北京楼市，已经到了越来越接近“上车”的时间了。
【1】
政策转向的可能性加大
北京鼓励“改善”节点已到
在过去的2020年，宏观经济层面上表现出三大特征：
第一是“全球大放水”的货币流动性高度泛滥，包括欧美，日韩在内的全球大部分央行，都拿起了货币宽松的工具，持续向市场注入流动性。
所以我们把2020年，称之为“资本过剩的年代”。
中国也不例外。
2020年国内的M2，M1和社融等三大金融指标都出现了明显上升，直接把宏观杠杆率拉升了24个百分点。
前几年去掉的杠杆率，2020年又都给加回来了。
第二个特征是国内的楼市政策从“一刀切”过渡到“因城施策”，2020年楼市调控提到最多的词就是“因城施策”，不同的城市可以采取不同的政策。
“因城施策”背后当然是因为经济下行压力加大，一刀切的调控已经不适合当下的经济环境。只有因城施策，才能做到“六稳”。
楼市局势已经开始有点逆转。
第三个特征就是“南方暴涨，北方阴跌”，整个国内楼市投资机会从“全局性”上涨转向“分化”。
在整个“因城施策”的过程中，南方城市的政策灵活度更大，所以导致南方房价出现暴涨，而北方则出现阴跌。
南北方的经济差距越拉越大。
2021年，我们认为“因城施策”的政策导向会更加明确，历经四年的楼市政策全局性调整的时间节点已经到来，因城施策将会从局部城市，向大部分城市过渡。
其中对于北京来说，鼓励改善住房的调整时机已经到来，板块轮动效应的北京节点也应该到了。
【2】
成交量大幅提升
存量出现明显下降
去化周期不足10个月
进入2020年以来，北京楼市的表现可以用“过山车”来形容。
上半年，在遭遇疫情冲击下，市场成交量出现迅速下降，不管是新房，还是二手房，成交量都明显下滑。
首先是二手房。
1-4月份，北京二手房成交量同比下降了1.5万套，平均每个月都比2019年较少了4000-5000套左右，二手房市场开始进入“低谷”。
但从5月份开始，北京二手房成交量忽然“发力”，然后一路飙升，连续6个月都保持在1.6万套以上，平均每个月都比2019年多出5000套。
由于北京是典型的“存量房”市场，所以二手房这种“过山车”的市场表现，对于北京房价的2021年回暖将会起到至关重要的作用。
第一，二手房的“高增长”，直接推动了一手房的回暖。
二手房成交的活跃，意味着大量的客户已经卖房，市场购买力开始聚集，直接推动了新房市场成交的活跃。
从5月份开始，北京新房成交量每个月都开始在4000套以上，这个成交量要比2019年高出20%以上。
11月份，北京普宅成交量甚至“砸出”了5300套的历史新高。
新房成交持续上升的背后，主要就是二手房买卖的推动，说明市场客户已经开始大规模的“卖一买一”，北京的“改善浪潮”已经到来。
如果从年度上看，2020年的新房成交量已经是2017年北京“317”新政出台时候的2.5倍。
2017年北京3月份推出“317新政”，导致市场新房成交量“暴跌”，全年北京仅仅卖出1.7万套住房。
随后的2018年市场卖出了2万套，2019年卖出了3.1万套，2020年市场终于突破4万套。
这说明北京楼市从来不缺“购买力”，缺的只是时间。
这个时间应该快到了。
第二，新房的大规模成交，导致市场存量明显下降。
北京新房存量的最高点出现在2020年的6月，市场存量高达6.5万套，创造了历史新高。
从2019年12月，到2020年6月，半年时间，北京存量就猛增7000套，合计达到了6.5万套，市场去化周期居然达到了22个月。
这个去化周期，说明北京的存量确实比较高了。
但是情况在6月份以后开始急转直下，从6月份到11月份，由于销售量猛增，北京库存居然减少了8000套。
到了2020年的11月，北京住宅新房库存已经降到5.75万套了。
如果按照这个趋势保持下去，到了2021年的6月，北京的新房库存就会降到不足5万套。
而2021年北京全年的销售量可能会达到6万套以上。
整个存量的去化周期将会不足10个月，这是房价最为敏感临界点。
所以我们认为，如果北京持续保持目前的“高热”状态，到了2021年的6月份以后，也就是2021年的下半年，北京房价将会有明显涨幅。
如果北京明年对楼市政策作出微调，2021年北京房价“启动”将会十拿九稳。
综上所述，我们对于北京楼市近期的市场数据分析表明，北京楼市正在发生较大的变化，成交量的急速上升，让整个市场存量出现明显下降。
从而极有可能会引发北京2021年下半年的房价启动行情。
尤其是2021年的“小阳春”，可能会创造新的成交高峰，进一步削减了北京库存，下半年北京楼市极有可能会出现“无房可卖”的局面。
同时我们认为，北京未来的供地只会越来越少，而不会越来越大。
北京在十四五规划建议中，已经明确北京未来是“减量提质”，要减少建设用地，这是北京控制人口的重要手段。
所以北京的供地肯定会越来越少，新房肯定也会越来越少，这是北京整体城市发展战略思想决定的。
随着限竞房销售进入“尾声”，北京今年释放的“不限价地”肯定会整体推高北京新房价格，加上存量的减少。
对于2021年下半年，北京房价启动趋势应该基本明确。
未来的半年，将是刚需最后上车的机会。