2020年全国经济遭受疫情冲击，房地产市场整体呈现恢复性增长，下半年开始热点城市加码调控，防范金融风险。云南帮扶政策出台，政策环境宽松。房地产市场维持健康平稳状态，各项指标稳中有升，新开工疫后率先恢复。但客观经济环境下，整体住宅成交量跌价涨。传统地产成熟区，需求受制，削减成交，中小能级城市竞争加剧，均价下滑。
房企销售业绩部分下滑，集中度涨幅有限。在投资、置业客户向郊县外溢，地州文旅项目释放背景下，郊县+地州业绩贡献率提升，主城综合性品质、改善热销项目、郊县+地州文旅畅销项目直接带动部分企业业绩上扬，排名上升。上榜房企中，融创地州业绩贡献度排名上榜房企第一，贡献业绩超80亿。
市场解读
1市场环境
全国以“稳”为主，稳中趋严，对房价红线加码调控，强化防范金融风险。市场波动小，疫后逐渐恢复。
云南帮扶政策出台，维持市场健康平稳状态，各项指标稳中有升，新开工疫后率先恢复。
整体住宅市场量涨价跌。新兴城市活力充沛，量价齐升；地产成熟度区成交削减，中小容量市场竞争加剧，均价稳中有跌。
01、全国市场环境
“房住不炒，因城施策”延续，房价红线城市加码，从金融机构、房企加强防范风险。新开工、销售稳定，疫后逐渐恢复。
近两年，中央贯彻“三稳”目标，坚持“房住不炒，因城施策”，对房价异动及扰乱市场行为，积极调控引导房地产回归居住属性，防范金融风险。2020年上半年为应对疫情对经济造成压力，政策环境宽松，下半年随经济运行恢复，政策回归常态化，并有收紧趋向。
全国商品房销售面积、房地产新开工面积走势符合中央维稳预期。销售面积波动变化小，累计增速通常处于4%~-4%区间，2020年10月回正；房地产新开工面积2019年累计增速在8%~10%，城市扩张、更新规模稳定增长，2020年以来同比降幅不断收缩。
02、云南省市场环境
云南政策空窗，疫情下出台帮扶政策稳企救市。新开工面积韧性较强，疫后率先回升。
云南整体政策空窗，多为行政性通知、规定。2020年为应对疫情经济压力，先后出台稳定经济、稳定房地产市场、支持文旅产业转型升级等措施。
2019年云南商品房新开工面积累计增速维持高位，全年新开工面积同比增长69.2%，全省房地产建设规模集中增长，2020年4月累计同比回正。全省商品房销售面积2019年同比增长6.7%，2020年截至11月同比增长-0.6%，受到客观经济环境影响，销售面积有所下滑。
03、云南省市场表现
相较往年，2020年房地产市场以稳为主，房价、新开工面积正增长，销售面积有望持平，整体良好市场面貌依旧存在。
过去五年间，全省商品房销售面积、金额数量持续上涨，增速近两年开始放缓。2020年，商品房市场受到疫情影响，截至11月销售面积依然为负，预计整体仍可达到去年同期水平，但涨幅有限。
2017年，全省房价回升，新开工面积同步积极上扬；2020年全省房价依旧坚挺，新开工面积保持正增长。
整体量涨价跌。新崛起城市充满活力，房企入驻推高均价，量价齐升；地产成熟度区，需求受制，成交量下滑，部分城市容量有限，竞争加大，促使均价下滑。
2020年在重点监测的22个城市中，59%的区县住宅成交量上涨，77%的区县住宅成交均价上涨。
根据城市类型细分：
7个文旅城市中，丽江、腾冲受到当地旅游产业支撑以及文旅需求释放带动，成交稳定或上涨，均价走高；瑞丽、芒市文旅城市特性日渐增强，2020年成交节奏放缓，价格攀升；澄江、大理在融创、万科、华侨城等品牌房企项目集中入市环境下，市场竞争加剧，量涨价跌；版纳市场集中消化库存，量价基本稳定。
8个滇中城市（不含文旅城市）中，富明受到汉华天马山项目带动，量价大幅上涨，楚雄、宜良市场面貌良好，量价稳定上涨；昆明主城、曲靖地产发展成熟，由于需求受到经济环境压力影响，量跌价涨；安宁、嵩明郊县区位及价格优势显现，成交量大幅度上涨，均价维稳；晋宁市场文旅产品价格较高且市场份额较大，在经济下行环境中，整体住宅量价走低，
7个地方城市（不含文旅城市）中，文山、临沧处于新兴发展阶段，市场活力强，量价齐升；香格里拉、隆阳、普洱量跌价涨，房企加速进驻，推高均价；昭通、怒江以价换量，量涨价跌。
榜单解读
1房企业绩
房企业绩整体下滑，新上榜房企刺激市场，抑制降幅。集中度涨幅收缩，TOP5稳中求进。
投资、置业客户向郊县外溢，省内外康养客群向地州文旅项目释放，郊县+地州业绩贡献率提升。
01、业绩表现
规模化房企瓜分市场，TOP20销售额占据全省46%。房企业绩整体下滑，新上榜房企刺激市场，抑制降幅。
2020年大云南TOP20房企销售总额达到1779亿元，根据云南省1-11月商品房销售金额及增速，预计全年全省销售金额3906亿元，TOP20房企占比45.55%。
TOP20、 TOP10房企整体业绩均较2019年有所下滑，跌幅分别为2.89%、3.77%。二者差距主要来自新上榜房企集中于11-20名区间，客观经济环境对TOP10业绩规模直接抑制作用突出。
02、集中度
寡头化状态持续加强，TOP5房企稳中求进，提升有限，TOP20在标杆项目入市、热销拉动下，集中度提升较大。
强者恒强，TOP5房企业绩占全省25.96%、 TOP20房企业绩占全省45.55%。但各梯队房企集中度上涨幅度有限，从TOP5到TOP20逐级递增。疫情经济环境下，头部房企销售增长追求稳中有进，以回款、降负债、保证现金流为主基调；新上榜房企以标杆项目入市热销带动业绩逆势上扬，持续提升整体业绩占比。
03、业绩贡献分布
主城业绩贡献下滑至7成，投资、置业客户受到价格、规划等因素向郊县外溢，省内外康养客群向地州文旅项目释放。
2020年各梯队房企郊县+地州业绩贡献率均有提升，TOP5房企整体提升5.02个百分点，TOP10提升4.85个百分点。在主城投资、置业需求受到经济环境压制的同时，部分刚需、投资客户基于郊县价格洼地、以及未来发展前景考虑，向昆明周边外溢；同时，防疫环境催化部分客户对生活环境、康体疗养的需求，房企地州文旅项目迎来疫后集中客流。
2上榜变化
TOP10上榜门槛降低，其余分段上涨。整体房企结构稳定，TOP6-10 受其规模、稳定性限制，受冲击表现直观。
TOP20总体呈稳定积极发展状态。俊发成功卫冕，融创紧随其后，稳居第二。热销住宅、文旅产品助力房企上榜。
01、门槛变化
TOP10上榜门槛降低，其余分段上涨。整体房企结构稳定，TOP6-10 受其规模、稳定性限制，受冲击表现直观。
2020年TOP20房企中，TOP10房企门槛同比下降6.58%，其余分段阵容上榜门槛均有提升。其中，TOP5上榜金额较去年增长最多，上涨16.33亿元；TOP20上榜销售金额同比去年上涨13.16%。初步看来，全省TOP20房企营业结构基本稳定，TOP6-TOP10房企由于自身体量较大，不能为其后房企所轻易取代，同时自身对顺、逆因素的稳定性低于头部房企，故而上榜门槛出现下降。
02、排名变化
总体呈稳定积极发展状态。俊发成功卫冕，融创紧随其后，稳居第二，热销住宅、文旅产品助力房企上榜
2020年TOP20行列中，包括5家新上榜房企在内，共10家房企排名上升、5家房企排名不变，总体呈现稳定积极的发展状态。原在榜的排名上升房企，多数在不利市场环境中，凭借成功打造热销项目，显著提升业绩，从而带动排名上升。新上榜房企，则在主城刚需外溢或观望，改善择机置业，文旅产品需求释放中抓住机遇，资源改善产品、文旅康养产品畅销，带动排名上升。
2020年，俊发凭借本土龙头深耕优势，各主力项目持续性放量，结合不断提升的操盘运营水准，再度卫冕榜首；恒大在全国营销浪潮中的突出表现延续到云南区域项目运营中，通过以折扣促销为主的营销方式，恒大云南区域销售额134.89亿元，直接提升TOP5入榜门槛。
排名上涨房企受到主城热销项目、地方畅销文旅项目带动明显。其中，城投山海湾八号、大理拾叁月两大主力项目为企业全省业绩贡献超50%的流量金额；龙湖天璞、保利城、滇池半山、华夏四季等项目热销对于相应企业业绩、排名提升具有重要意义。
典型房企：融创
2020年，融创延续2019年以来的出色表现，企业销售业绩稳居全省第二，并不断缩小与榜首差距。
入滇以来，融创在“地产+文旅”战略引领下深耕昆明，精准布控全域。目前，融创在昆明项目足迹遍布六区一市；在地州则根据国家、地方康旅走向，前瞻布局省内资源富集地、规划重点区，从西双版纳、昭通，到玉溪、普洱，完成从昆明到泛亚中线的蜕变；再到大理、文山、弥勒，精准落位滇西中枢城市、滇东新兴旅游城市。2020年，融创积极推进蔚蓝城、滇池南湾未来城、雁来湖小镇等项目入市，并借助企业强大的营销创意与执行力提升项目变现能力；同时，融创成功收购实力文旅以小院子为代表的地产板块业务，实现企业规模与效能的直接扩容。
3房企梯队
经济下行背景下，TOP10房企由于其规模和稳定性特点，入榜门槛变化最大。
第一梯队房企与2019年一致，第二梯队城投受文旅项目支持，成功晋级，第三梯队房企业绩差距小，竞争压力大。
第一梯队
企业、排名顺序不变。俊发稳中取胜，融创多方发力，来势汹涌，恒大郊县文旅大爆发，业绩涨幅最大。
2020年第一梯队企业、排名与2019年一致。俊发销售额超300亿元、融创销售额超200亿元，二者差距缩小，其余处100-200万区间。
俊发：2020年，俊发在其“深耕云南、布局全国四大区域”的战略引领下积极外拓，以“城市更新综合服务商”身份正式参与广州增城旧改，企业大湾区版图再扩张。在本土市场，俊发以守为攻，依靠项目持续放量，以超300亿销售额的绝对优势成功卫冕。年末备储竞争中，俊发多个城改项目集中拿地，有力保障企业后市竞争力。
融创：2020年，融创在全域传统地产与文旅地产共同支撑百亿大盘的基础上，成功收购实力地产板块，实现市场份额跨越提升；积极携手云南建投建立战略合作关系，助力企业持续扩大地州事业版图。疫情淬炼下，融创从年初“京东云上购房节”到年尾文旅微综艺“出逃计划” ，线上运营模式更加主动，频率更加常态化，目的更加精细化。2021年，200亿+的基本面与企业不断升级的产品、运营能力，将共同助力融创发起新一轮冲榜行动。
恒大：在入滇的第13年，恒大在全省范围内已布局近30个项目，其中在售15个项目为企业2020年创造134.89亿元的销售业绩，同比上涨14%，成为TOP5中涨幅最大房企。相较于市场主城业绩主导格局，恒大在2007年将入滇首子落于太平，多年潜心挖掘郊县市场价值，2020年以恒大文化旅游城（销售额34亿+）为代表的郊县项目为企业贡献超50%的流量销售金额。
第二梯队
城投、金地新晋入围。新城控股吾悦先行，城投专注康旅，未来可期。
在50-100亿的第二梯队房企中，新城、海伦堡、绿地2019年已列其中，城投、金地以2020年良好业绩表现加入阵营。城投、新城业绩相对突出，其余三者差距较小。
城投：在大理海东方正式宣告结束后，城投山海湾八号项目支撑企业流量金额增长。2020年被确定为文旅和康养两个万亿产业龙头企业的云南城投集团，获得云南世博旅游集团和云南文投集团各49%的股权注入。10月16日，云南城投集团正式更名为云南康旅控股集团并挂牌。预计未来，城投将在康养、文旅产业发挥更大效能。
新城：2016年进入云南市场以来，新城以昆明为支点，以吾悦商业为先锋，不断探索郊县、地州市场。作为其商业地产代表，同时也作为项目配套品质的重要组成部分，吾悦先后落地五华、呈贡、安宁、晋宁、昭通、保山。随着吾悦广场相继运营，除了企业业绩增长，也为新城住宅项目外拓提供了更大的机会与前景。2020年，新城在安宁新城琅樾、吾悦广场之后，迎来续作——吾悦海悦西山项目。
第三梯队
集中36-48亿区间，房企差距小，竞争激烈。龙湖寻求城市发展中的机遇，金科探索合作共赢下的突破。
在50亿以下的的第三梯队房企中，共有10个房企，销售额处36-48亿元区间，前后排名金额差最大2.2亿元，最小0.2亿元，竞争激烈。
龙湖：入滇后，龙湖形成地产为主，文旅为辅，独立开发与多元合作并举的发展模式。从早期开发龙湖水晶郦城、龙湖天第落地中心板块，到如今追随城市发展脚步走向会展、巫家坝、官南板块，龙湖与城市共同成长，以其品质改善人居为核心竞争力不断开拓云南市场。2020年，在合作项目清盘之际，龙湖近年首个独立操盘项目——龙湖天璞入市，以其区位、产品、天街配套等优势热销南市，助力企业排名、业绩上涨。
金科：2014年进入云南市场以来，金科目前已在全省落地12个项目。合作与创新、积累与突破是金科发展重要特质。截至2018年，金科在昆明以阳光里、江湖海、春夏里、和悦铭著等项目赢得市场认可；2019年一举入驻玉溪、昭通、普洱三地。2020年持续主城、地州同步发力。其间，金科与旭辉、中南、龙湖、海伦堡、碧桂园、中建、中梁等房企合作开发，在玉溪形成全省第二大本营，产品集美系、博翠系相继落地。2021年在向山的岛、美辰、博翠拾光、集美星海等新项目带动下，企业业绩、排名有望更上一层楼。
房企地州格局
保山、昭通、玉溪、楚雄成为房企重点布局方向，新城、融创、碧桂园、中梁等品牌房企积极下沉地州。
城市基本面对人口的吸引、吸附导致房企投资意愿度分化。
01、房企地州分布
02、拿地房企
新城、融创、碧桂园积极下沉地州，卓越、彰泰入滇首子落地玉溪。
在2020年大云南房企销售TOP20房企中，新城、融创、碧桂园、金科均在地州拿地外扩，其中新城以吾悦广场为先导，在保山隆阳拿地可建体量达到98.77万方；碧桂园积极外拓，新进版纳、芒市；融创、金科则以项目后续用地获取为主。
卓越、彰泰同时以玉溪作为入滇首站。其中，卓越作为全国房企50强。以粤港澳大湾区为大本营，逐渐向全国扩展，11月4日玉溪拿地44.03万方后，同月主城拿地。彰泰作为广西本土龙头房企，2020年下半年开始向外扩张，10月29日以7.81亿元，溢价1.68亿竞得玉溪1宗可建体量14.58万方住宅用地。
03、拿地热点
保山、昭通、玉溪、楚雄成为拿地热门，经济中心、旅游胜地、对外贸易区属性人口承载力强，房企投资意愿高。
2020年保山隆阳、昭通昭阳、楚雄、玉溪红塔和澄江成为房企拿地热门，品牌房企拿地可建体量均大于100万方。
在房企拿地城市中，除瑞丽、澄江外，其余拿地城市均为地州首府所在地。由于经济社会发展程度较高、生态资源强势、对外贸易开放程度较高的城市对人流量吸引力、吸附力更强，置业投资需求有一定保障，房企相应投资信心投资信心、意愿更为强烈。
房企积极加仓滇西内联外通要冲——保山、三省交界——昭通、滇中城市——楚雄、玉溪、红河，一方面是对现有的城市经济、人口、产业等基本面的认可，另一方面也是对这些有特殊战略位置意义城市发展前景的看好。
后市预测
政策端：2020年云南政策环境维持宽松状态，主要出台了应对疫情保障地产平稳运行、支持文旅产业发展措施。预计来年，政策整体依然中性维稳。但结合近期昆明发布的预售资金管控、商办审批管理等政策、以及热点城市房价红线加码调控等，存在一定收紧预期。
投资端：2020年整体土地供应量与往年同期存在差距，房企拿地体量不及预期，但在融资环境收紧、地价走高进而缩小利润空间背景下，2021年投资或将呈现一种有限度的增长。联合拿地开发、参与城改、乃至地州外扩仍为重要考虑方向。
市场端：2020年整体市场销售不及去年同期，除了经济环境承压，同时也一定程度受到销售、建设未能按原定计划进行影响。2021年市场正常运转条件下，待售项目集中入市，市场交易体量增长；2020年商品房价格整体稳中有升。2021年随市场供应量加大，疫情经济负面影响延续，以及预售资金监管与“三道红线”叠加，价格上涨幅度依然有限。