日前，购买了半岛城邦四期的深圳市民刘女士，突然接到装修公司深圳市天鲲建筑工程有限公司（以下简称“天鲲建筑”）通知，告知其交房时间要延期6个月。
半岛城邦四期商品房现状。冯少文 摄
“这个就是他们发出来的通知，没有任何补偿内容”。刘女士说，在购房之初，开发商深圳半岛城邦置业有限公司（以下简称“半岛城邦置业”）就与业主方、装修公司天鲲建筑签订了三方协议，委托后者负责半岛城邦四期装修事宜。
“开发商没有沟通和补偿方案，推了一个装修公司出来垫背”。装修公司出具一份补偿方案显示:每平米117元/月、赔偿四个月的方案。但这远低于深圳新建住宅延期交房通常的赔偿标准。对此，刘女士表示不满，“开发商还修改了购房合同，我们的权利很难得到主张”。
就此，记者发函开发商半岛城邦置业。其在回复中称，“我司一直积极与天鲲建筑沟通、协调进度，但很可惜最终装修还是延期了，这是任何人都不想看到的事情，我们也深表遗憾”。
不过，在广东华商律师事务所律师周争锋看来，经开发商指示买受人与第三方装修企业签订的合同，作为买卖合同的一部分，开发商应该按照买卖合同履行义务。
据了解，半岛城邦四期位于南山蛇口，由半岛城邦置业、深圳益田房地产开发有限公司共同开发。2019年4月开盘推售含装修住宅599套，均价11.6万/㎡，总价784-1958万/套。
一、受疫情影响延期交房
11月27日，半岛城邦四期业主刘女士收到一份《关于房屋装修工程延期完工的通知》。
装修公司发布的延期交房通知。受访者供图
这份由天鲲建筑发布的通知称，因国内外新冠疫情及防控措施等不可抗力因素影响，装修人员及施工材料等无法按期到位，装修工程将延期至2021年6月30日前完工。
实际上，根据购房合同、装修合同的约定，半岛城邦四期毛坯交付时间应为2020年3月30日，精装交付时间则为2020年12月31日。
刘女士告诉记者，2019年购房之时，半岛城邦置业与业主方、天鲲建筑共同签订三方装修协议，并委托天鲲建筑负责半岛城邦四期装修事宜。
“我们看过房子了，门窗都没有，到现在，开发商连毛坯交付标准都没达到”。刘女士说。
半岛城邦四期商品房现状。视频：冯少文
最让刘女士气愤的是，“半岛城邦四期在未明确赔偿方案的情况下，就延期交房。我们交的房款是包含装修费的，只是另外给装修公司交了2000元服务费”。
据此，包括刘女士在内的多名购房者指出，开发商替装修公司收取装修费，其中或存在某些利益关系，开发商应对延迟交房事件负责。
值得留意的是，据启信宝工商信息，半岛城邦置业与天鲲建筑两个主体有共同受益人。其中，郁某既是半岛城邦置业的间接投资人，又是天鲲建筑的股东、高管；而蒋某则是半岛城邦置业投资公司的总经理，又是天鲲建筑的法人、股东、总经理。
工商信息。来源:启信宝
一份由刘女士提供的购房者诉求书显示:“在多次和开发商沟通的过程中，我们都被拒之门外或者随意打发不予回应，我们对半岛城邦置业已经完全失去信心，甚至出现恐慌。毕竟很多业主都是倾尽所有资产购买的房子，我们原本都是怀着在深圳安居乐业的憧憬，半岛城邦置业这种避而不见、置之不理的态度实在让我们寒心”。
二、“面目全非”的合同
实际上，半岛城邦四期使用的《深圳市房地产买卖合同（预售）》2016版标准合同中，明确了交付内容、及出卖人逾期交付的违约责任。
标准合同中，第九条、第十条明确的交付内容。图片来源:购房者合同
标准合同中，第九条、第十条明确的交付内容。图片来源:购房者合同
标准合同中，第十二条明确的出卖人逾期交付的违约责任。但最终被指向了“附件五”。图片来源:购房者合同
不过，合同“附件五”中，开发商修改了上述内容，已然“面目全非”。其中，交付条件改为:开发商取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，即视为所购房产符合交付条件。
在后来的采访中，开发商向记者透露，其已于2019年6月14日取得该份文件，并一直在营销中心公示。”取得该回执视为政府主管部门对毛坯工程的验收通过，支付完房款的业主方可按约定委托装修公司在约定时间完成毛坯收楼“。
而因装修产生的交付违约责任则改为：买卖双方确认，出卖人按《买卖合同》“附件三”约定的标准交付本房地产给买受人，即已履行本合同约定的交付义务，买受人在出卖人交付本房地产后，委托装修单位装修本房地产所产生的装修合同关系独立于本合同，因装修工程交付产生的责任与纠纷，与《买卖合同》第九条、第十条、第十二条约定的交付责任无关。
由此来看，关于因装修引发的延期交房问题，购房者已无回旋余地，而尝试与开发商沟通时，却遭遇“拒绝”。随后得到天鲲建筑的补偿方案是：每平米117元/月、赔偿四个月的方案。业主普遍不接受该方案，认为开发商不应撇清与天鲲建筑间的关系，主张补偿方案应按国家或深圳市关于延期交房的统一法定标准执行。
不过，在广东华商律师事务所律师周争锋看来，房屋装修合同在法律性质上是否独立于商品房买卖合同，应当结合双方订立商品房买卖合同、房屋装修合同的意思表示、合同具体订立、约定和履行时的情况综合判断。买受人支付的房款费用实际上包含了装修费用，开发商操作为：一份费用，两份合同，实质上，购房合同、装修合同均为买卖合同。经开发商指示买受人与第三方装修企业签订的合同，作为买卖合同的一部分，开发商应该按照买卖合同履行义务。
半岛城邦四期。视频:冯少文
三、开发商回应:督促装修公司继续与业主理性沟通
就此，本报发函开发商半岛城邦置业，其在回复中表示，“半岛城邦四期于2019年4月23日按政府审批均价11.6万/㎡入市销售，业主无需额外支付装修费用。天鲲建筑为半岛城邦四期装修工程的承接单位，按装修合同的约定为业主提供装修服务，该装修费用由开发商支付，与业主无关”。
对于延期的原因，半岛城邦置业解释，因今年疫情的原因，装修材料采购及施工进度均受到不同程度的影响。“我司一直积极与天鲲建筑沟通、协调进度，但很可惜最终装修还是延期了，这是任何人都不想看到的事情，我们也深表遗憾”。
半岛城邦置业强调，“我们一直履行三方合同约定的内容，在延期公告发布的同时，我司也第一时间督促天鲲建筑与业主进行约谈，并提出合理的赔偿方案。目前已有业主收到了赔偿款，至于有部分业主不接受该赔偿方案甚至有更激烈的反应，我司也会督促天鲲继续与业主理性沟通”。
半岛城邦四期商品房现状。冯少文 摄
延伸阅读半岛城邦四期购房合同被改，律师解读附件条款哪些“不合理”
近日，半岛城邦四期因延期交付问题引发部分业主不满，而在查看合同约定时发现，已无回旋余地。对于半岛城邦四期的使用《深圳市房地产买卖合同（预售）2016版》中的“附件五”，有购房者称“被改得面目全非。”
对此 ，有业内告诉记者，在深圳买房，购房中遇到开发商“霸王”条款是常有的事，无奈开发商强势，购房者通常很难主张自己的权利。
为方便购房者日常与开发商交涉，现记者摘录该份合同“附件五”中“不合理”条款共计七条，并邀请广东华商律师事务所律师周争锋作法律解释。
一、“附件五”条款:本房地产项目的架空层、地下车库以外的地下室，由出卖人使用、收益。出卖人有权在本房地产项目范围内外墙、屋顶、大堂、电梯间、公共场所、公共绿地发布或允许他人发布广告，并取得收益。
周争锋解释：依据《民法典》第274条的规定，该部分属于业主共有的财产。开发商在合同中约定，业主共有的财产在房产出售给业主以后，开发商仍然有该部分使用权和受益权，这个显然是不合理的。开发商已经收了业主的购房款的对价，那么该部分的所有权已经转让给业主了，再由开发商行使该部分的使用权和收益权明显是不公平的。依据《民法典》第497条，提供格式合同条款的一方不合理的免除或减轻其责任，加重对方责任，限制对方主要权利的，为无效条款。
二、“附件五”条款:买受人在约定交付使用期限届满时仍未收到《入伙通知书》的，买受人应当在2日内主动向出卖人索取《入伙通知书》；买受人未索取的，应当主定为买受人已收到《入伙通知书》。
周争锋解释：交付合同标的物是出卖人的法定义务。开发商把该义务转嫁给买受人，没有法律依据，这属于加重买受人责任的格式条款。依据《民法典》第497条，提供格式合同条款的一方不合理的免除或减轻其责任，加重对方责任，限制对方主要权利的，为无效条款。
即便不是无效条款，买受人也可以依据《民法典》496条的规定，以开发商没有履行提示和说明义务，主张该条款不成为合同的内容。
三、“附件五”条款:买卖双方确认，出卖人按《买卖合同》“附件三”约定的标准交付本房地产给买受人即已履行本合同约定的交付义务，买受人在出卖人交付本房地产后，委托装修单位装修本房地产所产生的装修合同关系独立于本合同，因装修工程交付产生的责任与纠纷，与《买卖合同》第九条、第十条、第十二条约定的交付责任无关。
周争锋解释：房屋装修合同在法律性质上是否独立于商品房买卖合同，应当结合双方订立商品房买卖合同、房屋装修合同的意思表示、合同具体订立、约定和履行时的情况综合判断。买受人支付的房款费用实际上包含了装修费用，开发商操作为:一份费用，两份合同，实质上，购房合同、装修合同均为买卖合同。经开发商指示买受人与第三方装修企业签订的合同，作为买卖合同的一部分，开发商应该按照买卖合同履行义务。
四、“附件五”条款:出卖人如未按合同约定期限交付本房地产，按逾期时间，分别处理（不作累加）:1、逾期在90日内（含90日）的 ，自约定的应交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限满之日起四个月内解除合同。买受人解除合同的，出卖人按购房总价款的万分之一向买受人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行。自约定的交付期限满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。违约金总金额不得超过购房总价款的百分之二。
周争锋解释：该条的规定和买受人逾期付款或构成根本违约承担违约责任规定的违约责任相比较，有违公平原则。买受人逾期付款，要承担日万分之四的违约责任，开发商违约，只需要承担万分之一的违约责任，合同显失公平。买受人违约，要承担房价20%的违约责任，开发商违约则只需承担房价20%的违约责任，双方的权利义务明显不对等，买受人可以以公平原则要求法院调整到相同的程度。
五、“附件五”条款:任何人在任何场所、任何时间所作的任何口头宣传或承认，均对出卖人没有约束力；出卖人特别提醒买受人不要受其内容的影响。
周争锋解释：依据《民法典》第170条规定的职务代理，开发商的工作人员在其职权范围内，以开发商名义实施的民事法律行为，对开发商发生法律效力。如开发商工作人员对楼盘的说明和承诺客观具体，足以对买受人购房产生重要影响，买受人能够举证是开发商的员工在履行职务时的行为，视为开发商对买受人的承诺，应视为合同的内容，开发商违反该承诺的应承担违约责任。
六、“附件五”条款:买卖双方约定的本房地产装修费用由卖方承担。
周争锋解释：开发商在附件五中约定装修费用由其承担，然后指示买受人和其指定的第三方装修公司签订装修合同。三方的法律关系的实质是:开发商委托装修公司进行装修，买卖合同的本质是精装修交房，不是毛坯交房，买受人支付的购房款中包含装修款。装修合同的实际履行主体是开发商和装修公司，装修公司逾期交房的责任由开发商承担。
七、“附件五”条款:买受人同意，出卖人在不涉及建筑位置、层数、使用功能的前提下，可以变更规划和设计。
周争锋解释：变更楼盘的规划和设计涉及到买受人的重大权利。开发商以格式合同的方式明确，买受人必须同意其变更规划和设计。依据《民法典》的496条，开发商没有履行提示和说明义务，买受人可以主张其不成为合同的内容。
【撰文】冯少文 王春艳
【作者】
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