影响，次新房源不足
2017年成都发布“4.12”新政，“限售三年”开始实施。
需要注意是，限售三年是从领取产权证时间开始计算，这导致不少次新房，被纳入限售范围。
根据贝壳研究院的数据，截至2020年底，成都二手房房龄在5年以下的下滑了7.5%；5—10年的次新房下滑了4.9%。10年以上的房源量上涨了12.2%。
挂牌二手房质量的下滑（至少从房龄来看），使得购房者更偏向于置业新房。
03
涨幅超新房，改善开始重回“二手房”
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虽然二手房交易量遭受重创，但是价格上的涨幅超过了新房。
根据国家统计局数据，以11月成都二手房为例，同比上涨了9%。同期，成都一手房的上涨幅度为7.2%。
▲图源国家统计局
从数据来看，我们可以得出结论：2020年成都二手房成交量大跌，但是价格却有所上涨，涨幅超新房。
为什么会是这样的结果？
和一些中介交流，普遍的观点是，能为二手房出价的往往是看中了其不可替代性：比如学区，这也是2020年上涨幅度较大的二手房。比如地段，以金融城和攀成钢为例，新房几乎零供应，想要买入这些优质地段也只有二手房。
无论是学区房，还是优质地段，价格都不便宜。反映到数据上，二手房涨幅不小。
反观10年以上的二手房，如果没有学区和地段等优势，出手较为困难，甚至还有跌价的可能。
从贝壳数据来看，10年以上二手房挂牌量有较大幅度上涨，也说明这此类二手房存在“滞销”。
04
11.24新政，“无房优先”再次影响二手房
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另外，需要特别注意的是“11.24新政”出台，再次改写了市场格局。超房源三倍数量的报名人数，即进入“无房资格”优先，使得普通资格无缘“热门楼盘”。
从最近万科公园五号、麓湖等五百万级的楼盘来看，也是属于“无房资格”的机会。
那么，这一规则会给二手房带来什么影响呢？
从12月份的二手房成交数据来看，效果尚未显现。但从中长期来看，有两个影响：
第一，普通资格无缘“热点盘”，被迫转战“二手房”。一定程度上使得改善类二手房，重新回暖。
第二，“无房资格”上车新房机会增大，房龄较长的刚需类二手房更加难以成交。
基于以上两个原因，二手房市场进一步分化，破老小且没有资源禀赋的二手房跌价风险进一步加大。
对于2021年的二手房走势，我们有三个预判：
第一，此前我们分析了2021年市场趋势（点击蓝字阅读全文），总体来看2021年一手房市场仍然是供不应求的局面，部分得不到满足的需求会转战到二手房。
第二，难以上车新盘的普通资格，将结束观望转战二手房。改善类二手房回暖会较为明显。
第三，三年限售影响仍在。以交房2年，领证1年，限售3年的时间计算，2021年解禁的二手房，是2015年之前购买的期房。好消息是解禁的房源变多了。不利的是，免营业税“2升5”导致购房者对5年内的次新房“又爱又恨”，这也是二手房令人“纠结”的地方。
主编：邱 薇
主笔：黄 玲
编辑：小甜甜
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