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房地产真的要变天了?人民日报:取消商品房预售制,是不可避免的

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企业先锋 2020-12-30 15:04

文:周周

20世纪50年代,霍英东是第一个在香港推行“楼花模式”的人,后来被推广到深圳,在整个大陆蓬勃发展,造就了无数的“宇宙级”房企。在2018年的亚布力论坛上,融创孙宏斌谈到了当年做房地产的原因。他说:“我出来后,一直在想做点什么,衣食住行,哪个都挺贵的干不起,然后就想干房地产,因为房地产不花钱。”

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当时,房地产是很赚钱的,开发商只需要准备10%的土地价格,甚至购买土地款,就连购地的保证金也能通过融资的方式支付。因此,在这种模式下,出现了大量的大型房地产公司。以我们非常熟悉的碧桂园为例,碧桂园在业内有一套原则称为“456制度”:4个月开盘,5个月回笼资金,6个月资金回正。

一些房企公司靠着预售制度,能快速实现资金回流,这对开发商来说是有好处的,因为他们刚拿到地皮就可以卖房了,可以很大程度上避免资金链的断裂。

商业房预售制度在房地产发展史上发挥了重要作用。《人民日报》指出:“当预售制度建立起来的时候,好处大于坏处。”在我国以外的其他地方也有一些预售制度,但没有一种制度像我国这样适用。目前,商品房屋预售制占近100%的份额,开发商刚拿到地皮,就开始建售楼部,然后就可以卖房子了。

在房地产发展史上,预售制确实起到了很大的帮助作用,一方面,缓解了开发商的建房资金,疏通了开发商的血液,让其更有精力更有能力建造品质高的房子,也大大降低了楼盘烂尾的风险(房地产发展之初,因为开发商资金的问题,出现了很多楼盘烂尾的情况),预售制度实行之后,这一情况大大减少,既保全了开发商,也避免了楼盘烂尾带来的资源浪费。

但随着城市化的快速推进,商品房预售制的弊端开始暴露,和公摊面积一样,备受大家争议,很多购房者表示自己的利益受到了损害,希望能够取消预售制,这是为什么呢?

在预售制度的“保护”下,商品房出现了许多问题,其中最常见的现象是降低成本、偷工减料、以次充好、延迟交付、过度承诺等。购房者认为买房是一种“赌博”。房子“先买后验”的方式让普通人承担了很多风险,因此争论还在继续。

事实上,近年来,关于取消预售制的声音总是很高涨,引起了很多人的注意,人民日报发表了一篇关于取消预售制文章,并且表达了看法和建议。商品房预售制度和很多方面是挂钩的,例如房地产开发、土地制度,突然取消是不可行的,但这只是时间问题,取消商品房预售制已经成为了一种趋势。

目前,海南省已经在改革商品房销售制度了。不久之后,广东还推出了相关文件,将逐步探索和试点现有的商品房预售制度。此外,各省还对商品房预售制度进行了评估。从这个角度看,商品房预售制度的取消可以在全国范围内迅速实施。

那么,取消预售制度对开放商和购房者有什么影响呢?

听到这个消息,很多开发商都保持沉默,因为对他们来说,压力一定是有的,一旦预售取消,房企收回资金就会变得更加困难,所以未知的风险也会大一点。

以前的预售制度类似于一个“大西瓜”,因为它是由开发商决定的,购房者只能被动地接受,要么接受预售的商品房,要么舍弃新房买二手房。

对于购房者而言,在原来的预售情况下,大家对于房子的质量怎么样,有没有偷工减料和相关的配套设施一无所知,只能寄希望于开发商的业界良心,在交房的时候才能知道房子的实际情况。有可能购买到质量不过关的房子。

现房销售后,房子的质量我们可以提前知道,做一些功课,我们自己可以亲身体验,眼见为实,这样买到质量差的房子的可能性就会小得多。开发商也不敢偷工减料,糟糕的房子也卖不出去。

当然有些人有不同的看法,他们觉得房价在不断变化,很可能在开始建设到最后交房的期间,房价会大幅上涨,或者为了能弥补之前投入的大量资金,开放商会加价销售。然而,目前还不清楚房价到底是涨还是跌。

简而言之,取消商品房预售制度还为时过早。事实上,如果不解决未来供求关系变化问题,预售制度就没有办法真正退出舞台。与此同时,如果预售制度被废除,大量的房地产公司转型裁员,我们还必须找到另一家房地产作替代品。毕竟,到那时,整个房地产市场的规模将会缩小,财政依赖将会大大减少。只有找到替代方案,才有可能对房地产行业进行过渡。

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