2020年，我们写了很多篇关于成都二手房市场分析的文章。
其中出现频率最高的一个词就是“分化”。
除了东西南北板块的分化，还有次新房和老破小之间价格的分化。
回顾 2020 年，成都二手房成交量只有不到5万套，同比去年下跌50%以上，二手房市场远低于预期。
成都中心城区2020年1月二手房成交均价为15889.2元/㎡，2020年12月成交均价上涨至16806.37元/㎡，涨幅5.77%。
增幅看似不明显，但细化到各个区，分化就非常明显了。
2020年成都各区二手房价浮动榜（数据来源正合研究院）
上图是成都中心成都2020年房价浮动榜，下文中我将分重点区域进行解读。
2020年，成都二手房价增幅最明显的是天府新区。
天府新区因为2019年底购房区域认定的优化，导致了区域购房需求增加，二手房价格在2020年也持续爆发。
其二是因为天府新区在单独限购之前，价格基数较低，所以上浮比例较高。
当中的明星楼盘非恒大天府半岛莫属。
恒大天府半岛实景
整个2020年，仅恒大天府半岛2期，某壳平台就成交二手房近150套，平均每月10套以上的成交量，非常夸张。
价格也从年初15000元/㎡，到年底成交价基本20000元/㎡，单盘涨幅高达33%。
除了限购政策的调整利好之外，天府新区开启的小学多校划片再次利好恒大天府半岛，双重利好之下，恒大天府半岛的二手房量价齐升。
作为高新区的外溢居住区，天府新区的大部分购房者都依附在高新区上班，只要高新南区的价格保持强势，对天府新区的房价影响就会非常直接。但是它又会和武侯区、锦江等区域保持微妙的价格差距。
锦江区算得上成都楼市的常青藤了，房价不仅常年霸榜成都，在土地价格上，一旦拍地，必出地王。今年底，锦江区二手房成交均价22624元/㎡，是成都二手房成交均价最高的一个区，7.15%的涨幅也排五城区第一。
锦江区的区域紧邻高新南区，地铁通勤便捷，且具有学区优势和配套优势，深受成都改善客群的追捧。
今年锦江区最热门的板块当属三圣乡，不仅拍出两宗地王，地铁13号线和30号线的开工，后期也会让整个三圣乡的通勤发生巨变。
三圣乡卓锦曼购
而三圣乡板块内的学区房也借此大火一把。比如卓锦城四期，年初二手房价格20000元/㎡，年末成交价已经高于24000元/㎡，单盘涨幅20%。
未来地铁开通，加上区域内高价地的烘托，三圣乡板块的价值还会被持续放大。
从数据来看，高新区整个2020年的涨幅似乎不高，只有6.02%，年末成交均价也只有22023元/㎡。但是在购房者的感知里，金融城单价全面破4万，大源片区基本3万上下，即便是比较差的中和片区，房价基本也要2万元/㎡起步了 。
但通过我的观察发现，其实高新南区成交量最高的小区基本都集中在低总价的刚需楼盘中，比如远大片区的城南晶座，蒂梵尼TOWN，以及中和板块的低价位楼盘。
并且，很多挂牌价高且总价高的楼盘，整个2020年的成交量并没有太多。我们可以理解成，高新南区的二手房成交还是以刚需盘为主。
在高新南区中，这一年的明星楼盘当属南城都汇5期。
南城都汇5期实景
2020年初，该楼盘的二手房成交价在21000元/㎡左右，如今年底至少也在26000元/㎡以上，单盘一年涨幅高达24%。主要原因是高新5区多校划片，南城都汇作为高五区门槛最低的学区房，受到大量刚需购房人群的热捧。
龙泉驿区年末的二手房成交均为13016元/㎡，在近郊五区中仅次于“宇宙”双流。
从数据来看，龙泉驿区今年的二手房价格是全成都唯一一个下跌的，跌幅3.14%。但是，购房者的实际感知却是龙泉大面板块，已经从年初15000元/㎡左右的均价，上涨到如今16000元/㎡左右，可能个别楼盘的涨幅还远不止于此。
其实，龙泉驿区除了大面、龙泉城区两个热门板块之外，其阳光城、东山、十陵以及西河片区的二手房其实并没有大家想象的那么火，并且这些板块老房子的规模巨大，拉低了龙泉驿区的整体二手房成交价。
所以，龙泉驿区的二手房分化也是非常明显的。购房者在关注近郊板块时，建议将购买目标集中在地铁沿线的次新二手房中。
成华、金牛、新都三区，除了新都的价格基数低涨幅较高外，成华区和金牛区的房价涨幅其实远低于平均数了，这两个传统的主城区，二手房价格已经不及热门的天府新区。
城北片区一没有学区优势，二没有规划上的利好。这就造成了南北购房趋势分化，城南热、城北冷，另外一个挨边金牛区的郫都区，二手房增值空间也不太乐观。
当然，这些板块也留给了刚需自住较多的选择空间。如果你是刚需自住人群，预算不高，可以考虑这几个板块的二手房，胜在配套已经成熟，价格反而更低。
青羊、武侯、温江三区的二手房增值速度处于成都中心城区的中间位置，温江区同样因为价格基数低，涨幅较高。但整体价格和新都、郫都不相上下，已经被双流区和龙泉驿区拉开差距。
青羊区靠着较好的生活配套和学区优势，还能在购房者心中占一席地位，二手房成交价仅次于锦江区和高新区。
武侯区基本也只能打价格优势，目前二手房成交均价16727元/㎡。武侯区虽然相距城南更近且配套成熟，但因为没有学区优势，很难捕获改善购房者。像丽都板块、武侯新城配套成熟、交通方便，低价二手房存量大，刚需人群可以多多关注。
2020年，成都成交新房17.8万余套，远高于不到5万套的二手房成交量。
几个重要“阻力”不容忽视：
1. 受今年疫情影响，买二手房的热度远高于买房人群。
去年3-5月是成都二手房挂牌量的高峰期，这个敏感时期，大量抛售二手房。
图：2020年二手房挂牌成交走势（来源正合研究院）
2.增值税满2变5，这无疑是给想买二手房的刚需购房者一刀。买一套次新二手房，增值税+中介费+个税+契税，成本至少要高于卖价10%。
3.土地行情走高+摇号规则优化，激发了改善的购买欲望，这无疑也是刺激新房改善市场。
但是，整体来看，今年的二手房保、增能力很强，尤其是城南。
2020年底-2021年初阶段，主城刚需新盘集体出货，低价新盘会基本会宣告结束，2021年后，大量刚需购房者会转向二手房市场，成交量预计会出现增长。
如果这个阶段你还没摇到神盘，又买不起高价改善新盘，应该要提前准备找二手房谋出路了。
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