钩机上楼，开拆！
11月30日，苦苦挣扎多时的白云江景花园，还是拆了！
江景花园拆除现场（@拆神细鹏摄影）
拆除现场很平静，但阿拆还是在人群中发现有人在默默的擦眼泪。或许，是舍不得居住了多年的家园；或许，只是风沙吹进了眼睛。。。
01
江景花园，位于白云区江夏村，是江夏村集体用地上建设的小产权房。
当年，江夏村将这块地租给了一个梅州商人，要求承租方去国土规划部门办理相关手续，但一直没办下来，目前租期还未到期。
江景花园的业主是以合资建房名义买的房产权上写的是70年小产权房宅基地证只有一个其他人都是复印件。
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值得注意的是，所谓的“70年小产权”，其实是“租赁70年土地使用权”。
“便宜”是江景花园最吸引人的点。
在2010年，首付仅需17.5万元，就能买到一套三房。
02
其实，早在7月2日，街道办事处就已发布了限期搬离通知，要求业主和租户在7月17日前搬离，涉事房屋严禁进行买卖、租赁等交易行为。
当时，200余名业主和租户聚集在小区门口，表示“坚决抵制强拆”。
|江景花园入口
10月29日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处再一次发布通知：
位于黄石街江夏村元下底3街2号的江景花园无任何报建手续，属于违法建设。
街道将于2020年11月30日对江景花园进行整体拆除，各位住（租）户需在11月29日前搬离。
|通知文件
这一次，没有任何商量的余地，说拆就拆。
11月30日江景花园拆除现场（@拆神细鹏摄影）
当时，通知有提到，将对提交资料符合要求的住户进行退款，对一手楼售卖人追责。
阿拆在拆除现场了解到，业主将可以按照当时的交易价格获得补偿，补偿款由村里垫付。
不知道是不是由于江景花园要整体拆除，附近大街小巷张贴着许多招租广告。
从广告信息来看，一房一厅的价格在500-1200之间，两房一厅的价格在900-2000元之间。
|房屋出租信息
02
江景花园的命运，和番禺的We公馆很像。
We公馆所在地块属大石街村集体土地，在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，就建设了We公馆商务楼。
2012年，We公馆被列为违法建设案件，但一直没有得到相应的处理。在后来的几年里，仍正常对外出售租赁权。
直到2019年3月，执法机关认定We公馆为违法建设，勒令其自行拆除。
7月21，钩机进场，We公馆没有逃过被拆的命运。
租户们花的钱，也就此打了水漂。
03
这两年，广州在拆除违建方面，决心大、力度大。
广州市城市更新九项重点工作新闻发言中提到，2019年，广州拆除违法建设总面积4577.7万平方米；
而2020年的工作任务，是要在“三乱”治理方面，拆除违法建设5000万平方米。
今年5月份，广州市规划和自然资源局发布 关于印发《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》的通知，明确提到：
●集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。
●城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。
●严禁通过不动产登记将违法用地合法化。
小产权房，风险实在太大了。
一、无法办理房产证
买卖双方签署的协议，并不属于正式的购房合同，开发商也没有取得“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销/预售许可证），不受法律保护，买家无法取得房产证；
即便拿到了所谓的“房产证”，也是乡政府或村委会出具的证，或者是绿本的房地产权共有（用）证，区别于真正意义上的房产证。
二、可能出现“一房多卖”、卖家毁约的风险
小产权房无法进行不动产登记，卖方如果偷偷将房屋再次出售，买方也不知情；如果地段价格暴涨，卖方也有可能加价甚至是毁约，直接不认账。
三、脱离监管，质量难以保证
许多小产权房开发商资质不明、建设标准不达标，可能存在严重的安全隐患。
福建泉州酒店“3·7”坍塌事故，就是一起主要因违法违规建设、改建和加固施工导致建筑物坍塌的重大生产安全责任事故。
四、按照政策，拆除违建没有补偿
广州的城市更新正当时，如果在规划范围内，被拆除是早晚的事。拆迁补偿只会给到村，业主想得到赔偿，得跟村里面进一步协商，钱房两空，也不是不可能。
五、无法抵押、无法转卖，难以分割
小产权房屋不能办理抵押贷款，更不能在市场上面合法流通；遇到离婚、继承等情况，也无法对小产权房进行分割与处理。
便宜是便宜了，可是整天提心吊胆，值得吗？
04
我们说小产权房最大的风险，就是没有房产证。那么小产权房，有可能在之后“转正上位”吗？
有的。2011年，广州开启了集资房办房产证试点。
白云区云苑新村和云涛小区，业主可以通过补缴土地出让金，取得房产证。
当然，这是是有条件的。
对完工时间、权属及手续、区域范围等，都做出了限制。
即使满足了限制条件，如果办理过程中开发商不积极、不配合，那么也是困难重重。
不是所有的小产权业主，都能有这么好运气的。
广州城市更新正当时，小产权房被拆，是否能获得赔偿？
从白云区某村的拆补方案中，我们摘抄了以下三段话：
●集资楼，具有产权证明的合法建筑面积的，按照“拆一补一”的标准进行赔偿；
●经村委同意建设、但未取得产权证明的房屋，按照“拆二补一”计算回迁建筑安置面积；
●未经村委同意建设、并且无任何产权证明的房屋，不予赔偿。
广州旧村改造，本来就是“一村一策”，小产权房赔不赔、怎么赔、赔多少，都充满了未知。
即使赔偿下来了，也是给到村内，小产权业主想要获得补偿，还得和拆迁部门与村内共同协商。
小产权房，便宜是优点，但除了这个优点，其他全是缺点了。
慎买！慎买！慎买！