打开

房地产贷款被上了道锁 住房租赁却开了扇窗

在2020年末的最后一天,一个大家都没怎么关注的时间段,却出现了一个重要的消息,央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且,自2021年1月1日起直接实行。

这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定,且没有给任何过渡期。

这个规定的全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理。分五个档次对银行的涉房贷款和个人住房贷款占比都设定了最高上限。但同时,央行方面也强调,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

在供给端上道枷锁

众所周知,房地产与金融的关系密不可分,要搞清楚新政策是否对我们的房贷业务甚至整个房地产市场造成影响,首先要搞清楚新政策具体规定了什么。

按照新规,房地产贷款集中度管理制度会对各个银行,订立一个贷款上限,也就是说一个银行的的涉房贷款,应在你的贷款总比例中,提出一个上限的要求,不能超过这个数字。

具体能有多少,每家银行情况不太一样,共分为五个档,第一档的中资大型银行,比如中国工商银行,中国建设银行、中国农业银行等,涉房贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限是32.5%;第二类是中资中型银行,比如招商银行、浦发银行、中信银行等,涉房贷款占比上限为27.5%,个人住房贷款占比上限是20%;第三档是中资小型银行和农合机构,涉房贷款占比上限为22.5%,个人住房贷款占比上限是17.5%,随后两档是县域农合机构和村镇银行,占比都在20%以内。

打开网易新闻 查看更多图片

如果说2019年针对房地产开发商资产负债率设定的3条红线,限制了开发商的融资,,是从资金的需求端来调降杠杆。那么,刚刚发布建立的银行金融机构房地产贷款集中管理,则从总的供给端,再带上一道枷锁。目的还是要有效控制资金流向房地产的总数量。

为什么一开年就突然对银行系统中的贷款比例做出限制,其实央行在公告中已经把目的说的清清楚楚。

注意看这句话:“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”,可以说目的已经说的足够清楚直白了。

对此,贝壳研究院高级分析师潘浩表示,根据中国人民银行发布的《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》2020年三季度末,人民币房地产贷款余额48.83万亿,占金融机构人民币各项贷款余额的28.8%。前三季度增加4.42万亿,占同期各项贷款增量的27.2%。

从总量来看,房地产贷款增量占比2020年已经有所下降,而从各档金融机构看还存在着结构性差异。实施差异化管理要求,从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着,以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制,个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

对市场直接影响有限

不过,这次的新规目前还不会直接影响到当下的房地产市场,对个人的房贷影响也十分有限。

此次央行出台的新规,可以看做是房地产市场长效机制的手段之一,主要目的是为了降低和防范房地产金融风险,推动房地产与金融与实体经济平衡发展。

潘浩告诉北青-北京头条记者,此次办法按照分类分级的原则来设定比例,考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素。从银行分类比例看,规模越小,房地产贷款的比例限制越低,对大型银行相对比较宽松。并且,指标也不是一刀切的,通知中指出,未来还会根据银行金融机构的风险表现,适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

这样的方案对于短期市场不会造成大的影响。潘浩表示:第一,设置的额度比例与今年的情况基本符合。文件要求,大型银行房地产贷款大概占比40%左右,个人住房贷款占比控制在32.5%左右;中型银行房地产贷款占比不超过27.5%,个人房贷不超过20%。截至今年三季度末,商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%,个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%,平均水平低于管理目标限制。

从实际经验上看,大中型银行是我国房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合今年的情况,意味着明年市场投放的额度总量不会有明显的变化,可能大中小银行之间的结构会发生一定的变化。

第二,根据年末银行的实际情况设定了过渡期,超出管理要求越高的,过渡期时间越长,让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整,避免过大变动。

最后值得特别关注的是,在回答记者问时,央行方面表示,为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前,人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见,并建立相应统计制度,届时对于符合定义的住房租赁有关贷款,将不纳入集中度管理统计范围。

这是重要的方向转变,也就是今后金融信贷政策不鼓励开发销售,而是会鼓励开发持有,引导开发商从高周转高杠杆模式转向长期经营模式。

有专家就此表示,这条解答也表示,相比于贷款开发,租房市场将是金融信贷更加支持和鼓励的领域。未来不排除一些开发商要被转向自持物业的开发,去建设金融支持的长租类产品。未来几年,这类开发商自持的物业长租房也可能会越来越多。

记者/李桁

编辑/刘洋

责任编辑:张小曼(EN075)

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
帮TA点赞
大家都在看打开应用 查看全部
网易热搜每30分钟更新
打开应用 查看全部
打开