2020年，在疫情、双限、三道红线等压力下，成都房地产在年初快速实现市场复苏，全年商品住宅整体供需量仍超去年，取得优异成果，体现出成都作为中西部核心城市的发展空间和动力。
2020年成都房地产市场简析
1、政策环境
✦ 成渝一体化开始推进，楼市调控升级，市场监管趋紧
2020年3月，推动成渝地区双城经济圈建设四川重庆党政联席会议第一次会议以视频会议形式召开。成渝两地将围绕提升内联外通水平、打造西部经济中心和科技创新中心、优化区域发展布局、打造内陆改革开放高地和高品质生活宜居地等7个方面落实多项重点任务。5月，四川省发展和改革委员会印发《成都东部新区总体方案》，东部新区成立，成渝一体化进程持续推进。
表：成都整体政策
对于房地产市场来说，2020年中央调控力度不放松，“房住不炒”定位不变。中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。成都于9月14日发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》结合我市当前实际，综合运用土地、金融、税收和必要的行政手段，围绕加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六方面提出了针对性措施。11月24日推出新政，优先无房家庭购买。
表：成都房产新政十五条主要内容
表：“1124新政” 主要内容
上半年受疫情影响，政策环境相对宽松，下半年成都市连续发布收紧调控政策，政策环境趋紧。
2、土地市场
✦ 2020年全年成都市土地供应高于去年同期
全年成都市涉宅用地供应面积约1082万㎡，同比下降1.0%，与去年基本持平。商办用地供应面积约501万㎡，同比上升32.5%。总供应量高于去年同期。从月度表现看，9月后成都进入推地高峰，12月达到年内供应峰值。
涉宅用地、商办用地全年度及月度供应面积（建设用地面积）
✦ 2020年全年成都市土地成交与去年持平
涉宅用地成交约951万㎡，同比下降10.0%，商办用地成交约426万㎡，同比上升17.5%。从月度表现来看，成交高峰再次出现在四季度，但11、12两个月单月成交表现不及去年同期。
涉宅用地、商办用地全年度及月度成交面积（建设用地面积）
✦ 天府新区是成都土地市场主力供应区域
全年天府新区宅地供应面积领先其余各区，供应面积为127.1万㎡，龙泉驿、双流、金堂供应面积超过70万㎡。
全年天府新区宅地成交面积领先其余各区，成交面积为133.5万㎡，龙泉驿、青白江、新都成交面积超过60万㎡。
各区域涉宅用地、商办用地全年度供应面积（建设用地面积）
各区域涉宅用地、商办用地全年度成交面积（建设用地面积）
✦ 开发商拿地意愿积极
从土地端来看，成都土拍市场目前已经形成“限地价+竞无偿移交”这一主流模式，同时在试点“限地价+限清水房价”模式。通过计算实际楼面价及溢价率，今年地价实际已突破新高，流拍率创下近年新低，企业拿地情绪高涨。
涉宅用地、商办用地全年度成交价格及溢价率情况
3、商品住宅市场
✦ 受新政影响四季度成交量下滑，全年整体供需量价仍超过去年
成都全市商品住宅全年累计成交2361万㎡，同比上升7.7%，2016年以来首次同比上升。供应面积为2691万㎡，同比上升5.2%。销供比为0.88，近三年销供始终维持在0.9上下。疫情逐渐结束，成交量出现补偿性增长，3-9月成交量均高于去年同期。受9月、11月新政影响，四季度成交量有所下滑，10月和12月成交量均远低于去年同期。
成都商品住宅全年供需情况及销供比
成都商品住宅月度供需情况及销供比
✦ 天府新区是全年商品住宅主力供需区域
天府新区商品住宅全年累计成交347万㎡，供应面积341万㎡，均领先其他区域。
截止12月底，高新、青羊、金堂、大邑、蒲江出清周期超过20个月，去化压力较大。
成都市商品住宅各区域全年度供销量
成都商品住宅各区域短期库存面积及出清周期
成都商品住宅市场全年开盘套数10万套，较去年全年减少5万套，需求有所挤压，叠加低价限价盘集中开盘，全年整体认购率上升至63%，较去年全年提升10个百分比；5月认购率达到峰值78%。需求释放在6月有见顶趋势，认购率有所回落至56%，年末低价盘集中取证，认购率在12月回升至75%。
表：2018年以来开盘认购率情况
成都市商品住房市场全年保持着较高的供应节奏，供应量、成交量均同比增长，成交量是2016年以来首次同比增长。
2020年川蓉房地产企业销售及拿地情况
成都市2020年1-12月房地产销售业绩TOP20企业合计销售金额2595.4亿元，销售面积1818.1万㎡，成都市房地产销售金额TOP3企业均超200亿，超100亿企业11家。万科在聚焦产品和服务的发展战略之下，凭借优异的产品和精准的客户需求抓取，在成都房地产市场中持续保持领先地位，1-12月销售金额达242亿，蝉联销售金额排行TOP1。中国恒大1-12月销售面积达208.7万㎡，为销售面积排行TOP1。2020年，成都本土房企及国有房企表现亮眼，如兴城人居、德商集团、新希望地产、润达丰滨江、蓝光发展、成都城投置地、领地集团等进入TOP20。全国性房企持续深耕城市，全年销售业绩稳步提升。
四川省2020年1-12月房地产销售业绩TOP20企业合计销售金额3682.9亿元，万科、融创四川、保利发展为销售金额排行前三，万科作为四川销售业绩TOP1，销售金额超300亿，为305.6亿元，融创四川、保利发展销售金额分别为290.6亿元及256.0亿元。
成都轨道交通、兴城人居及建发房产蝉联1-12月成都拿地金额榜三强；成都轨道交通、蓝光发展及成都高投入围1-12月成都拿地规模榜三强。
成都轨道交通、阳光大地及眉山天投集团分别以146.82亿元、135.53亿元、92.90亿元入围四川拿地金额榜三强；阳光大地、眉山天投集团及领地集团分别以661.58万方、348.54万方、248.77万方入围四川拿地规模榜三强；
趋势展望
行业环境：经济有望逐季向好，调控政策“稳”字当先
综合来看，2021年全国房地产市场发展节奏将进一步趋缓。
需求端，随着新型城镇化稳步推进及经济的全面恢复，城镇化带来的住房需求及收入继续提升带动改善型住房需求的积极释放将支持商品房销售面积维持高位；但着力发展实体经济背景下，货币投放更加强调精准导向，房地产行业信贷环境将收紧，或将推动需求释放更趋理性；鉴于销售均价在产品及一二线城市去化优势凸显等因素影响下仍将保持结构性上涨，2021年商品房销售额仍有望实现新突破。
供应端，“三道红线”试行背景下，随着房企资金压力及销售去化压力的进一步显现，新开工积极性难有明显提升，整体新开工规模或将延续2020年调整态势，但土地成交面积的增加将支撑新开工规模维持高位；投资方面，疫情对竣工顺延的支持进一步加剧后续竣工压力，预计2021年在建项目施工进度将加速推进，进而带动建安投资支撑开发投资额继续增长，但考虑到土地购置费增速存在较大调整压力，全年开发投资额增速或回落至中高位水平。
成都市场：保持现有供应节奏，需求侧持续释放
✦ 供给侧：继续完善政策，实现精准供应
从供给端来看，商品住宅供应面积连续三年超过2500万㎡，宅地供应面积（规划建面）连续三年超过2300万㎡，长期位于高位。未来通过保持高供应节奏来控制房价地价上涨的基本模式将延续，供应仍将维持高位。
同时，通过一系列细化政策，如完善土地价格体系、升级土拍规则、调整新房摇号规则等方式，供应模式还将实现精准化。保障刚需购房者的权益，挤压投资需求，实现房地产市场的良性健康发展。
✦ 需求侧：仍将持续释放，价格抗性上升
从需求侧来看，外来人口流入红利以及城市价值逐步兑现是本轮楼市热量反弹的重要因素。展望未来，成都所在的成渝城市群在“十四五”中的规划能级进一步提升，内外交通的持续增强，人口吸附能力也将继续提升，为成都市房地产市场带来新的需求。随着机械人口的进一步流入、自然人口的增长、行政区划的升级以及规划建设成果的落地，需求端还将得到进一步的释放。
与此同时，随着未来供应土地容积率的刚性下降，拿地成本将进一步上升，购房者的价格抗性也将加强，对高价盘的去化将产生一定影响。
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