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2020年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》。
出人意料地，给了各大银行的一发爆锤。原来是万事好商量，这次怎么就真的动真格的了？
公告根据银行的资产规模、机构类型将房地产集中管理制度分为了5个档次，每档设置了房地产贷款余额和个人住房贷款占比两个上限。
今天，公告后第一个交易日，银行版块整体下跌，也显示了市场对这一政策的担忧。
各家银行目前的贷款占比参见下图。
退潮了，裸泳的银行纷纷露出了“风险点”，谁想到平时浓眉大眼的建设银行，和零售为王的招商银行兴业银行竟然超标了这么多。
所以吧，别听人嘴上说了什么，还是得看看究竟背后做了什么。
回归正题，政府怎么突然就推进了房地产贷款集中管理制度呢。
其实也不算突然，2019年央行和银保监会就已经跟金融机构沟通过房地产贷款集中管理制度。2019年8月，各家银行已经按相关要求在调整应对。
此前为做好房地产金融管理，央行等部门就积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制，还试点了房企融资新规“三道红线”，助力房地产市场趋向平稳健康发展。
但是结果却有些和理想有差异？2020年，在疫情冲击下，为保证实业不断流，央行采取非常规手段面向小微企业释放流动性。然而，M2的快速增长，在市场流动性的助推下，先后在深圳、上海等地出现房产交易量上升、房价上涨的现象。
笔者所在城市2020年初了解到的一套房子，年末轻轻松松上涨了二分之一。更叹为观止的是，二手房市场一房难求。
今年的各种利好，不知怎么就变成大量资金流入房市。这和国家无数次声明的“房住不炒”大大相悖。
在这种情况下，国家公布银行业金融机构房地产贷款集中管理制度就不难理解了。
去年12月，银保监会主席郭树清在一篇署名文章中表示，上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
这是官方发出的讯号，如果不肯听，那就治到肯听为止。
房市的热闹无外乎反应了投机客的赌徒心理，他们在赌，经济不好的时候，国家一定会出手救市。而房市正是经济的晴雨表，以前国家出手救房市的次数也不少。
但这次，笔者看来，投机客的盘算要落空了，国家的态度是空前坚决的。
房住不炒。
想靠资本把房市炒热，那就把资本给掐了。
不过也不用太担心，监管机构也制定了过渡期，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。
但是如果到了时间，还没完成指标，那后果可是会相当严重的。
房地产贷款集中管理制度对各家银行来说，怎么看呢？
首先这个制度，制订得够公平，各方面也都有考虑到，也没有对一些问题银行多做通融，也没有对大行们太多客气，不行就是不行。
目前来看多数国有大行和头部股份银行都已超限或接近超限，整体看来，没什么好门道解决，乖乖地扩增其他贷款，降低房贷比率才是正道。
正好国家也提出了支持实体经济，促进消费贷的想法，好好落实，比啥都好。
而对其他房贷比压力较小的银行，尤其是个人房贷比例较低的银行，或许将迎来一个比较不错的业务机会。只要在红线下，可发展的机会还是很多。
房地产贷款集中管理制度对客户来说，怎么看呢？
首先是对个人，申请房贷可能更难了。
证券时报采访了一位要换房的吴女士，她在2020年11月拿到了银行的贷款承诺函，但是银行年底贷款额度不够，一直等到2021年1月。
但是到了1月，银行却反映，2021较为异常，额度普遍较紧。大银行的监管线较高，相对而言2021年如果想买房的话，去大银行申请贷款额度可能会更加容易。
再就是对房企，新规落地，对房企的贷款有很大影响，尤其是对中小型房企贷款难度会更高，快建快销可能成为行业常态。
以前每次房贷收紧，搞房地产的都会骂“又白替银行打工了”，这次应该是地产更惨，总量硬性受控，利率上升不说，估计不少房企得付出不菲的非利息成本。
房地产贷款集中管理制度对整体经济来说，怎么看呢？
《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》是国家“房住不炒”的政策的一个方面，为的就是掐断流入房市的投资现金，避免金融的系统性风险和地产的“灰犀牛”问题。
地方政府上，土地财政房地产拉动的老套路越来越走不下去。
这个新规定对三四五线城市的地产市场影响更大一些。
对整体的行业，可能产生短期情绪上的波动，长期来看是稳步发展的。
财信证券分析师周策认为，经营模式稳健，业务布局全面，零售业务具备显著优势的优质银行在不确定的2021年拥有可持续的盈利能力。
最后说3个数据，和一个历史：
1、在2015~2017年，银行系统每年新增贷款的60~70%都涌向了房贷市场。与其说中国的房价是民众买起来的，不如说是银行自己买起来的。
2、郭主席的说，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%。过去世界上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。
3、如果房价下降20-30%，银行系统将会面临着显著的压力。再换句话说，央妈认为，中国的房地产市场，是有可能向下波动30%以上的，因此需要防范相关风险。
历史上，日本也曾颁布过相似的银行业金融机构房地产贷款集中管理制度：
日本大蔵省银行局在1990年（平成2年）3月27日发布《不动产融资总量规定》行政指导意见，限制金融机构向房地产融资的额度后，日本地产行业大地震最终造成房价崩盘。不过也不要太担心，中国的政策不是一刀切，是慢慢来，特别大的崩盘可能几乎不存在。
最后归根到底四个字：房住不炒。
作者：银行青年
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