房屋买卖：房龄与实际不符，是否构成重大误解？
文 | 马亚轩律师
（01）
一个二手房买卖中，房屋实际建造于95年，但后补的房产证上登记的建造年份却是05年。
因登记问题，房子身份证年龄与实际年龄差了十年，买方据此支付定金。
后买方才偶然发现房屋真实房龄，主张重大误解，要求撤销合同。
还认为卖方的行为构成了违约，要求双倍返还定金。
卖方则不同意解除合同，要求买方承担高额违约金。
（02）
对此，盐城市亭湖区法院认为：
一、房屋建筑年代是房屋重要信息，对房屋价款等均有影响，是购房人购买房屋时考虑的重要因素之一。
卖方作为房屋出售方理应全面了解所售房屋的有关信息，并在出售时应如实向买方告知案涉房屋的房龄，如果卖方没有完全履行该义务，则存在过错。
二、买方在错误认识案涉房屋建筑年代的基础上订立了合同，系因重大误解而订立。
根据法律规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求法院或者仲裁机构变更或撤销，故买方请求撤销双方签订合同的诉讼请求，符合法律规定。
三、《民法典》第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，卖方无过错，因此，只返还定金即可。
（03）
关于房龄与实际不符，买方能否主张重大误解撤销合同，要求返还定金。
司法实践中，还有其他观点：
一、双方当事人意思表示真实，不违反法律规定，合同有效，卖方对房龄发生错误并无过错，不构成违约。
可以判决双方解除合同，但对买方双倍返还定金的诉讼请求不予支持。
二、合同依法有效，但因出卖方无法交付约定房龄房屋构成违约。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十二条规定“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿”。
因房龄错误系房管局登记登记错误导致，依法属于“合同关系以外第三人的过错，致使合同不能履行”，故出卖方应当双倍返还定金。
（04）
北京朝阳、海淀法院等法院认为，对房龄认识错误，依法不构成重大误解，买方应当承担违约金。
第一，从合同订立来看，卖方已如实陈述该房屋权属状况、附属设施、装饰装修和相关关系，买方对房屋具体状况充分了解，自愿买受房屋。买方对于房屋实际建成年代本身并无特别要求，合同中亦未就房龄问题专门约定。
第二，从合同履行来看，仅仅在于因房屋评估价值影响到首付款比例，房龄问题才被买方提及，故不能证明涉案房屋建成年代系买方作出购买涉案房屋意思表示的关键因素。
第三，从房屋市场价值来看，买方主张卖方故意隐瞒房屋信息造成价格不合理，但未提交证据证明该地段房龄的差别显著影响房屋价值。
第四，重大误解应结合误解所产生的不利后果是否重大予以认定。
本案中，买方认为重大误解产生的不利后果为自行筹集房款的数额增加了16万。
对此法院认为，买方在购房过程中，应积极准备购房资金，对于贷款金额及自行筹集资金进行合理分配。
本案中，买方所购买房屋应支付的总价款并未发生变化，贷款金额减少进而自行筹集房款数额增加应属于买方自行承担的风险，不宜将该种风险认定为严重不利后果。
（05）
关于买方承担违约金的数额。
北京东城法院认为，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。
考虑到买方损失等情况、合同履行情况、买方的主观过错程度，法院认定合同约定的违约金标准偏高，将根据公平原则和诚实信用原则酌情确定购房款10%违约金数额。
（06）
关于对房龄认识错误，买方能否依据重大误解要求解除合同，返还定金，我们认为，应综合考虑以下几点：
一、重大误解系对合同标的内容、数量、质量等重大事项的误解。
倘若误解的是一些诸如房屋地板、门窗等较小事项的误解，则并不影响整个合同的履行，亦不会侵害当事人合法利益，出于对交易稳定性保护的考虑，就不能以此要求撤销合同。
二、买方对房龄有无特别要求，合同中有无进行特别约定。
如果合同中，双方对房龄问题进行了特别约定，则可以认定该事项，是合同的主要交易元素，倘若实际交付房屋与约定不符，则当事人可以主张撤销合同。
三、卖方是否曾对房龄问题刻意隐瞒，作为是否承担违约责任的关键。
刻意隐瞒，说明卖方存在过错，应当承担一定责任。但如果双方对房龄存在共同错误，均对房龄问题具有相同的不准确认识，则很难认定卖房存在过错，因此不应承担违约责任。