12月18日，微众银行发布关于蛋壳公寓“租金贷”问题的最新公告，提示已上线“贷款抵偿协议”系统，已和蛋壳解除了租赁合同的客户可与微众银行签署“贷款抵偿协议”，抵消租客在微众银行的未结清贷款，无需再偿还贷。
这一方案让此前向微众银行申请过“租金贷”的部分租客，彻底摆脱了无房住又要还贷的困境，至此，舆论关注的蛋壳公寓租金贷事件得以化解。
我们回顾这个事件，既有关于长租公寓管理发展模式的问题，也有关于租赁贷监管的问题，但背后其实还隐藏了一个行业融资难的问题，今天我们聚焦讨论融资问题，以期给行业持续发展提供借鉴。
背景：蛋壳公寓租金贷事件化解始末
自今年8月份以来，蛋壳公寓出现经营困难，房东收不到租金导致众多蛋壳公寓租客遭遇断网停气、无房可住的困境，引发媒体、监管层、公众关注。同时，以“租金贷”形式交纳房租的租客，还面临即使无房可住仍需按月还贷的问题。
为妥善化解矛盾纠纷，力促蛋壳公寓“租金贷”问题的解决，微众银行持续回应社会各界关注，先后发布了4次公告，力促事情彻底解决。
——11月16日，微众银行发布支持维护客户合法权益的公告，从法律角度支持租户“已付租期间继续居住”，并承诺在2021年3月31号前，租户的征信将不受影响。
——12月2日，微众发布进一步公告，继续从客户角度出发，承诺“剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，我行不扣款、不计息，不影响信用记录”。
——12月4日，微众银行发布租金贷结贷方案：蛋壳租金贷客户退租后，与微众银行签署协议，将退租后蛋壳公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在微众银行的贷款。然后微众银行结清该笔贷款。
——12月18日，微众银行发布最新方案，可以直接线上操作，结清贷款。
这四份公告，微众银行一直都是站在租户这一边，且每一份公告，都比前一份做出了更多的努力，给出了实质性的解决措施。
最后的解决方案，甚至是突破了前一次公告提及的“依据《商业银行法》《贷款通则》等相关法律法规的规定，我行作为商业银行无权豁免贷款”的法律规定，用“债务转移”这种非常睿智的方式，做到了既解决问题，有遵守了合规红线，既维护了租户权益，体现了微众的担当，也更具现实操作性。
我国长租公寓的融资模式与困境
在长租公寓行业迅速发展的趋势下，企业必须具备强大的资金运作能力和雄厚的资金实力，才能够满足企业发展对资金的巨大需求。近几年，长租公寓行业在市场日渐成熟和政府政策利好的推动下，发展迅速，融资活动也空前活跃，但目前的融资方式，仍然存在一些困境。
1、租金贷融资
租金贷本来是提供给消费这的信贷服务产品，但在长租公寓的扩张过程中，被当作了长租公寓的融资工具，这既是“租金贷”被舆论批评的点，也是金融机构觉得让自己委屈的点。
租金贷的面世，本意是向善的。在长租公寓的出租模式中，押一付三、半年付甚至全年付的租金支付方式，经常让现金并不充裕的年轻人犯难。租金贷的出现，为在大城市打拼的租客群体提供了新的房租解决办法。对于金融机构来说，无论从还款来源，还是风险离散度来看，租金贷都堪称优质的消费信贷场景。
它的困境在于资金的监管，监管也曾经发文，要求逐步降低租金贷的比例，长租公寓也曾寄希望于开拓其他融资渠道，以降低对租金贷的依赖。蛋壳公寓在2019年年报中称，公寓融资来源中，租金贷占比过半。
2、股权融资
这是目前头部公寓品牌最重要的资金来源渠道之一，新兴长租公寓品牌获得风险投资基金股权融资，被投资的企业通过转让一定的股权得到融资，最终VC风投通过溢价并购或者上市退出，获得收益。股权融资是最低成本的融资方式，除了转让股权，稀释股份的代价，初创公司几乎没有资金成本的发生。
目前，不少品牌长租公寓都获得过较多的股权融资。自如2018年A轮融资就超过40亿人民币。自2015年1月，蛋壳先后经历了8轮融资，其中C轮融资5亿美元、D轮1.9亿美元。
但股权融资资方式都偏向于中大型和知名的企业，而更多的中小型的长租公寓公司几乎不可能获得，品牌公寓企业所获融资和扩张所需资金相比，也是杯水车薪。
3、资产证券化
资产证券化是把虽然即期流动性不足，但又具备可预期的稳定的未来现金流的资产，实行组合及信用提升，同时借助该资产以后的现金流在资本市场上发行流通性较强的有价证券的结构化融资模式。资产证券化通常是着眼于资产的可靠性，而非发起者的信用。
当前长租公寓运营商的资产证券化从区分证券化的底层资产差异，主要分为三类：轻资产的租金收益权 ABS、重资产的CMBS、类REITs。2017 年是中国长租公寓领域资产证券化的元年，当年魔方公寓成功发行了国内首单长租公寓行业 ABS，筹集资金3.5亿元。2017年8月及2018年3月，自如先后两次成功发行 ABS，一共筹集资金 25 亿元。2017 年10月，新派公寓发行了我国第一单权益性类REITs。2018 年，碧桂园、越秀地产、阳光城等房产集团先后发行了房屋租赁类 REITs。
这类金融产品的融资困境依然在于，需要一定的门槛才能进行，都是面向有一定规模的大型长租公寓企业。
4、银行渠道融资
工农商建四大行都有针对长租公寓的贷款产品。特大型的企业可以获得银行的低息信用贷款，一般年期在3-5年，贷款利率6-8%不等；针对中小型公寓公司的经营贷款，利率比较高，贷款周期比较短。工行和建行要求企业有一定的流水，房源在2000套以上，贷款期3年以内，年化利率在7-10%之间。
但为了降低风险，银行还会要求企业法人或者股东提供额外的资产担保，甚至还要求提供第三方连带责任担保。
此外，还有众筹等其他一些融资模式，但最大的问题均在于融资的准入门槛较高，且多数融资方式承担的融资成本较高，且融资周期较短，单一融资方式无法满足大规模扩张的需求。
租赁新政下融资难问题有望缓解
12月16-18日，中央经济工作会议召开，作为下一年全年经济工作的“地图”，会议将“解决好大城市住房突出问题”列为八大年度任务之一，与往年相比，这次会议对租赁的重视程度前所未有之高，甚至被概括为“租赁新政”。在政策的支持下，或将一定程度上改善目前的融资环境，规范资金的使用。
1、租赁住房成政策重点
中央经济工作会议强调，要“加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场”、“要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为”。
在200多个字里，先后提到10次“租”，不仅关注了租赁房建设、租房权利，还重点将长租房、租赁税费、租金水平都纳入了政策范畴，租赁市场的重要性，不言而喻。
这实际上是需求推动的，近年来，中国流动人口主要向一、二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求量大、租赁周期长的特点。长租公寓正在成为高品质都市生活的主力军，受到更多年轻人的青睐，成为解决城市住房供需矛盾有效途径。
“长租公寓”本身并没有问题，因为租客的需求、业主的需求都没有变。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和参与者之后，这个行业一定会变得更加理性，预期政策环境的支持，会继续给长租行业带来较多的资金支持。
2、具体金融政策支持已经在路上
实际上，在蛋壳公寓暴雷之前，9月7日，住房和城乡建设部已就正在制定的《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中意见中明确提到：
第三十三条 住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。
第三十四条 国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。
在一个行业规范性条例中，专门制定一章“扶持措施”，也足金管理部门对租赁行业融资需求的重视，这也为租赁企业融资提供了较好的法律环境。
3、租赁贷将在监管下得到规范发展
住房租赁市场的健康快速发展离不开金融的支持，这种支持，也应当包括来自消费端的资金，创新推出住房租赁信贷产品，既有一定市场空间和商业价值，也有助于推动住房租赁市场发展。
关键是加强租金贷的监管，监管对租金贷的监督思路其实已基本清晰，在去年底六部门印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》已基本得到体现，要求“住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。”最近12月12日，南京市也专门发文，明确要求加强租赁机构租金收付管理，签订住房租赁资金监管协议。
租金贷并未带有“原罪”，其初心也是好的，据了解，“租金贷在微众银行的各项经营指标中的占比微乎其微，都不到1%，开展这一创新业务更多是为了践行社会责任。微众银行的租金贷业务中50%是20-25岁的年轻人，也就是城市的新移民、新社会人一代”。
“长风破浪会有时,直挂云帆济沧海”，尽管长租公寓发展前路障碍重重，但相信历经劫波之后，仍将会有一天会到达理想的彼岸。