上饶的棚改尾声，房价趋势牵动刚需的心

众所周知，上饶的棚改起于2010年，在2018年前历年实际开工体量排名基本上是江西省前二，而且是以货币化安置为主。这导致上饶的房价一直是持续性稳定上涨的，2018年前后高峰期的时候有过一次快速拉升。

如今上饶的房价已经稳居江西前五名，对于拆迁户而言，棚改是改善了他们的居住条件，但是对于购买力有限而家里还没有拆迁的自然需求者来说，最希望的就是拆迁结束。

棚改结束就意味着楼市的购买群体数量会下降，也许会迎来房价的回调。目前市场上的新房库存和二手房库存都比较充足，决定房价走势的更多取决于预期。

目前上饶还有一部分拆迁户在市场上看房子，可以说棚改的余温正盛。按照过去的楼市经验，以及周边大城市房价还在上涨的现状，上饶楼市主体（刚需、改善、投资客）还是看好后续发展的。

即便是刚需们口头说喊房价会下跌，心理上只不过是希望房价下跌一点，自己上车之后再上涨。如果真的有笃定楼市下行的人，那么他们基本上是不关心楼市的。

九月份上饶地方房产网站给出的二手房价格数据，8217元/平方，环比上涨1.32%，二手房上涨的原因更多的是学区房的拉动。

就购买意愿而言，上饶的购房者更加喜欢的是新房产品，而不是二手房。但是好的学校资源基本上都在老城区，而这些带划片的二手房成了上饶有需求家庭追捧的产品。

因为学区房是更稳定的刚性需求，所以老城区带划片的二手房已经是房产中介和投资客主要选择的投资产品。

江西省整体行情而言，上涨的城市是多数，吉安有回调表现。随着棚改的完全结束，有回调表现的城市范围应该会扩大。主要依据：拆迁户减少，市场失去了最重要的购买力量；城镇化率的上升，自然需求数量也是持续下降的；棚改期间过度开发的现象明显，未来降价去库存也是有可能的。