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富力地产销售目标料落空 李思廉忙卖资产急还债

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金融界 2020-12-09 17:18

来源:一号地产

今年的富力地产(02777.HK),早已没有了当年吞下万达酒店资产包时的风光无限,相反当年王首富的苦楚,想必富力地产董事长李思廉如今是深刻体会到了。

真是风水轮流转,三十年河东、三十年河西。

正如王首富10月份在成都演讲时所言,今年许多企业过得都很辛苦。

李思廉的富力地产今年确实很辛苦,不仅挣得辛苦,干得也很辛苦。

01

全年销售指标料难完成,三道红线却紧逼其后

12月1日,富力地产披露了公司11月销售数据,11月权益合约销售金额约为146亿元,销售面积121.9万平方米;

截至11月底,富力地产总权益合约销售金额约1172.8亿元,同比下降2.55%;销售面积约993.03万平方米,同比下降11.39%。

富力地产成了前30强房企中为数不多的销售额同比下降的房企,而且根据其自身的披露,11月份的销售分布的也很不合理。

据其发布的海报,富力地产在双11期间的销售额就超过了100亿,这么说双11后剩下的20来天仅销售了46亿?

而富力地产前11个月的销售额,相比于2020年初制定的内部协议销售金额目标1520亿元,目前仅完成年度目标77.1%。

照这个进度,指标缺口还有348亿元,除非有奇迹出现,富力地产今年内控指标完不成基本已经是铁板钉钉的事了。

这对富力地产内部的士气是一个很大的打击,以至于在11月份有传闻称富力集团已暂停公司所有岗位的招聘,2021年要在2020年基础上裁员30%。

尽管富力集团此后发布公告澄清,并表示并无裁员计划,但销售指标难以完成之下,仍不免人心惶惶。

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有员工称:“我们的薪资都降了30%,好多人因此而离职,也有的是被劝退。许多部门上半年减少了约15%的人。”

的确,这一说法在富力地产的半年报中也有体现,截至2020年6月末,富力共有员工约39244人,而2019年末为62305人,半年内员工人数降幅达37.01%;总员工成本则同比减少18.89%至14.6亿元。

不过比人心不稳更可怕的,是迫在眉睫的危机:

“三道红线”全中,危机紧逼其后。

根据半年财报显示,富力地产今年上半年的净负债率高达177%,剔除预收款后的资产负债率70.2%,现金短债比仅有0.44;

截至2020年三季度末,富力地产的有息负债合计1144.11亿元,有息负债规模较一季度下降了约242亿元。

净负债率同比下降至166%;资产负债率下降至约80.37%;若剔除预收款,其资产负债率或仍在70%以上,而现金短债比显然仍小于1。

据其前三季度业绩报告数据,富力地产现有货币资金359.5亿,而在12月及明年1月两个月内到期的公司债就达110.2亿。若考虑到2/3左右的受限资金,短期内的现金流仍然十分紧张。

02

评级遭全线下调至负面,核心财务数据不乐观

除了监管层对房企融资提出的“三道红线”全中之外,富力本身的经营情况今年也十分不理想。

据其半年报显示,2020年上半年,富力地产公司总资产4376.55亿元,总负债3517.59亿元,资产负债率80.3%;

营收方面,富力地产总营业收入为336.8亿元,同比减少4%;

净利润39.17亿元,同比减少6%;归属股东净利润37.92亿元,同比减少5.84%,业绩有所下滑。

可以说核心财务数据都下滑,盈利能力有所趋弱,这对处于“危墙之下”的富力地产显然十分不利。

祸不单行的是,富力地产今年遭遇了世界三大评级机构穆迪、标普、惠誉的集体下调信用评级,这在前30强房企中也是相当罕见的。

5月25日,穆迪将富力地产的企业家族评级由Ba3下调至B1,对其展望也从“评级观察”调整至“负面”;

8月31日, 标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同日,惠誉也将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”。

要我是李老板估计也是一脸懵逼,三道红线全踩的房企多了去了,这是什么仇什么怨,居然统统负面?

而评级下调的负面效应立马随之而来。

9月1日,富力地产申请发行的“中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目(ABS)”状态变更为“终止”,而该笔资产支持专项计划在去年曾成功发行了第一期,共计53.89亿。

到了11月12日,富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据,该票据2022年到期,从2021年5月18日开始每半年付息一次。

值得注意的是,这笔票据年利率高达12.375%。

要知道这笔美元债的利率已经超过了富力地产上半年的净利润率,上半年净利润率才11.7%啊!

甚至公司老板娘也亲自下场购买高息美元债。根据富力地产的公告显示,富力地产主席兼执行董事李思廉的配偶张绮雯女士已购买共500万美元票据。

只是海哥不知道,老板娘是为了力撑公司高息债的发行,还是为了图这款“理财产品”的高收益?

不过可以确定的是,在评级机构全线下调富力评级至“负面”的情况下,富力地产接下来的融资情况将很不容乐观。

按照以往经验来看,国内融资渠道基本关闭,而国际融资成本将维持高位,想必这些都是富力地产难以承受的。

03

多重压力之下,李思廉开启的“卖卖卖”

说实话,无论是盈利能力、销售规模的趋弱,还是“三道红线”全中、信用评级全线下调,每一道“紧箍咒”对富力而言都是“压力山大”。

所以此刻李思廉想必是深刻体会到了当年王首富的苦涩,终于也走上了王首富“卖卖卖”的老路。

这不,前两天就传出富力集团在海南的一个大型文旅项目,正在寻求买家。

据彭博社报道,富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。一位接近富力集团的知情人士向记者证实了这一消息,但其表示,“目前买家还没有定”。

而这个传闻中要被出售的项目海洋欢乐世界,已经历经八年,目前该项目“水乐园”虽然已正式对外营业,但由于位置偏远,已开园部分人气不足;此外,仍有相当一部分设施处于建设当中,仍需持续性投入。

业内人士指出,该项目前期已投入不少资金,后续仍要继续投入,短期内要想实现盈利难度不小,这或许是富力考虑出售项目的主因之一。

然而,由于该项目短期内看不到盈利,而且体量又较大,在房企现金流整体都紧张的情况下,估计很难找到买家。

大家手里都没余粮,买这么个赔钱玩意儿干嘛呢?

不过就在11月份,富力刚刚向黑石集团转让了广州国际机场富力综合物流园70%权益,作价44.1亿。

而据李思廉在今年8月份时透露,富力年内拟出售一些投资性物业和地产项目,规模在120亿元左右。并表示,“未来9个月,会在国内外处理250亿到300亿的债务,中间超过一半已经会有一些重组的安排,其他的都会靠资金和销售来抵消。”

与此同时,在今年“双十一”期间,富力挑选了全国近500亿元的货值,交由易居上线售卖,但据其自己发布的战报,最终的销售额仅有100亿元,去化率仅20%。

如此来说,富力当下即便是有意“卖身”,接盘者恐怕也是寥寥。

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