关于青岛房价近两年到底下降了多少，这几天似乎有了答案。
12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布了《中国住房大数据分析报告（2020）》，报告显示青岛房价从2018年7月最高点下跌了22.8%。
关于这个数据的真假，网上不少网友意见很大，有的说我们小区房价不但没降反而涨了，有的说不止22.8%，应该降了一半才是；有的说这个数据还是很符合现状的，有的说这简直是胡说八道。
网友们住在不同的版块、站在不同的角度看到的情况也不相同，很难说谁对谁错。
下面我想做一个对比，选择不同板块同一个小区2018年最高房价时和现在的各5套成交房源，然后分别计算这两个5套房子的平均成交单价，以期最大程度地反映两个时期的真实房价情况。
为了排除人为影响因素，2020年选取的是最新成交的5套房源，2018年选取的是最高点时连续成交的5套房源，并不是在其中只挑选高单价或低单价，这就相对排除了个别优质或劣质房源的影响。
先来看青岛的两个豪宅项目：
海信天玺上涨了9.76%，华润中心悦府上涨了0.44%，这有点反常理。豪宅之所以是豪宅，主要还是由于其稀缺性。其实，不但豪宅稀缺，买豪宅的富豪也是稀缺。
因为这两个稀缺性，市场好的时候，豪宅和富豪不会增加多少，市场不好的时候也不会减少多少，因此豪宅受到市场的影响也就没有那么大。
这个数据不能说明豪宅就比普通住宅更具投资性，因为豪宅在市场好的时候涨幅可能也没有普通住宅大。普通住宅小投资、高收益，仍是比豪宅更具有投资性。
再来看几个市区的小区：
上述小区有封闭式次新小区，有开放式老破小，有环境优美的浮山后，也有环境嘈杂的老四方，这些风格迥异的小区房价下跌幅度却都在10%-20%之间。
下面是城阳的两个小区：
万科魅力之城是城阳核心区的优质小区，仁和居是半开放式小区，房价下降比例也比较相似，都在20%-25%之间。当然，虽然下降比例差不多，单价更贵的万科魅力之城房价下降绝对值无疑会更大。
下面是西海岸新区的三个小区：
无论是隧道口薛家岛的凤凰城，还是东方影都附近的保利海上罗兰、世茂诺沙湾，下降幅度都在30%左右，这个幅度还是比较惊人的，相当于30%的首付都跌没了。
下面是即墨老市区的一个小区：
宝龙中央尊邸算是即墨市区的品质小区，下降幅度19%，不算太大。
高新区、蓝谷、胶州这三个新盘聚集地，由于小区都太新加上成交量不佳，很难找到2018年同期的数据，所以暂不比较。作为和西海岸新区“比拟”的新区，房价下降幅度当也不低。
综上，社科院通过大数据算出青岛房价从2018年7月最高点下跌了22.8%还是比较准确的。细分来说，青岛市区下降比例稍低，城阳次之，西海岸最多。
作为2018年最高点买房的人，看到这个数据肯定是很悲伤的。不过也不用过度绝望，青岛还是一个值得买房的大城市，长期来看房价还是会涨回来，时间会抹平一切伤痕。
作为我国经济北方第三城、山东第一城，而且还是著名海滨旅游城市，青岛的房价竟然降了这么多，算算也许该到了抄底的时间了。
文：青城山说