2020年，中国房地产行业资金监管整体从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，房企融资压力不减。与此同时，三道红线出台对行业发展将产生深远影响，房企应控制负债水平，优化债务结构，强化融资能力，推动高质量发展。
总体情况：到位资金增速逐月上升，按揭贷款及自筹资金占比提升
图：2020年1-11月房地产开发企业到位资金及同比增长率
数据来源：国家统计局
1-11月，房地产开发企业到位资金171099亿元，同比增长6.6%，增速比1-10月提高1.1个百分点，自2月起房地产开发到位资金同比增速稳步提升。单月来看，受上半年流动性充裕等因素影响，6月房地产开发企业到位资金超两万亿元，达20691亿元，同比增长13.2%。
个人按揭贷款及自筹资金占比同比提升，定金及预收款、国内贷款占比同比下降。1-11月，受全国商品房销售额稳步增长影响，个人按揭贷款占比达15.8%，同比增长0.6个百分点，同时，房企积极通过自筹解决资金问题，自筹资金占比33.1%，同比增长0.4个百分点。相应地，定金及预收款、国内贷款占比小幅下降，两者占比分别为33.5%、14.2%，同比分别下降0.4、0.2个百分点。
融资规模：信用债发行规模超六千亿，海外债规模明显下降
图：2020年房地产行业信用债、海外债及房地产信托发行情况
数据来源：wind、中指研究院综合整理
上半年，受疫情因素影响，中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，房企融资出现“小阳春”，如1月海外债融资规模超1200亿元，3月信用债发行规模超千亿元，均为全年最高值。下半年，房地产金融监管不断强化，三道红线监管新规流出，行业资金呈现出紧平衡状态，9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。
图：2019年、2020年房地产行业信用债、海外债及信托发行情况
数据来源：wind、用益信托
房地产行业信用债发行规模超六千亿，海外债规模同比明显下降，信托融资规模同比小幅下降。2020年，房地产行业信用债发行规模达6064.4亿元，同比增长16.6%，其中，公司债发行规模2781.2亿元，同比下降2.4%，短期融资券发行规模为1301.6亿元，同比增长40.7%，中期票据发行规模为1391.9亿元，同比增长97.2%；海外债券发行规模为4507.1亿元，同比下降21.4%。据用益信托网统计，2020年，投向房地产领域的信托金额总规模为8995.9亿元，同比下降10.9%。
融资成本：融资成本小幅下降，龙头房企融资优势明显
图：2020年百亿各阵营企业信用债、海外债融资规模及成本情况
债券总体融资成本小幅下降。2020年，房地产行业信用债融资成本为4.51%，同比下降0.83个百分点，海外债融资成本为8.32%，同比下降0.52个百分点。在金融严监管的背景下，财务稳健的龙头房企与国企融资规模和成本优势明显。千亿以上企业债券发行规模占比较高，其发行的信用债、海外债分别占百亿企业信用债、海外债发行总额的62.7%、64.1%，在融资成本方面，千亿以上企业海外债券融资成本均值在8%以下，而同期的300-500亿、100-300亿企业海外债融资成本均在10%以上。2020年，龙头房企成功发行多笔低成本债券，如万科、保利、中海等企业多笔公司债券票面利率在3.6%以下，龙湖、绿城等企业部分海外债券票面利率在4.0%以下，企业融资优势明显。
融资创新：房地产ABS发行规模小幅增长，供应链ABS成为主流
图：2019年、2020年房地产ABS发行规模与结构
2020年，房地产ABS产品总发行规模3122.4亿元，同比增长8.4%。其中，供应链ABS发行规模共计1846.7亿元，同比增长18.0%，在房地产ABS发行总规模中占比59.1%，较2019年提升4.8个百分点。由于房地产供应链ABS对企业主体信用要求较高，因此目前主要为具有一定规模优势且信用评级较高的房企参与其中。ABS能够盘活房企存量资产，增强自身的借款能力、降低融资成本、提高资本运作效率，三道红线后，ABS在房企融资中的重要性将更加凸显。
资金风险：偿债高峰已至，房企应量入为出防范资金风险
图：2021-2025年房地产行业债券需偿还规模
数据来源：wind
2021-2023年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企面临一定的现金流考验。2016年国内融资环境宽松，房企通过发行公司债等手段进行扩张；2017年，随着国内融资渠道的收紧，房企纷纷发行海外债券进行融资；目前，大部分债券逐步进入还款期。2021年，包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元，其中，海外债券偿还规模为4083亿元，公司债券需偿还规模为3744亿元；2022年，房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平；2023年，这一规模将大致维持在8000亿元水平。
结语：
展望2021年，“三道红线”之下，房地产融资监管持续趋紧，融资增速将有所放缓，同时，房地产企业投资和规模扩张的速度将进一步降低，业绩增速或将进一步放缓。
未来，面对“三道红线”，房地产企业更需锻造自身内功：在投资方面，应选择基本面优质的城市或企业深耕区域进行投资，有利于销售去化，通过合作拿地来控制风险，缓解资金压力；在经营方面，注重对产品与服务的精心打造，适时升级产品，同时，构建线上线下营销闭环，提升营销效率；在融资方面，企业应加大股权类融资，提升所有者权益，进行类REITs融资。
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