2020年受疫情影响，一季度重庆楼市成交大幅回落，随后市场稳步恢复。2020年中心城区商品房成交2511.6万㎡，同比下跌9.3%，跌幅较2019年收窄。品牌房企全速发力，加速成交，销售业绩稳步提升。土地市场方面，2020年商品房用地供应放量，成交同步上涨，品牌房企因企施策，不断增加自身土地储备。
重庆市2020年房企销售榜单
数据说明：重庆房地产企业销售数据统计是以2020年1月1日至2020年12月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在重庆市的销售监测数据。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
中指解读
2020年重庆中心城区房企TOP30销售金额达2559.61亿元，销售面积为2149.20万㎡。年初受疫情影响，房企销售业绩大幅回落，随着市场逐渐恢复，房企加速发力，尤其是下半年，各大房企加速回款，销售业绩持续提升。销售金额TOP5房企分别为融创、龙湖、万科、金科和恒大，TOP5门槛达150亿元。从销售面积来看，融创、金科和龙湖销售面积位列前三，均超160万方。
2020年大重庆房企TOP30销售金额达3110.05亿元，销售金额TOP5门槛超200亿元，分别为金科、融创、恒大、龙湖和万科；海成和碧桂园销售金额也超115亿元。从销售面积来看，2020年大重庆房企TOP30销售面积为3080.59万㎡，其中金科、融创、恒大、海成和龙湖销售面积稳居前五，TOP3房企销售面积均超270万方。
重庆市2020年房企拿地榜单
中指解读
2020年重庆中心城区房企TOP10权益拿地金额为584.28亿元，相比去年同期这一数值增加了192.38亿元。两江集团与广阳岛生态城拿地金额均在150亿元左右，分别在两江新区和茶园大量摘地。另外，万科拿地金额也超40亿元。大重庆房企TOP10权益拿地金额为645.48亿元，同比增加了185.18亿元，其中恒大和海成拿地金额均超48亿元。
2020年重庆中心城区房企TOP10权益拿地面积为1016.75万㎡，同比上涨75.27%。2020年重庆中心城区土地供应增幅显著，尤其是12月，经营性用地集中放量成交，规划建筑面积达488.2万㎡，同比成倍增长，带动全年同比增长50.61%。TOP10房企拿地面积同比上涨显著，主要由于两江集团和广阳岛生态城拿地面积较大，两家企业增储超500万㎡。2020年大重庆房企TOP10权益拿地面积为1587.21万㎡，同比上涨一成，增加173.81万㎡。
政策关键词：房产政策温和，成渝双城发展
房地产政策温和，有序推进成渝双城发展
2020年上半年受疫情影响，多地频繁出台房地产相关扶持政策，下半年为“稳地价、稳房价、稳预期”，热点城市先后升级调控政策。重庆年初市场亦受挫严重，但随后逐渐恢复，全年房地产市场和土地市场均保持平稳，房地产政策仍延续以往的宽松环境，仅针对性的出台政策进行调整。
房地产秩序方面，强化租赁市场监管，促进租赁市场健康有序发展；学区房方面，落实入学资格不得与商品房销售挂钩；商业市场方面，为加速商业市场去化，时隔三年后再提商业去库存。
图：2020年重庆楼市相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
2020年1月3日，中央首提“双城经济圈”，高质量谋划推动成渝地区建设，标志着成渝双城经济圈正式上升为国家战略。一年来，成渝双城在加强交通基础设施建设、优化国土空间布局、加快现代产业体系建设等多方面协同合作，共促双城经济圈建设。在房地产政策方面，成渝双城已实现住房公积金一体化，初步建立了互认互贷机制，加速成渝市场融合发展。
同时，为推动实施区域协调发展战略，重庆主城区“扩容”至21区，一方面有利于推动双城相向发展，另一方面有助于加快推进新时代西部大开发形成新格局，发挥国家中心城区功能。
市场关键词：成交持续缩水，价格小幅上涨
中心城区成交创近5年新低，不足2000万㎡
2016年底开始，重庆楼市驶入上升周期，随后市场成交量快速攀升，在2018年重庆中心城区房地产市场成交达到高峰，成交量超2838.33万㎡。2019年市场出现回调，成交量同比下跌，2020年叠加疫情影响，全年成交不足2000万㎡。
图：2013-2020年重庆中心城区商品住宅销售面积
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com
2020年，重庆中心城区商品住宅成交1950.5万㎡，近5年来，首次跌破2000万㎡，同比下跌14.62%，跌幅小幅收窄；成交17.53万套，月均销售约1.46万套。受内外部环境的叠加影响，2020年的重庆房地产市场持续缩水，但全年成交量在全国各城市中仍居前列。
月均成交近163万㎡，年底房企加速冲量
图：2018-2020年重庆中心城区商品住宅月度销售面积
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com
从月度成交数据来看，2020年重庆中心城区商品住宅月均成交面积为162.54万㎡，距2018年峰值差74万㎡。其中，2月受疫情影响，成交临近冰点，3月后积压的需求持续释放，成交量快速回升，成交热度高于2019年下半年。下半年房企加速冲量，积极促销加快成交，尤其是12月，成交量处于全年高峰，达255.18万㎡。
成交集中在二环，大学城板块成交超200万㎡
2020年，重庆中心城区成交主要集中在渝北区、沙坪坝区和巴南区，销售面积分别为622.25、352.11和351.08万㎡，三区成交占比达67.95%。同比来看，渝北区成交量基本保持平稳，同比小幅下跌；沙坪坝区近两年土地供应增加，叠加科学城的持续推进，成交量逆势上涨，同比上涨一成；巴南区成交量同比下跌显著，跌幅达29.15%。
图：2020年重庆中心城区各板块住宅销售面积
数据来源：CREIS中指·地主，creis.fang.com
从板块成交来看，2020年内环内市场交易持续收缩，成交主要集中在二环区域。成交量居首位的是大学城板块，销售面积达231.49万㎡，在“重庆向西、成都向东”发展的趋势下，重庆西部区域地位不断提升。另外中央公园板块、龙洲湾板块和蔡家板块成交量也超百万方水平。
商品住宅销售价格小幅上涨，为12739元/㎡
图：2013-2020年重庆中心城区商品住宅销售价格走势
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com
从价格来看，2020年重庆中心城区商品住宅成交均价为12739元/㎡，较2019年小幅上涨，涨幅为4.52%。近几年重庆楼市需求不断消耗，在2019年下半年市场预期已逐渐出现调整，2020年叠加疫情的影响，市场成交热度持续回调，新开盘去化率较低，为加速成交，房企普遍采取促销政策。考虑到新推项目地价水平上涨显著，2020年商品住宅成交均价涨幅有限。
九区均超万元水平，南岸和沙坪坝涨幅明显
图：2020年重庆中心城区各区销售价格及同比
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com
2020 年重庆中心城区成交均价均超万元水平，渝中区稳居榜首，同比微调，成交均价为 21412 元 / ㎡ ； 南岸区销售价格为 15373 元 / ㎡ ，攀升至第二位； 渝北区销售价格超 14000 元 / ㎡ 。 同比来看，九区销售价格以上涨为主，其中，南岸区和沙坪坝区涨幅较为显著，同比上涨一成左右； 九区中仅江北区和渝中区下降，其中江北区受产品成交结构及区位影响，同比下降 5.2% 。
从各板块来看，中心城区各板块中有七大板块成交均价超1.8万元/㎡，均位于核心区域。其中朝天门-解放碑板块和南滨路板块成交均价居前列，分别为28421和20407元/㎡。作为“两江四岸”核心区，板块价值愈加凸显 。
“橄榄型”结构明显，中高面积段成交占七成
图：2019-2020年重庆中心城区住宅成交面积结构
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com
从成交结构来看，重庆中心城区商品住宅成交呈现“橄榄型”结构。当前产品仍以刚改或改善为主，2020年重庆中心城区商品住宅成交面积集中在90-140㎡，占比为70.99%。自2018年以来，重庆土地持续降容，低密度、改善型项目不断增加，成为当前市场主力。值得注意的是，随着销售价格的上涨，部分项目采取小户型控总价策略，2020年90㎡以下产品成交小幅提升至17.73%。
销供比回升，市场供需平衡
图：2017-2020年重庆中心城区商品住宅供应及销供比
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com
2020年重庆中心城区商品住宅供应1947.49万㎡，同比下跌22.48%。2018和2019年市场成交热度较高，尽管供应增量，市场仍略微呈现供不应求，但2019年下半年开始销供比出现下跌。2020年市场供应显著缩水，由于成交也出现下滑，因此总体上供需平衡，全年销供比为1。
土地关键词：成交放量，低密时代
住宅成交用地面积回升，成交量居全国第三
图：2011-2020年重庆中心城区宅地成交用地面积
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com
2018年重庆中心城区住宅用地减少供应后成交缩水近三成，2019年成交继续小幅下跌，但在全国土地供应收紧的情况下稳居各城市市本级土地成交量第六的排名。2020年重庆中心城区住宅用地供应放量，在前两年供应收窄，存量持续消耗的情况下，开发商积极补仓，全年成交出现回升，居全国第三，次于武汉和乌鲁木齐。
从供应来看，2020年重庆中心城区住宅用地供应1269.72万㎡，比2019年多381.07万㎡，2019年全年供应量为888.65万㎡。2020年中心城区住宅用地供应放量，成交量也同步上扬，全年成交宅地建设用地面积为1170.46万㎡，同比上涨51.72%。
二季度成交量占比超三成，溢价率较高
图：2020年重庆中心城区宅地周度成交情况
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com
2020年重庆中心城区住宅用地成交在二季度较为集中，二季度成交45宗地，规划建筑面积651.11万㎡，占全年比例超三成，平均溢价率为11.54%，处于年内高位。一、三季度共成交669.56万㎡，仅比二季度多18.45万㎡。无论是成交量还是成交热度，二季度均显得气势十足。四季度虽出现年底供需双涨，但低价成交或低溢价率成交较多，平均溢价率水平下滑。
可建体量转向增长，容积率持续低位
图：2011-2020年重庆中心城区宅地成交可建体量及容积率
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com
成交规划建筑面积同步增长。2020年住宅用地成交用地面积与用地面积同步增长，涨幅保持同等水平，成交规划建筑面积为1887.01万㎡，同比上涨52.76%。自2014年以来，重庆中心城区住宅用地成交规划建筑面积长期处于下滑趋势，仅2017年同比增长21.09%，2020年土地成交回升，但规划建筑面积的大幅增长主要由于2019年基数较低，且两江集团和广阳岛生态城集中拿地。
容积率维持1.6水平，打造市区品质住宅。2018年开始，重庆中心城区严控主城区土地开发，首次将容积率下降至2以下，平均容积率为1.93。2019年调控不断深化，降低土地开发强度和建筑高度、密度，全年住宅用地平均容积率快速下降至1.6。
2020年重庆中心城区核心区域土地成交增多，但外环以外地块频现。从全年成交的121宗宅地来看，容积率在2以上的有14宗，占总量一成左右，而容积率在1.5以下地块有32宗，最低者仅1.01。由于今年推出了一些核心区稀缺宅地，如观音桥组团、沙坪坝组团、大杨石组团地块，这部分地块容积率相对较高，基本在2.5以上，最高者达3.5，故市场整体平均容积率略微提升至1.61，维持在2019年的同级水平，打造市区品质住宅仍是未来的主流。
城市加速外扩，外环时代到来
图：2020年重庆中心城区宅地成交面积TOP10板块
数据来源：CREIS中指·地主，creis.fang.com
重庆近年来房地产市场快速发展，随着核心区土地日益稀缺，供地范围不断向外。2020年重庆中心城区住宅用地成交面积TOP10板块均位于外围，其中鱼嘴-复盛板块、龙兴板块和茶园板块成交体量位列前三，成交面积分别为229.28、169.78和166.03万㎡，另外，大学城板块作为西进的主力板块之一，全年成交体量也超100万方。
成交楼面均价回调，同比下跌一成
图：2011-2020年重庆中心城区宅地成交价格
数据来源：CREIS中指数据，creis.fang.com
土地均价再回万元以内，平均溢价率回落。2020年重庆中心城区住宅用地成交土地均价9768元/㎡，同比下跌10.62%。同期推出土地均价为8701元/㎡，跌幅为6.92%。全年土地平均溢价率中间高两头低，但最高也未超50%，土地溢价率水平降低，2020年重庆住宅用地平均溢价率回落至10.15%。
成交楼面均价跌至6059元/㎡。2020年重庆中心成区住宅用地成交楼面均价为6059元/㎡，同比下跌11.22%，价格出现回调，2019年为6825元/㎡。2020年重庆中心城区住宅用地推出楼面价为5456元/㎡，同比下跌5.2%。与2019年相比，在容积率基本保持平稳的情况下，地块成交楼面价的下跌主要受溢价率水平下滑的影响。
展望2021年
2020年重庆楼市在多重因素共同作用下，市场热度有所下滑，整体呈现量收价涨的态势，12月量价“翘尾”收官。尽管重庆楼市2020年出现调整，但不论是地价还是房价，整体仍较为稳定。在“三稳”基调下，2021年重庆房地产政策仍将延续以往的宽松政策，持续强化行业监管，针对性的出台微调政策。同时，成渝双城经济圈建设仍将有序推进，带动区域价值持续提升。
2021年市场预期仍存较多不确定性，预计供应水平基本与2020年保持一致，成交量小幅调整，整体以稳为主。价格方面，重庆中心城区商品住宅受产品结构调整、土地成本上涨等影响，仍将稳中有升。随着降容的持续深化，近两年低密宅地不断入市，2021年改善型产品供应将持续增加，市场竞争不断加剧，改善型产品亟需变革创新。
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