财联社（北京，记者 姜樊 高萍）讯，银行业金融机构房地产贷款集中度管理迎新规。
12月31日，央行、银保监会下发关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。考虑到银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，通知分五档设置银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，共计10条红线，并做出了过渡期安排。其中，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，需自通知实施之日（2021年1月1日）起2年内完成调整。
在业内人士看来，上述管理制度的出炉体现对金融、地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对提高金融体系韧性和稳健性、促进房地产市场平稳健康发展无疑具有重要意义。这将有利于降低银行体系对房地产贷款依赖的程度，优化信贷结构，减少房地产市场波动可能给银行带来的潜在系统性风险。同时，分档设置红线则更有利于银行差异化发展。
住房租赁有关贷款暂不纳入计算范围
集中度管理统计范围的明确尤为重要。按照通知，住房租赁有关贷款暂不纳入集中度管理统计范围。
房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
央行相关负责人称，目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
另外，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
差异化管理 分五档划定10条红线
在划定红线方面，人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分五档划定10条红线明确了房地产贷款集中度管理要求。
具体来看，第一档针对目标为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行等。按照通知，第一档房地产贷款占比上限要求为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。
第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行。第二档房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。
第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构。第三档房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。
第四档为县域农合机构，该档房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。
第五档系村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。
对于分档设置，国家金融发展实验室副主任曾刚表示，这主要考虑到引导不同银行差异化发展。“对于越小的银行，越是聚焦本地服务实体的银行，限定上限越低，以促进银行将资金更多地用到支持区域实体经济发展当中。”
设过渡期安排：超2%以内限定2年调整
根据安排，通知自2021年1月1日起实施。对于不符合要求的银行而言，则意味着需要按照规定进行整改。
记者发现，大部分银行业金融机构符合管理要求。不过，以2020年6月末的数据来看，不乏存在部分银行超标的情况。
举例而言，根据Wind,2020年6月末，建设银行个人住房按揭贷款占比为34.4%，超过32.5%的监管红线。
为保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展，管理制度设置了过渡期。
2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
但对于个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。
管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。
通知规定，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以通知中第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，对不同“超限”幅度的金融机构，设置了差异化的过渡期，调整压力大的还可以延长过渡期，将确保平稳运行防止用力过猛，对金融机构影响渐进。
降低房地产波动带来的潜在系统性风险
在中原地产首席分析师张大伟看来，房地产市场走势看金融，管住了金融也就管住了房地产，中国房地产多年历史中，房地产贷款是房地产调控最重要的工具。“央行的新政策，明确了针对房地产贷款的额度管理，这有利于房地产市场的健康平稳，也有利于房住不炒的深入，金融市场的平稳安全。”
曾刚亦认为，管理制度是建立房地产市场长效机制，限制信贷资金过多流入房地产的重要举措。长远来看，将降低银行体系对房地产贷款依赖的程度，有助于降低由于房地产市场波动可能给银行体系带来的潜在系统性风险。
中国民生银行首席研究员温彬称，从国际上看，房地产贷款占比过高，或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。
实际上，近期金融市场和房地产市场的监管，“灰犀牛”的提法频现。不久前，银保监会主席郭树清亦表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。
数据显示，在房地产贷款方面，9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余33.7 万亿元，同比增长15.6%，增速较6月末回落0.1个百分点；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%，增速较6月末下降0.6个百分点。
“建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”央行相关负责人强调。
“不符合要求的银行进行调整，有助于后续规范房贷领域的违规放贷行为。此外，降低贷款过度依赖于房地产业务，引导更多资金流入新兴产业。”易居研究中心研究总监严跃进进而表示。