2020年10月，广东广州的陈女士以1900多万全款拍卖到位于越秀区大沙头路的江尚东山小区一个单元。12月初，陈女士准备入住新屋时遭到物管阻拦新业主进入，不但不给新业主门禁卡，这间屋还停水停电。物业表示陈女士需先缴纳前任房屋业主欠下的20多万管理费才能享有房屋使用权。（新闻来源GRT今日关注）
好不容易买了房子，物业居然不给业主进入，这恐怕都不用问律师，物业肯定是不对的，作为业主拥有使用权，当然有权任何时候进入自己所购买的房子，这样的物业公司属于耍流氓。
1、物业管理费应该算谁负责
首先要确定一个事情，陈女士在什么时候正式成为业主？
按照一般民事理论，从陈女士签署拍卖成交确认书视为正式成为业主，那么在没有拍卖成交之前，陈女士还没成为业主，没有成为业主也就还没法与物业公司建立物业服务合同法律关系。
自然物业管理企业没有权利要求新业主承担前业主所欠的物管费的。
按照合同的相对性原理，是前业主与物业管理企业达成的物业服务合同，前业主在持有房屋期间享受了物业公司提供的物业服务，按照我国《民法典》规定，业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。
因此，物业公司理应找前业主缴纳拍卖成功前的物业费用，现在要求陈女士替前业主承担物业管理费完全没有道理。
2、物业公司有权停水停电吗
物业公司当然是没有停水停电的权力。
我国《民法典》规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。
可见，物业公司采取如此极端措施催缴物管费的做法是违法的。
同时，停水停电本身属于供电局和供水公司的其中处罚权，没有达到法定条件，哪怕供电局、供水公司也无权进行停电停水处理，更别说物业管理连停电停水的权力都没有了。
3、业主如何维权
根据我国《物业管理条例》相关规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
业主因无法入住自己购买房屋，完全可以向物业管理公司主张支付期间房屋无法进入使用而造成的损失，具体这种损失就是房屋市场出租价值。
另外物业公司还阻挡业主进入自己房屋，属于触犯寻衅滋事了，如果情节不严重理应对物业公司管理人进行拘留，如情节严重则应刑事立案，警察也理应对此野蛮行径处理，否则物业管理公司如何耍流氓却没人管，社会公平何在？
同时法院也应对拍卖房屋进行明确清场交付，防止买受人无法实际获得房屋使用权的情况，维护买受人合法利益同时也是司法权威的体现。
在二手房交易中，建议新业主为避免遭遇此类麻烦，在与原业主签订房屋买卖合同时，应向原业主确认其是否拖欠了相关费用，在合同中还应写清楚如果事后有拖欠相关费用的行为如何处理。
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