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三四线楼市空置率增加,这里的房子卖不出,租不掉,谁是接盘侠?

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地产小清流 2020-12-31 10:26

随着一二线城市房价的不断上涨,传导到三四线城市,让那里也出现了楼盘遍地开花的局面。

虽然一二线楼市调控政策的加剧,三四线城市的房价依然保持着较快的增长速度,上涨势头强劲。

一、城市扩容导致楼市火热

前几年三四线城市因为棚改等因素,导致城市大扩容。同时,很多大型房企也纷纷带资入驻。楼市的财富效应也导致热钱流入。

三四线楼市出现的一波行情,从四五千元的房价炒到上万元。巨大的利润空间和财富效应导致周边区县富裕家庭纷纷投资房产,结果房价越来越高,出现的泡沫就越大。

楼市涨幅巨大,吸引很多非理性投资者高杠杆买房,造成空置率大增。

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但三四线城市的人口始终有限,日子久了,也撑不起这么高的房价,楼市从“增量”市场过渡到“存量”市场,这里的房子未来租售都是问题。

有房的人希望房价继续涨,没房的人则恨不得房价跌到谷底。

现在楼市调控实行“房住不炒”的政策,导致很多炒房者和投资客手里存有大量房源,卖不出,租不掉。

二、如果未来三四线城市的房子卖也卖不掉,租也租不掉,房价会怎样?

1、一旦楼市存量过多,必然导致大量房子积压。

如果三四线城市人口持续减少,卖房子没人接盘,出租无人入住,大量的房子积压,房价很难保持持续的增长。

如果是当地土著,每个家庭至少自住一套、给孩子结婚用一套房,本地人并没有再买房的刚性需求(除非是改善型的更高价值房子,有一定需求)。

那只可能是县城、乡村的民众,到三四线城市买房了。但他们的预算普遍有限,多数买的是上述土著置换的中等价位刚需房,但挑选空间比较多,必然有大量的房子积压。

2、如果楼市出现不景气,会造成大量的炒房客抛售房产,引发房价下降

一二线城市出台的限购政策,会把大量的炒房客赶到三四线城市,这些人手里会囤积大量的房产。

如果楼市平稳,涨势停滞,交易量下降,对于炒房客的打击将会是沉重的。为了避免自己的损失,只能降价抛售,这将会引起三四线城市房价的下降,以及未来一段时间的低迷。

3、房子卖不掉,房价的下跌是肯定的

对于未来的房价,随着说不准到底是涨是跌。但是,如果从三四线城市房子卖不掉、租不出的角度来讲,房价肯定会下跌的。因为即使清库存再怎么持续,也不可能从根本上改变商品的价格属性。

三、三四线城市为什么撑不起这么高的房价?

1、人才的流失。这是很重要的,专科以上学历是一个地方发展的重要力量,三四线城市很少有好的高校,很多毕业的大学生,都不愿意再回去,而选择了大城市。

2、人口的流失。一个城市未来发展的潜力,就看他的人口,如果这个地区,人口净流出大于净流入,那这个地方人越来越少,房子卖给谁?

3、小资富商的流出。有点资产的“有钱人”,为了孩子的教育,父母的医疗,未来的发展,会选择大城市。

4、以后大城市的虹吸效应会越来越明显。由于人口都大量流入大城市或城市圈,会导致三四线小城市人口越来越少,商品买卖市场越来越小。

看看日本的城市,虽然日本高度发达,但大家都说日本只有两个城市,东京和大阪。其他城市的人口基本被这两个城市吸走。

结语:

投资房产是为了赚钱,如果卖不出去,租金回报率又低,持有房产的人自然就会考虑及时变现投资其他领域,房价自然就会下降。

现在的房价收入比很高,即便是一线城市中产阶级也倍感吃力。过高的房价和房租已经使得部分人才向二三线城市迁徙,市场需求大幅减少,未来房价还有很大的下降空间。

加上大部分信奉“买涨不买跌”的原则,越是下跌,就没有人买。所以,想在三四线买房的朋友一定不要着急,看清形势,不要做“接盘侠”。

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