我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐您好，我和妻子在芍药居地铁站附近工作，刚怀孕准备买房，有准备五年后置换。可以一次性付款900万不准备贷款（个人原因），之前准备下手买裘马都950W的两居室，但是听朋友说小区风水不好没有下手。现在主要考虑的小区是UHN国际村的两居复式，臻园的两居，融科橄榄城的两居。看过保利中央公园和东湖湾，很喜欢小区但是超出预算。请问以上小区有什么是合适我们的，或者您有什么小区推荐？
回答：裘马都的问题是租金不错但升值潜力一般。 UNH的房子品质还可以，缺点是周围有点荒凉 臻园品质也不错，缺点是密度偏高，部分南北户型比较别扭。 推荐 融科橄榄城>UHN国际村>臻园
提问：谢大师您好！帮朋友提问，他在南山区工作，sfsd，首付200，能承受月供大约3w，请问有大概选筹的方向可以提供吗，板块区域之类的
回答：你好 南山大致可以分为以下板块 红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾，前海 月供三万左右，预计买总价800-1000万左右的标的 综合居住属性，学区，总价，一下板块，小区可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善
提问：房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候区西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候区西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？
回答：建议方案三， 你现在的配置能满足学区可以保持，置换成本也比较高，并不划算， 中信新城可以长持。如果全换到西城一套学区房保值效果会较差。 其它城市可以看看 武汉、重庆、沈阳等地 学区房就是功能性不适合长持 ，用完即可出售了。二套加杠杆 一般垫资再全款抵押比较合适，其它的方式能增加的子弹太少
提问：炫特三期05年，南北通透，91平大两居，4号楼王位置，单价5.8万属于什么水平？ 另外地下车位18万左右值得和房一起入手吗？ 主要是炫特离十里堡和姚家园地铁都有点远
回答：炫特91平入手单价在5.5左右比较合适，优势是房龄新，区域内领涨，比较抗跌。位置在2个地铁站之间，距离也还可以接受。 建议再砍砍价。 车位入不入手主要看小区内车位的紧张程度，以及车对你来说是否刚需。 18万车位也不算贵。
提问：房主隐瞒房屋重大瑕疵，以市场价卖给我们，算是欺诈吗？房主在明知自己儿子一家学区房户口迁不走的情况下，还以高于市场价的价格卖给我们，让我们签署户口变更合同，期间各种隐瞒欺骗，在收到尾款交房当天才说户口迁不走。之后房主就失联了。根据我自己在链家网上调研，有户口的学区房和没户口的要差100多万。房主是不是涉嫌欺诈我空户口学区房和有户口学区房的差价100多万。
回答：不算 买卖交易一切以合同为准，没有违反合同条款，不算违约； 不触犯对抗法律明文规定，合同有效。 买亏了，是眼光能力问题； 为什么一个人买东西一定不亏，甚至一定占便宜呢？ 没有世界能做到全是成功者，没有失败者。
提问：房姐你好，新人首问， 我在天津南开大学附近有一套总价180万的老破小，天津户口，目前还有106万的贷款，自己还款，因为意外怀孕，要准备结婚了，想在结婚之前先利用男友sfsd资格上车，结婚之后再在房产证上加上自己的名字。男友在四惠附近上班，我在亦庄上班，但不打算长期，将来希望在望京或海淀找工作，目前两人共同出资现金只能拿100W，两人年薪税前60万，打算通过其他渠道再凑50~60W，买一个大概350~400W的小两居，现在有些问题不知道怎么选择是最优的，希望房姐能够解惑 1. 我是卖掉自己天津房产凑钱，还是走其他贷款等程序比较好？ 2. 我比较想看回龙观附近的房子，男朋友比较看好管庄、常营附近的，请问哪个区域更有发展一些呢？
回答：1.建议卖掉天津房产，子弹全打在北京更合适 2. 这两处板块属性类似，都是居住区，常营对接东三环CBD中心。回龙观对接望京和西二旗互联网产业园区 码农居多。两个板块没有明显差异，刚需自住建议选择双方通勤更便利的区域。
提问：您好个人情况：我和未婚夫都是京户，首房首贷，想婚前买2套。男方自住标的700万，女方标的300万。但是选房迷茫。 1.我在人民大学工作，他在丰台科技园。想考虑2居到3居，社区品质交通便利楼层朝向好，预计持有5年甚至更久，不看学区。目前考虑丰台和海淀，只为了自住和好转手，请房姐推荐一下楼盘及合理价格。 2.投资300，因为家庭年收入过百，没有更好投资产品，您看选择房产投资是否合适？目前考虑望京95一居，丰台南三环洼地。其他区也考虑，只为了好租抗通胀。请房姐指点哪些盘可以购入。 两套房购入时间都在今年年底。
回答：1. 不需要学区就不看海淀了，丰台看看 星河苑、富卓苑、丽水园、万年花城，这些能兼顾自住保值 2.丰台 看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 租金都还不错
提问：房姐您好，新人首问。 外地户口，北京已满五年社保，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹最多300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。 1. Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。 2. 不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？ 3. 如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？ 4. 您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？ 5. 纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着第一次的证件去，是否可以认定首套，不知道房姐有没有听说过类似的操作。
回答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30+% 2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀 3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。 4. 应该是不行 5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套
提问：房姐好，我在天宫院有套两居330万，现在想换到城里，女朋友在天安门东，我在首都机场，全部预算只能买450万内，现在看双井附近的一居室，包括苹果社区南49平米（北向430万），非常生活63平东向（430万），九龙花园西南向一居430万，还看了后现代城和易购空间，房姐觉得这样置换合适吗？因为要照顾女友上班，也想资产合理配置。有什么合适的推荐吗？
回答：天宫院具体是哪个小区呢？负债多少。 需要具体分析适合出售还是抵押还是同步。 如果工作在首都机场，换到朝阳东三四环14号线周边或望京都是可以的。 一居室不要碰， 首先要计算出你的首付资金。 非常生活没有什么买点，易购空间回避。 首先要看你的资产和现金情况，才能进行下一步的分析。
提问：你好，御姐。今日入圈，新人首问。 1.无京户籍，有五年社保二套房票，首付资金60% 500左右，是否能买到升值空间较大，且带有中等水平小加初中学区房产？（家里二胎是否能够到三室？） 2.如果不考虑学区和自住，别的城市发展，长持，纯投资，剪刀差最大区域能否推荐一二。万分感谢。
回答：1. 首付资金500左右吗？看商品房就非普了，首付要到80%。二套建议直接全款抵押这样能看到1000上下的标的，澳林春天、嘉铭桐城、卧龙小区、 2. 愿意长持10年+，大面积低单价流派最合适，用时间换流动性，像天通苑的顶复， 双井 柏林，天骄等大面积都可以淘下
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