【1】内循环下的“抢人大战”本质抢的就是“内需市场”
最近国内爆发的很多大事，最大的背景就是中国经济已经逐渐进入了“内循环”的发展框架。
在疫情持续发酵，中西方冲突日益加剧的情况下，国内各方都不得不把发展的重点放在了对国内资源的争夺上，从蚂蚁金服为代表的“金融资本无序扩张”，再到一个月内5个城市连续发布“抢人政策”。
本质都是对国内资源的抢先争夺，不管是对资本，还是对人口和土地。
既然短时间内对外扩张已经希望不大，那么加大对内资源的争抢，就成为了各方的唯一选择，在这一点上，应该说各方基本已经达成共识。
尤其是从12月14日开始，在10天之内连续有5个大城市放松了“落户门槛”，甚至包括广州这样的一线城市，开始了新一轮的“抢人大战”：
12月14日，福州：提出全面放开落户限制，实现落户“零门槛”，没有学历、年龄、社保的限制，外省市人员可以申请在福州落户。
12月14日，青岛：进一步放宽学历、技能人才落户条件，有居住性质产权住房的就能落户。
12月15日，无锡：有稳定租赁住房（需要在住建局备案）的，或者有稳定工作的，基本都能落户。
12月16日，广州：大专学历有社保就可以落户。
12月22日，苏州：只要房主同意，租户就可以落户。
抢人大战，能够从二三线城市逐渐蔓延到一线城市，是中国经济“内循环”下的必然选择：在内循环中，抢人本质就是抢消费市场，抢土地资源，抢存量资金。
常住人口的大规模增长，可以给城市经济带来消费，带来建设用地指标，带来买房资金，可以极大地推动城市经济的增长。
而抢不到人的城市，未来只会逐渐收缩，最终成为“收缩型城市”。
在内循环下，各方对于人口的争抢就是决定你死我活的关键性因素。
所以，甚至连上海这样的“超一线城市”，都被迫降低落户门槛，开始大规模抢人，谁不抢人谁就会逐渐被淘汰。
【2】南方城市几乎零门槛落户北方城市人口将“全面告急”
2020年落户松绑的城市并不仅仅是以上五个城市，包括珠海、海南、南宁、济南等多个城市都有了落户的进一步放松。
但总体上看，南方城市的口子开得要更大，人口可能会加速流向南方，将会把南北方经济差距拉得更大。
目前中国南北方的经济差距已经达到接近一倍：南方经济总量占比高达65%，北方经济占比仅有35%。
在全国GDP总量排名的前10名城市中，1978年北方城市还占有6个，到了2019年北方城市已经仅有北京天津两个城市了，2020年就只剩下北京一个城市了。
由此可见，南北方经济差距其实一直都在加速拉大。
但是，我们要特别值得注意的是：南北方人口差距并没有明显变化。
1978年，中国北方人口占比42%，南方人口占比58%。
到了2019年，中国北方人口占比依然有41%，南方人口占比仅提高到59%。
由此可见，南北方的经济差距虽然在明显拉大，但常住人口规模比例的差距并没有拉开。
背后的原因是什么？是什么因素阻拦了北方人口的南下迁移？
没错，就是户口制度！
正是由于中国过去一直都存在较高门槛的户口迁移政策，导致虽然南方经济更加发达，但北方人口并没有加速流向南方。
在中国，户口往往跟教育、高考、养老等各种政策挂钩，所以户口制度成为了限制中国人口自由流动的关键因素。
但是，局势要变了。
一旦南方城市的落户门槛变得极低，甚至是“零落户”，那么在未来五年，我们基本上就可以看到一个必然的结果：那就是在中国经济大规模南迁后，常住人口也开始大规模南迁。
先经济南迁，随后落户放开，人口南下。
带来的结果只有一个：北方将会出现越来越多的“收缩型城市”，常住人口全面告急。
【3】北京都在“收缩”北方楼市投资逻辑要变了
什么是“收缩型城市”？
2019年4月，国家发改委首次提出“收缩型城市”的概念，并明确提出中国660个城市中，收缩型城市已经达到80个，占比12%。
所谓的收缩型城市，就是常住人口持续净流出或减少的城市。未来这样的城市将会大量分布在中国的北方，数量会越来越多。
甚至就像北京这样的超级城市，也已经开始在收缩：根据北京官方数据， 北京连续三年人口持续净流出，常住人口净流出接近20万人。
实际情况可能还要更多，尤其是2020年疫情暴发后，北京人口流出情况可能更加突出。
也就是说，其实，北京也已经从一个“人口扩张型”城市逐渐变成了一个“人口收缩型城市”。
这意味着北京人口住房的外溢性需求会下降，辐射力变弱，距离城市中心区比较远的片区，房价将很难上涨了。
因为随着常住人口的减少，需求已经不能产生巨大的外溢性效益，距离中心区越远，房价上涨的可能性就会越小。
但这并不意味着北方城市就没有楼市投资的价值，只是投资的逻辑要发生一些变化：
第一，重点学区房依然非常值得投资，该买就买。
不能去南方城市的北方人口，一般都是有户口，有小孩的中青年群体，学区房对于他们来说是刚需。
所以北方城市的重点学区房，依然是非常值得投资的选择，不管是在大城市，还是在周边的小城市，学区房都是楼市“硬通货”。
最近北京海淀区的重点学区房房价已经出现上涨就是一个信号。
第二，除了北京之外，其他城市能买郊区，就坚决不买郊区。
在常住人口收缩的背景下，常住人口会高度集中于城区，郊区人口流入的规模会减少，从而郊区的房价上涨空间变弱。
所以像石家庄、唐山、天津、青岛、济南等这样的北方城市，要坚决买城区，而不买郊区，新区更没有价值。
北京由于功能疏解，城市中心职场外迁，所以部分郊区已经变成城区，比如通州区已经变成了城市副中心，成了城区之一。
再比如中关村、国贸等部分功能，都在逐渐向五环外疏解，所以北京部分近郊区依然拥有一定的投资价值，比如昌平南，顺义南，亦庄等地区。
第三，没有轨道交通直插职场中心区的郊区也不能买。
在北京郊区买房，必须要买有轨道交通直插职场中心的地铁盘，比如直插国贸核心区的22号线沿线，1号线沿线；亦庄的17号线沿线；顺义的15号线沿线。中关村的16号线沿线。
综合来看，我们认为随着落户门槛的大幅度下降，未来中国北方的人口将会出现断崖式下滑，北方将会出现越来越多的“收缩型城市”。
所以在北方投资，要特别谨慎，尽可能在城区买，学区房及地铁房依然是重要选择标准。