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供应上升,政策密度下降,长租市场整体回温 | 12月长租公寓市场月报

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中指研究院 2021-01-13 10:24

本期看点

✎ 政策动向:控风险,强监管:南京、海口出台新政约束企业行为;稳秩序:广州印发住房租赁纠纷调处指引;引人才:苏州力推“租房即可落户”人才新政;增供给:昆明支持支持商业和办公用房改为租赁住房。

✎ 市场概况:12月,租赁土地市场整体有所回温,租赁相关用地成交面积较上月有明显上升,共成交17宗/26.11万㎡。其中,上海成交2宗自持地块,总自持面积为12.69万㎡;青岛成交12宗自持地块,总自持面积为10.04万㎡;南京成交3宗自持地块,总自持面积为3.39万㎡。

✎ 企业动态:上海城投与中国建设银行上海市分行深入推进住房租赁可持续发展战略合作;乐乎公寓布局杭州,打造乐乎公寓集团第二“京城”;华发股份50亿元住房租赁专项公司债券获上交所受理。

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政策动向

1、 南京:加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序

12月12日,南京市住房保障和房产局等八部门联合下发《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》,明确规定承租人向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的,住房租赁机构应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。


  • 规范租赁机构:严格机构登记和开业管理、加强租赁房源发布管理、落实租赁合同网签备案、严格规范租赁服务收费、加强租赁房屋安全管理、加强租赁机构租金收付管理;

  • 强化行业自律:完善租赁行业自律经营、建立健全纠纷调处机制;

  • 强化部门联合监管:建立部门联动机制、明确部门职责、加强投诉处理和舆论引导。


点评与启示:

对症下药,有管有罚。长租市场的不规范主要集中体现在虚假房源信息、收费不规范、违规“租金贷”、部分企业开展高风险经营活动等问题上,南京此次发出的通知也主要是针对现有的重点问题做针对性的规范。无救济则无权利,同样,无惩戒则无禁止。此次的通知不光明确了租赁企业的负面清单和行为规范,对于违规的企业将暂停其在网络发布信息的权限,确保相关的行为规范可以落到实处。

2、 海口:加强住房租赁市场监管、规范市场秩序

11月24日,海口市住建局发布《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》,明确承租人向房屋租赁企业支付租金周期超过3个月的,房屋租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户,中介机构不得赚取租金差价。


  • 规范租赁机构:严格机构登记和开业管理、严格落实企业信息公示制度、确保房源信息发布真实、规范合同订立、严格执行租赁合同备案制度、规范租赁服务收费、推行租金监管、从严处罚违法租赁行为、严禁“高进低出、长租短付“的经营模式;

  • 建立健全纠纷调处机制:压实住房租赁纠纷处理主体责任,妥善化解相关当事人纠纷;

  • 完善租赁行业自律经营:房地产行业中介协会应当完善行业自律,制定执业规范和行为准则,促进从业机构和从业人员守法经营、诚信经营。


点评与启示:

海口进一步规范住房租赁市场秩序。针对长租市场发展的不完善,海口市住建局发布此通知在从业机构和经营行为上都做了相应的规范。强制登记备案,避免了不规范的经营主体。规范收费行为,保障了租户和出租方的权益。租金监管,从根源上规避了爆雷的可能性。从多个方面进行监管,保障长租市场的长足发展。

3、 广州:印发住房租赁纠纷调处指引

12月9日,广州市住房和城乡建设局发布《关于印发住房租赁纠纷调处指引的通知》。


  • 承租人维权方式和途径:承租人正当租住权益遭到侵害的,可友好协商、向相关部门反映由相关部门介入调解、通过司法途径三种方式进行解决;

  • 出租房屋权利人维权方式和途径:出租房屋权利人正当权益遭到侵害的,可采用依照合同约束、协商解决和司法途径三种方式进行解决;

  • 严禁房屋权利人采取过激手段驱赶承租人:租赁纠纷无法协商解决的,须通过司法途径解决,承租人未搬离之前,房屋权利人不应采取断水、断电、断气等过激行为强行驱赶承租人搬离房屋。


点评与启示:

合法合规维权,保障社会稳定。近期由于长租市场爆雷的影响,政府的相关部门也呼吁租赁市场的参与者以合法合规的方式进行维权,避免因为不合适的维权方式造成更加恶劣的社会影响。广州市此次发布的纠纷调处指引旨在引导租赁市场的相关权利人通过自我协商、第三方调解和诉讼的方式处理纠纷。在权益已经受损的情况下通过正规的途径维护自身的权益,也给社会一份稳定。

4、 苏州:租房可落户

2020年12月22日,苏州市人民政府发布了《市政府办公室关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》,其中提出,要“落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策,经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户,也可以在房屋所在地的社区落户,破除隐形门槛。”

此外,该意见还对户口迁移政策提出了创新。实施省内特大城市苏州与南京在积分落户时,实现居住证年限和社保年限积累互认。探索苏州与无锡、常州等具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化积累互认。

点评与启示:

创新人才落户政策,助力产业转型。面对制造业的外流以及数字经济的浪潮,苏州城市功能和定位亟待转型升级。此外,苏州面临外来人口增长缓慢和人才质量有待提升两大问题。因此,苏州发布的“租房即可落户”政策引发广泛关注,也是苏州吸引人才、谋求产业转型升级的关键之举。

5、 昆明:支持商业和办公用房改为租赁住房

12月17日,昆明市政府办公室下发了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》,明确推进商业、商务办公用房去库存工作,为加快全市住房租赁市场发展。


  • 改造范围:昆明市行政区域内(二环以外)国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房;

  • 改造主体:市人民政府统筹,各县(市)、区人民政府、管委会为实施(组织)主体;

  • 禁止明改实售:单个项目不得分次申请改造,改造后整体确权、整体转让,不得分拆确权、分拆抵押、分割销售给个人、以租代售;

  • 土地用途变更:改造为租赁住房的项目在土地使用年限和容积率不变前提下,规划用地性质不变,土地用途变更为“城镇住宅用地(租赁)”,不再补缴土地出让金、不再签订土地出让合同。


点评与启示:

扩大租赁市场,推动商办去库存。一方面,该举措扩大昆明租赁住房房源,进一步发展住房租赁市场,落实租购并举住房制度建设。另一方面,该举措将促进昆明房地产业健康平稳发展,推进商业、商务办公用房去库存工作。

市场概况

1、土地:土地供给环比下降

12月,3个城市成交17宗自持用地,自持面积约26.11万㎡。自2016年11月首宗自持地块成交至2020年12月底,全国共计成交自持地块617宗,可供给租赁住房2053万㎡。

表:12月土地成交情况

数据来源:CREIS中指数据

①上海:12月共成交2宗自持地块

其中,奉贤区青村镇08-01区域地块简要分析:

数据来源:CREIS中指数据

点评与启示:

12月上海共成交2宗租赁地块,总面积为12.7万㎡,上图所示地块位于奉贤区奉城板块。地块位于上海市西南,位置相对较偏,但是距离地铁奉浦大道直线距离仅仅1公里,交通出行相对方便,周围以工业园区为主,配有一起的生活设施和场所。

②南京:12月共成交3宗自持地块

其中,六合区雄州街道雄州西路以北、旭光路以东地块简要分析:

数据来源:CREIS中指数据

点评与启示:

12月南京共成交3宗自持地块,自持面积为3.4万㎡。上图所示地块位于六合区。地块位于南京市东北,周围的生活设施十分齐备,学校、餐饮、商超、娱乐设施一应俱全;交通也较为通达,距离地铁雄州站仅1公里。

企业动态

1、 上海城投集团:与中国建设银行上海市分行深入推进住房租赁可持续发展战略合作

12月25日, 上海城投集团与中国建设银行上海市分行深入推进住房租赁可持续发展战略合作, 上海城投置业经营管理有限公司与 中国建设银行上海市分行下属上海建信住房签署《全面合作协议》。


  • 资源优势整合:通过项目合作和金融服务等方面的合作,携手深入推进住房租赁业主可持续发展,发挥协同效应,赋能租赁公寓行业。

  • 未来加深合作:上海城投置业致力于打造“居于宽处、庭放美好”的新时代租赁生活方式,结合与上海建信住房“长租即长住”的经营目标,双方将携手共进,在项目运营、品牌打造和金融支持方面进一步深度合作。


点评与启示:

大平台之间的强强联手。上海城投集团旗下长租公寓品牌“城投宽庭”荣获2020金砖论坛第九届金砖价值榜“最具发展潜力公寓运营商”称号,在项目运作上有着成功的经验。而建设银行作为国有四大银行,在金融端有丰富的资源。双方的强强联手必然会给租赁公寓这个行业注入新的动力。

2、 乐乎公寓:布局杭州,打造乐乎公寓集团第二“京城”

12月24日,乐乎公寓集团发布2021乐乎战略,将杭州作为除北京以外的第二座战略城市。


  • 政策友好:杭州的政策对于专业的租赁机构是欢迎的,乐乎在杭州精耕细作,形成了乐乎杭州模式,以此打开长三角城市群。

  • 战略高度:乐乎公寓创始人罗意在杭州战略发布时曾说,乐乎将重心南迁杭州,而非发展杭州业务,是将品牌全部资源都压在杭州,是战略性的转移,这是与其他品牌质的区别。

  • 目标宏大:未来五年,乐乎在杭州计划开业100个门店,运营20000间,服务20万新杭州人。


点评与启示:

去杭州这片优质的蓝海市场竞争。住房租赁行业具备很强的本地属性,它与当地房地产市场发展程度、城市产业情况以及住房租赁历史基础都有很强关联,聚焦一个城市才能持续发展。乐乎在杭州有着不错的项目基础,且杭州的营商环境好,市场潜力高。杭州竞争没有北京、上海激烈,相对而言是一片蓝海市场,适合乐乎进行相关项目的积累。

3、 华发股份:50亿元住房租赁专项公司债券获上交所受理

12月28日,据上交所消息,珠海华发实业股份有限公司2020年公开发行住房租赁专项公司债券(面向专业投资者)获上交所受理。


  • 债券信息:本次债券发行规模不超过50亿元(含),拟分期发行。发行期限不超过7年(含),可以为单一期限品种,也可以是多种期限的混合品种。债券牵头主承销商为华金证券,联席主承销商、簿记管理人、受托管理人为中信证券。

  • 资金用途:本次债券募集资金中35亿元拟用于公司住房租赁项目建设,15亿元拟用于补充公司流动资金及偿还有息债务。本次债券拟分期发行,首期基础发行规模不超过11亿元(含),其中7.7亿元拟用于公司住房租赁项目建设及租赁支出,3.3亿元拟用于补充公司流动资金、偿还有息债务。


点评与启示:

不惧寒冬,继续加码长租市场。声声雷响将近期的长租市场拉入了寒冬的季节,但是华发的经营逻辑是穿越周期,将长租做成一门长久的生意。这不是华发第一次在长租业务投入如此大的资金,早在2019年初,华发就设立了50亿的中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划。此次发行50亿的住房租赁债券将为华发在长租公寓领域的发展带来更加充足的资金,有助于进一步扩大市场占有量和行业影响力。

主笔分析师:胡晓梦

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