12月2日，由招商局蛇口工业区控股股份有限公司作为原始权益人的“申万宏源-招商蛇口-泰格明华资产支持专项计划”于深交所成功发行！产品规模41.50亿元，其中优先A档18亿元，中诚信AAA评级，期限5年，发行利率4.6%；优先B档3亿元，中诚信AA+评级，期限5年，5.2%；次级档20.50亿元，占比高达49.40%。
本期类REITs产品计划管理人和牵头销售机构为申万宏源证券，这是申万宏源证券在交易所市场的首单类REITs项目。参与本项目的机构还有：基金管理人-招商平安资产，销售机构-招商证券和中金公司，法律顾问-金杜律所，监管和托管银行-招商银行，股权场所-北京产权交易所。
01 项目亮点
据申万宏源资管披露，本次招商蛇口类REITs不仅规模大，而且交易结构复杂，在结构设计上创造性地引入了双基金架构，类REITs产品还涉及底层股权转让等复杂结构，与普通债权类ABS相比在优先级投资者的找寻上难度更大。
项目另一个难点是需要同步落实15亿次级资产支持证券的市场化销售，这也使该项目成为全市场迄今为止次级资产支持证券市场化销售规模最大的一单。同时，项目发行时点正面临年末资金面紧张及永煤事件冲击的不利市场环境。
02 标的物业概况
图：泰格公寓及明华国际会议中心
本项目标的物业为位于蛇口招商局集团心脏地带的泰格公寓及明华国际会议中心，与香港特区隔海相望，是属于深圳蛇口经济特区、深圳前海自贸试验区、港珠澳大湾区“三区叠加”的核心资产，项目估值超过40亿元，标的物业所在地见证了我国改革开放四十年来的风雨沧桑和蓬勃发展。
明华国际会议中心是一家集商务、办公、饮食、娱乐为一体的综合型豪华四星级酒店，酒店坐落于蛇口半山高级别墅区，证载建筑面积为82,634.35平方米，由A、B、C座三栋建筑组成。A座为地下2层、地上6层；B座无地下室，共26层；C座为地下2层，地上25层，用途分别为酒店、公寓、写字楼及附属商业用房；泰格公寓证载建筑面积为33,272.95平方米，目前作为酒店式公寓经营。
03 招商蛇口公司简介
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”，股票代码001979《福布斯》全球上市公司2000强第348位)是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。
招商蛇口创立于1979年。41年前建设开发运营的深圳蛇口片区是中国改革开放的发源地，为中国经济发展做出了重要的历史贡献，孵化并培育了以招商银行、平安保险、中集集团、招商港口等为代表的一批知名企业。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市，打造了国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。
招商蛇口聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，以“前港-中区-后城”独特的发展经营模式，参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。
据cnabs统计，招商蛇口及旗下公司曾发行过3单ABS，分别是招商创业(一期)信托受益权资产支持专项计划（2015年12月，3亿元）；招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划（2018年2月，20亿元）；招商创融-招商蛇口供应链1-N期资产支持专项计划（2019年5月，储架50亿元）；招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年第一期购房尾款资产支持票据（2019年9月，10.5亿元）。
文章参考：申万宏源证券资产管理事业部-《申万宏源证券首单类REITs项目顺利落地》