12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》正式通过人大表决，条例将从2021年3月1日起正式实施。
新的条例重点有以下两点。
● 最低补偿标准
《条例》明确已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿。其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。
● 旧改推进
确认市场主体后，一年内签约率达不到95%的旧改项目，调出城市更新单元计划。
对于一年内签约率达到了95%的项目，市场主体可以向区政府申请调解。
● 钉子户
条例提出了“个别征收模式”：当已签约合法产权比例占整体的95%时，市、区政府可以依法对未签约的房屋进行个别征收。
● 签约率95%即可征收
《条例》指出旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，也就是说，签约率95%即可征收。
《深圳经济特区城市更新条例》引起社会巨大反响，这是深全面推进城市的法治化建设又一重大举措。“法治”是深圳的闪亮名片，“建设法治中国示范城市”也是深圳坚定不移完成的目标任务。
过去，由于城市更新实行双100%硬指标，100%业主、100%面积的签约率，在复杂的利益纠葛之下，每个旧改小区都催生了或多或少的钉子户，漫天要价胁迫开发商就范，拒不搬迁。“拆不动、赔不起、玩不转”成为深圳旧改老三样顽疾。
双95%新法实施，具有法律权威性的立法授权，它是深圳深度改革的破冰之旅，也是深圳城市法治化建设的样板工程。
截至2020年12月20日（周日），已列入城市更新计划项目914个，已通过城市更新专规批复项目536个，按数量规划通过率58.6%，按规模规划通过率54.6%，实施主体公示项目432个，按数量计划实施率47.3%，按规模计划实施率34.1%。
深圳“钉子户”奇葩事
罗湖木头龙旧改项目被媒体大量曝光，项目拖延10年无法动工。木头龙小区建于上世纪八十年代，共1000多户，由于是海沙建成，楼体老化严重，早已被列为D级危房。在报道出来时仍有4户“钉子户”不肯签约，而这期间有42位业主已先后离世。
最后政府直接干预，发布零星房屋征收提示和补偿方案，最终促成项目完全签约，木头龙小区也顺利在2019年底开始清拆。
木头龙小区签约情况公示。图片来源：网络
盐田海涛花园也是海沙建成的小区，住户超过1200多户，早已被鉴定为D级成危房。
项目签约率在两三年前就停滞在92%左右。个别业主一个30平方米的花园要价一两千万元，有的业主早已定居海外，还有一批业主失联，无法联系上，这些都阻碍了项目的签约进度。
假若项目未来短期内仍无法达到签约率95%的标准，海涛花园也只能继续等待，甚至会因签约率低于95%而被移出城市更新计划，3年后才能再次重启。
而这样一来，项目或许要在等待10年之后，又再继续等待三五年的时间。
海涛花园墙体损坏严重。图片来源：网络
2010年，深圳北甚至被坊间传为“深圳最牛钉子户”的民治华侨新村68号烂尾楼终于拆除。当年杨女士18万买的荒山地因为恰好在深圳北站对面，因此价值飙升到2000万，也被称为最牛投资者。
深圳三亿钉子户”位于深圳罗湖，2002年业主提出要求3亿赔偿款，开发商提出1000万赔偿金额，业主态度十分坚决，扬言少一分都不行。最终开发商决定不拆了，修改了图纸，空出该钉子户的位置，在旁边盖起高楼大厦。
如今18年过去，这户钉子户就一直“钉在”这里。这栋老房子根本就卖不出去一个好的价格，不要说三亿，连一千万都拿不到了。
早年，深圳大冲村整体"旧改"项目有10户居民拒不签约，涉及物业31处，面积约1.3万平米。这10户拒签原因有的是将"旧改"签约与获得股份公司分红问题进行捆绑，有的提出必须解决家人的工作问题，有的提出拆一赔二的物业补偿或4万—5万元每平方米的货币补偿要求等。
"钉子户"只占大冲931总户数的约1%，但大冲村旧改拖延一年完成改造，村集体和村民每年损失将高达3.896亿元，折合每天为106.7万元。最终大冲股份公司提请采取司法强拆措施，完成物业拆。
最后，一起来看看目前签约率较高或关注度较高的旧改项目，或许未来它们将首先享受到新政策所带来的利好。
图片来源：南方楼市