文/《清华金融评论》高级编辑王晔君、秦婷
导语
面对金融领域最大的“灰犀牛，监管部门划定银行房地产贷款集中度“红线”，构筑中国楼市调控的信贷防火墙。日前，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，并于2021年1月1日起实施。
银行房地产贷款余额占比设上限 分五档考核贷款占比
所谓“房地产贷款集中度管理制度”，中国人民银行、银保监会方面解释，这是指银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称房地产贷款占比)和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称个人住房贷款占比)应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。
根据《通知》，中国人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。即将银行业金融机构分为5档，第一档为中资大型银行，包括6家国有大型商业银行;第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制商业银行、北京银行等;第三档为中资小型银行和非县域农合机构;第四档为县域农合机构;第五档为村镇银行。每个档次对应的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%(表1)。
表1：房地产贷款集中度管理要求
注：农合机构包括：农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。不包括第二档中的城市商业银行。
图片来源：中国人民银行官网
“总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”人民银行、银保监会在关于新规的答记者问时表示。
房地产是我国金融风险方面最大的“灰犀牛”
历史经验表明，贷款集中度风险一直是导致银行危机的重要原因之一，主要表现为业务结构过度集中于某一行业、某一地域或某一客户等。为此，国际组织和各国政府都将管理贷款集中度作为提高金融体系稳健性的重要做法。例如，巴塞尔委员会在新资本协议对信用风险集中度提出要求，要求第一支柱框架下在评级过程中应充分考虑这一风险，采用渐近单因素模型。IMF也使用住房房地产贷款占总贷款比重、商业房地产贷款占总贷款比重这两个常用的贷款集中度管理指标来判断房地产市场是否稳健。
我国也对贷款集中度问题提出了明确要求。《商业银行法》规定，对同一借款人的贷款余额占商业银行资本余额的比例不得超过10%。与此同时，银监会发布的《商业银行信用风险内部评级体系监管指引》《商业银行资本充足率监督检查指引》等要求商业银行应根据债务人或债项的评级结果，设置单一债务人或资产组合限额，要求对集中度风险配置相应的资本以有效抵御集中度风险可能带来的损失等。
近10多年来，以房地产作为抵押品的信贷快速扩张，虽然2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点，但这一总量仍然很高，增速也是在较高水准上的下降。与之同步的是住户部门杠杆率持续攀升，现在已经到了“临界水平”。根据中国人民银行的统计，截至2020年上半年，我国住户部门总债务余额为人民币58.9万亿元，人均负债超过4万元，我国住户部门杠杆率已经超过了60%。国际货币基金组织认为，住户部门杠杆率超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。我国的住户部门杠杆率畸高，其中的一个大头就是住房贷款，这对防范金融风险是不可不慎重的事情。
房价过高、涨幅过大一直是我国经济金融发展的拦路虎。疫情之下，我国房地产走势整体平稳，但也出现了个别城市房价涨幅过快、过大的现象。2020年7月，全国100个大中城市中有80个城市房价出现了上涨;其中，深圳等城市房价更是创下其在2017年以来的历史最大涨幅。近期，上海又出现“千人摇号，一屋难求”的现象。疫情以来，中央再次明确将长期坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2020的8月央行要求加紧房地产企业资金监测和融资管理，提出“三道红线”监管要求。
房地产是金融风险方面最大的“灰犀牛”，这是中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在2020年11月发表的《完善现代金融监管体系》一文中做出的判断：房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，房地产与金融业深度关联。
业内认为，近期，中央经济工作会议再次用很长篇幅对房地产市场发展提出了要求，用如此长的篇幅来定调房地产市场发展，这是此前少有的，体现中央重视实体经济发展，避免中国经济重回依赖房地产发展老路的坚定决心。本次政策是对中央“坚持房住不炒”的进一步强化。
银行资金转向其他重点领域 促进楼市平稳健康发展
根据中国人民银行发布的《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》，截至2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿，占金融机构人民币各项贷款余额的28.8%。前三季度增加4.42万亿，占同期各项贷款增量的27.2%。
中银研究分析指出，尽管我国已建立起集中度风险管控的基本框架，但实践中也存在一些机构严重超标等问题，尤其是房地产领域的贷款集中度问题没有提出明确的集中度监管要求。
“《通知》明确了房地产行业贷款集中度的要求，与IMF等国际组织在贷款集中度上的管理规则更加接近，体现了我国贷款集中度管理与时俱进、与国际接轨的特点，是对我国房地产宏观审慎监管框架的进一步完善，有利于降低金融机构的贷款集中度。”上述研究提到。
房地产贷款集中度管理指标的强化，将使得银行业金融机构对于房地产领域的信贷投放更加审慎，避免资金以个人住房贷款等方式流入楼市，有利于银行将释放出来的资金流向小微、三农、新基建、制造业等政府重点支持的领域。与此同时，房地产融资政策收紧必然伴随着房地产开发商通过加快销售、以价换量等方式回笼资金，这将有利于房地产价格保持稳定，促进楼市平稳健康发展。
国家金融与发展实验室副主任曾刚同样指出，过去几年，房地产贷款尤其是个人按揭贷款的增速显著高于平均贷款增速，该制度实施后，按揭贷款增速可能向平均贷款增速回归，甚至低于后者，这意味着新增贷款资金或将更多地流入制造业和小微企业等实体经济领域。
不过，针对政策落实方面，中国银行研究院郑忱阳提出，房地产贷款余额的范围有待明确，既要支持合理的房地产贷款又要避免监管地带的灰色空间。“ 特殊目的的载体（Special Purpose Vehicle，简称SPV）非标项目、房企债券或资产证券化（Asset Backed Securitization，简称ABS）以及非保本理财投向房地产领域的贷款等是否纳入监管范围需要审慎考虑。”他分析称，如果不纳入以上贷款指标，金融机构和房地产企业可以通过增加房地产SPV非标项目、房企债券或ABS、非保本理财等绕过监管红线，但如果包含上述指标，商业银行的信贷业务监管压力会进一步加大。
未来对银行资产优化能力提出新要求
目前，大部分银行业金融机构均符合管理要求。据不完全统计，截至2020年上半年，国有六大行中，建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比分别为34.27%和33.64%，略高过第一档中32.5%上限。此外，兴业银行的个人住房贷款占比为25.67%，也高于第二档的20%上限。
中国人民银行表示，对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
《通知》设置了2年和4年的过渡期，由于过渡期较长，银行业金融机构短期满足监管合规的压力并不是特别大。
在光大证券金融业首席分析师王一峰看来，若按照新规的分类监管要求上限测算，2021年全部金融机构按揭贷款增长预估在4.5万亿元左右，房地产企业贷款预估在1.5万亿元左右。这一增量与2020年按揭贷款、房地产企业贷款增量大体相当，新规在房地产贷款增量安排上并没有明显收紧。从长期看，受新规影响，银行表内房地产贷款增速将向各项贷款平均增速收敛。
尽管短期来看，新规对商业银行冲击不大，调整压力也不大，但中银研究分析认为，从长期来看，考虑到我国房地产贷款余额较大，其释放出来的资金量较大，将对银行的资产优化能力提出新要求。2020年9月末，数值为48.8万亿元，其占信贷余额比重为28.5%，如果降至第二档平均水平，将可能释放约1.7万亿元资金。在疫情冲击之下，“资产荒”是银行业金融机构当前发展中普遍面临的问题，如何寻找优质资产考验对各家银行提出了新要求。
此外，《通知》对个人住房贷款余额占比也首次提出了占比要求，这对银行业消费金融业务如何更高质量发展也提出了新要求。此前，有些银行将消费贷款中的个人房贷业务作为重点，未来需要回归“消费”本质，真正引导居民将消费贷款用于消费活动。
王一峰预计，超标银行和2020年下半年以来在房地产领域贷款投放较大的银行需要重新调整2021年预算指标，降低房地产贷款增量占比。同时，除支持经济重点领域和薄弱环节外，中小银行下一阶段发力重点可能在非按揭其他零售业务，包括信用卡、综合消费贷款、场景化金融等。END
本文编辑：王晔君、秦婷