文=城记智库城城
孟子说：“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”对于城市定居者而言，房产证其实就是“恒产”的标志。
对于特大城市的西安来说，越来越多的人安家置业。但是，有一个矛盾不断出现——那就是“无法办理房产证”。这次，我们从一个买房六年无证的案例，来看看它给我们的启示。
典型：买房六年“无证”
这次主角，是高新区科技路以北的中华世纪城，位于地铁3号线延平门站西北。不过，这个堪称“黄金地段”住区却一直不平静。
2014年，西安市民王先生在「中华世纪城E区」购买了一套新房。根据双方合同约定，楼盘交付使用后的540个工作日内，可以办理房产证。但自从2016年入住至今，已成为“泡影”。
王先生表示：“买房时五证齐全，本以为一切放心正规。但是，对于房产证的办理不仅遥遥无期而且问题丛生。”
据了解，2014-2015年共有720户业主，购买了“西安侨盛房地产公司”开发的「中华世纪城E区」E1、E4、E6、E8、E11房屋。
中华世纪城业主送的“锦旗”◎NEWS
对于无法办理房产证，开发商将原因归结于：“为解决车位不足，新设地下车库一座（位于地下二层），违建影响了房产证办理。”
问题还不止于此，业主王先生表示，开发商还有擅改用途问题。
2020年8月，开发商在E1楼悬挂“商住楼”标牌三天，声称为应付政府检查。2020年10月26日，陕西省建筑工程质量检测中心出具《安全性检测委托合同》，将E区E1、E4、E6、E8、E11房屋标识为“商住楼”。
至此，业主们才发现开发商已将房屋用途从“住宅楼”改为“商住楼”。在这个背景下，几百户无证房业主自发前往有关部门上访维权。
最终，由雁塔区信访办出面召开业主代表、开发商、雁塔区有关部门共同参与的协调会。会议决定：漳浒寨街道办负责监督，开发商于当日承诺2020年9月30日办理完成备案手续，街办工作人员当场宣读《承诺书》。
但是，到2020年9月30日开发商告知业主无法兑现承诺，房产证办理无限时延期。在此情况下，漳浒寨街道办工作人员对业主出示期间与开发商“积极沟通”书面记录资料。
同时，2020年10月业主前往西安市住建局咨询开发商所说的“违建问题”。住建局书面答复业主，但并未明确回复“违建问题”。
维权过程中，业主们发现又一个“雷”：
2016年9月，西安侨盛房地产公司和施工方江苏省建筑工程集团有限公司因工程款支付问题，导致项目未进行竣工验收、未办理竣工验收备案表，开发商至今未办理竣工结算证明。
剖析：一个典型范本和案例
针对当下情况，业主王先生介绍开发商给出两种解决方案：
其一，将违规与合规建筑分开，优先办理合规的住宅部分竣工备案。
其二，通过相关规定，解决办理问题。2020年10月，西安侨盛将地下商业裙房及地下负二层建筑纳入西安市处理住宅项目验收遗留问题流程。
通过梳理开发商、业主和相关部门之间的过程，我们会发现「中华世纪城E区」成为西安房产证“难产”的典型案例。
可以发现，无论是“违建”、还是“竣工验收”以及“更改房屋用途”等方面，开发商负有最直接“主体责任”。有人称，开发商实际控制人是“洪都拉斯”身份，早已移居海外。「企查查」显示，该企业还有着多起纠纷。
中华世纪城沙盘◎NEWS
作为国有土地上开发的项目，「中华世纪城E区」办理“房产证”问题办理，也远滞后于政府力推的解决方案。
2017年9月15日，西安市人民政府办公厅印发《西安市处理房屋办证遗留问题工作方案》和《西安市处理商品房办证遗留问题实施细则》，处理范围为：
“2016年6月30日前国有建设用地上已建成并投入使用的未办理房屋登记的房屋中，来源合法、权属清晰、符合城市总体规划可保留的商品房、城棚改房、拆迁安置房、经济适用房等，均列为遗留问题，纳入处理范围。”
方案提出，西安市力争用3年时间，基本解决房屋办证遗留问题。2017年重点解决商品房未办证问题，力争年底前解决5万户以上；2018年重点解决其他类型房屋未办证问题；2019年全面解决房屋办证遗留问题。
从「中华世纪城E区」可以看出，“房产证”办理的一个关键：责任方违规成本太低。
目前来看，当“住权与产权”相脱节，购房者不能进行买卖、赠与、置换、继承等，即使签订相关合同也均为无效合同，不受法律保护。这对于购房者在落户、入学、贷款和资产处置等方面带来不小的损失。
若开发商因债务纠纷被强制执行，未办理过户的房地产仍属于开发商财产，可以被开发商债权人依法强制执行，或者出现“一房两卖”。
在市场日益规范和监管不断完善下，不少城市开始试点“交房即交证”，这无疑宣告一个新阶段的开始。目前，西安不少区域已开始跟进。
变化：“交房即交证”的时代
对于“交房即交证”来说，无疑是一个巨大的变革。“新一线城市”，这次成为主力。
长沙，是最早启动“交房即交证”试点的城市之一。2019年3月28日，长沙发布《长沙市推进新建商品房交房交证改革试点工作方案》，规定在长沙五区试点实施“交房即交证”。
2019年12月开始，由浙江杭州市规划和自然资源局不动产登记中心依托“互联网+”率先推出“交房即交证”的服务。
长沙城市航拍◎长沙发布
2020年3月19日，江苏省发布相关通知表示推广“交房（地）即发证”不动产登记模式，6月已实现常态化，成为目前全国唯一整省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式的省份。
除此之外，2020年以来广西贺州、山东淄博等也先后推行“交房即交证”。
对于西安来说，从2017年出台相关规定解决“房产证遗留问题”三年来，西安有两个开发区率先走在来自前列：
2020年11月3日，《浐灞生态区“交房即交证”实施办法》印发。2020年11月19日，《西安高新区“交房（地）即交证”改革方案（试行）》印发。从面积上看，浐灞为129平方公里，高新“南拓”后为1019平方公里。
目前，这两大开发区主力区已是主城区，无疑对市场有巨大影响。相比之下，「中华世纪城E区」与高新区仅一路之隔。
“交房即交证”，既可以维护业主的合法权益，又有利于促进地产业规范化及健康化发展。从更大角度来讲，是在保障“有恒产者有恒心”。
若想“交房即交证”，需要开发企业和监管部门之间的“一盘棋”，明确各自主体责任。
监管作为“无形的手”，核心目的是为了推动市场的进步和透明化。在市场的变化和消费迭代升级下，也必将对开发企业的资质、资金实力和信誉提出更高的要求，市场水平将进一步提高。
可以预估，“交房即交证”将成为中国主要城市的主流。根据西安发展现状，西安的顺序应是开发区先于行政区。我们估计，基本上2021年底或者2022年初左右，该模式将陆续全域覆盖。
由于种种原因，西安尚存在不少“盲点”。我们也希望，“交房即交证”开始推广之后，可以解决西安存在多年的“房产证难产”问题。
文=城城
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“本是同根生，何必分两城”
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