2021年1月1日，《民法典》正式实施，合同法、婚姻法、继承法、物权法等9部法律同时被废止。
《民法典》历时5年编纂，共7编1260款条文，总字数超过10万，堪称社会生活的百科全书，涵盖了上述被废止的所有法律内容，并做出重要更新。
在租房领域，民法典也做出了详尽规定，今天次世代和大家分析民法典中涉及租赁的重要条款，看看民法典的实施，对房东日常经营都会产生有什么影响？
01
设立居住权的房屋“不能出租”
《民法典》创立了一项新的权利：居住权，并且明确规定，原则上有居住权的房屋“不能出租”。
那到底什么是居住权？我们在收房时会不会遇到“居住权”的房子呢？
根据《民法典》第366条规定，房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。
简单来说，业主有权向任何人赋予居住在房屋内的权利。可以立遗嘱给家里的亲属、晚辈；也可以通过签订合同，赋权给没有任何血缘关系，比如在家服务的保姆，亲密的朋友等；甚至只要业主愿意，小三也可以获得居住权……
被设立居住权的房屋，显然是不利于出租的。大家可以想象一下，业主把房子租给了你，但居住人还是享有占有、使用的权利，那居住权人完全可以随时回到房屋中居住，对租房者来说太没有保障了。
2021年1月1日起，业主就可以设立居住权了，之后大家可能会碰到带居住权的房子。所以房东们收房时要擦亮了眼睛，“居住权”房子要避免！
02
转租的"坑"，要特别关注
除了居住权的影响，第二项对“二房东”经营存在比较明显影响的是转租！
《民法典》第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
我们知道，大部分二房东都是包租模式，与业主签订《租赁合同》，再将房屋转租给租客，来获得租金差。按照民法典规定，如果业主在转租发生后，6个月内提出异议，就可以强行解除合同，这对二房东来说存在较大的业务风险。
次世代建议，大家在拿物业前就明确房屋用途，与业主签订《房屋托管协议》。此时二房东再租给租客时，二房东作为托管方仅仅只提供了托管服务，并不构成转租，可以有效规避法律风险。
03
租期最长期限不能超过20年
民法典705条规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
在长租业务中，一次性租赁20年的情况较少，一些集中公寓企业在拿物业的时候，可能会存在超过20年的情况，毕竟集中式公寓前期的成本投入极高，为了长期效益，房东们会尽量拿到较长的租期。
但民法典已经明确规定，物业最长租期不能超过20年，所以签约20年以上的房东要特别注意啦，不要因为超过租期，合同自动失效。
04
不备案，不代表“不合法”
经常有人分不清备案和合同有效性之间的关系，这次民法典给予的明确的规定：合同有效与否，与备案不备案没有直接联系！
《民法典》第706条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
次世代曾经看到过相关案例，有租客以房东没有备案为由，强行认为合同无效，要求房东承担相关损失。但实际上房东没有备案，是行政管理中的违规行为，并不影响合同的有效性，此次民法典明确规定了备案与合同有效性的关系，性质界定更加清晰。
05
业主卖房子，不能借机赶走二房东/租客！
业主卖房赶人的事情，也是见怪不怪了，这次民法典也对这种行为做出了相关约束。
根据《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
显然，《民法典》保障了二房东/租客的利益。此时二房东/租客如若坚持不解约，起码在法律层面会受到支持与保护，在新任业主谈判时，也会获得优势。
06
碰到房屋被查封、权属有争议的，可以退租
这点对二房东/租客来说也是利好，如果拿到了存在权属争议的物业，根据民法典第724条规定，以无责解除合同。
第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;
(二)租赁物权属有争议;
(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
次世代也在这里提醒大家，如果一旦发现房屋被司法或者行政机关查封、扣押；或者房屋权属发生争议，要及时保留好相关证据，该拍照的拍照，该录音的录音，及时要求解除合同。
07
遇到甲醛房，租客可随时退租
《民法典》第731条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
长租房内，什么会导致人身健康受到危害？
甲醛无疑是最大的风险。随着民法典在法律上明确规定，以及近两年租客对甲醛房危险越来越重视，作为房东必须要加强意识，防范甲醛房的出现，以导致自身的经济利益受到损害。
安全、健康又是租客最基础的需求，可惜我们的行业往往连这块也没有做好。次世代认为，以“安全、健康”为卖点完全可以成为，长租公寓机构精细化运营的突破口，本来门槛就比较低，容易做好，有利于打造公寓特色，提高入住率！
08
二房东/租客享有优先续租权
这点也很好理解，当租约到期需要续约时，作为承租人享有优先续租的权利。对于二房东来说，再找物业比较繁琐，而且原本承租的租客也因可能无法续约而流失，优先续租权大大利好二房东开展业务。
不过需要注意的是，优先续租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。
举一个例子，在续租时，大家都是3000元的价格，那你是优先的；如果有人出到3500，那业主把房子租给别人也是正常，优先续租权自然消失了。
以上就是民法典关于租赁层面，次世代认为比较重要的内容。