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征收拆迁补偿第一步——会“谈判”才能多拿钱!

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北京京康拆迁律师2020-12-03 21:52

随着社会的快速发展,征收拆迁已然成为当下社会普遍存在的现象,但涉及征收拆迁,老百姓最关心的就是拆迁补偿安置问题,在遭遇不公平拆迁补偿时,申请政府信息公开、复议、诉讼、谈判都是手段,目的就是为了提高拆迁补偿,其中,补偿谈判就是征收方与被征收人的一场博弈,是决定最终补偿价格的关键因素,如果没有高水平的谈判技巧可能就达不到相应效果,甚至还会适得其反。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您总结如下,拆迁谈判有哪些技巧,谈判过程中应该注意什么?怎么谈判才可能会拿到更多的拆迁补偿!

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和谁谈?

征收拆迁中,实施具体征收的法定义务机关是市县级人民政府,但实际征收过程中经常出面的是征收办、街道办或村委会等,所以,谈判前首先要确认跟谁谈?谈判的人是否有决定权和执行权,避免过程中对方在关键时刻以没有权限为借口来推脱,浪费保护合法利益的时间。通常情况下,被征收人可以根据情况主动提出与项目动迁工作的负责人、领导直接谈,这样的谈判才有效。

收集必要信息,掌握主动权

所谓“知己知彼,百战不殆”,征收拆迁谈判中也应如此,只有了解清楚拆迁方的情况背景才有谈判协商的可能性。因征收方与被征收人地位不对等、信息不对称,导致被征收人常常处于弱势地位,双方就补偿谈判时,被征收人一般都是听征收方说征地补偿标准、补偿数额多少等,很容易签订空白协议或内容不明确的协议,导致利益受损。

律师提醒广大被征收人注意:面对征收拆迁时,需要主动了解关于征收方和征收项目的基本情况,从征地公告或安置补偿方案上解征收期限、征收范围、补偿标准等,同时,对自家情况有基本了解,被征收房屋面积、位置等,在此基础上做好战略性计划和足够的心理准备,掌握主动的谈判协商权,能有效调控拆迁方的行为手段并提高补偿,切记不要一味地“拖着”不做任何举措,这样只会把自己陷入被动局面,面临的结果很可能就是房屋被强拆,补偿也拿不到,维权更是难上加难...

多听少说,谨慎报价

拆迁补偿实质上就是拆迁双方的一种利益博弈,在没有拿到很好的谈判筹码前千万不要轻易报价,作为被征收人,尤其是对拆迁毫无经验的被征收人来说,对于征收方给予的补偿条件,一定要多听少说,冷静地判断其用意并沉着应对,关于拆迁补偿的报价一定要掌握时机和火候,必须选择一个合适的时机才能报价,否则,价格报高、报低都会很被动。另外,谈判前也要给自己定一个心理预期价位,报价要合理,可以选择稍微高于自己的心理预期,但也不要高到离谱,可以根据周边房地产市场价格制定,一般情况下不得低于房屋征收方式决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,考虑之后的生活质量和居住条件,以不降低且略有提升为标准。一旦自愿签完协议,想反悔机会一般基本不可能,所以,报价要把握好分寸才不会陷入被动,才能有双方“讨价还价”的机会。

理性看待高额拆迁奖励

很多情况下,征收方会通过许诺给予高额补偿或奖励来诱惑被征收人签字,这时候一定要保持冷静,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,在作出房屋征收决定前,征收补偿费用就已经足额到位。那么,对于征收方承诺的丰厚奖励被征收人就要谨慎对待,高额奖励是不是建立在降低房屋价值补偿的情况下产生的,奖励越丰厚,后续不合理的补偿发生的情况可能性也越大。所以,被征收人对于补偿一定要有合理的预期,理性看待,不能因为虚无的高额奖励而丧失合理补偿。

战术制定,心态要稳

征收拆迁过程就是利益的博弈过程,对被征收人的心理是一种考验,因为过程中可能会遭遇奖励诱惑、暴力逼迁等各种威逼利诱手段,这种情况下,对抗式争辩显然无效,而迂回战术就是保持稳定的心态,注意保存好证据,学会忍耐,运用自己掌握的证据、资料和规定,制定谈判方式和技巧,在确保自身生命安全的情况下,一定要保护好自己的房屋不被拆除,房屋就是日后谈判的筹码,没有了房屋,在谈判中就会陷入被动局面,很难争取到更多的补偿。必要时,可以咨询委托专业拆迁律师帮助与征收方谈判,专业的维权律师常年与征收方谈判、打官司,经验丰富,有利于保护被征收人的合法权益,争取更多的拆迁补偿。

一定要确保原件在手

征收拆迁过程中,房屋产权证、土地使用权证等重要证件或可以证明自己合法权利的证明、协议等重要文件原件,一定要保留在自己手中。实践中,很多被征收人在签订补偿协议后手中都没有协议原件,一旦发生纠纷需要法律维权,就会造成巨大的阻碍,有的被拆迁人甚至会因此而丧失诉讼的机会。

口说无凭,落实协议

谈判过程中无论对方给予任何承诺,若没有有效的书面协议,最终谈判成果就无法得以保障,所以谈判结果一定要落实协议。提醒广大被征收人注意,切记不能没谈明白就签字,实践中,有些征收方为了加快工作进程想尽办法让被征收人签字,对被征收人提出的任何条件都口头答应,让被征收人在协议上签字,被征收人一定要知道,签字就意味着同意条款,就可能产生法律效力受文件约束,给日后维权增加困难。

结语

征收拆迁中,由于征收方与被征收方主体地位不平等,被征收人在谈判中很难获取优势占据主动,甚至难以有平等的谈判地位,加上补偿谈判过程需要能够实际操作的实用技巧等,如果遇到比较难以应付或无法判断真伪的谈判境遇时,建议尽早咨询委托专业拆迁律师,谈判机遇可遇不可求,既要谨慎对待,更不能错过时机,律师具备专业的谈判方案和技巧,可以迅速捕捉到对方的弱点,及时帮助被征收人制定出合理的补偿方案,快速促成谈判,为被征收人争取更合理的拆迁补偿。

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