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深圳官方回应!第一个征收房地产税的城市要诞生了?

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大胡子说房 2020-12-02 19:52

深圳最近的大事,该知道的不该知道的应该都知道了。

媒体发声了、连万科华润都紧急发声撇清关系,而深圳住建局最后跳出来说明:知悉,会有所行动。

但房地产税肯定短期出不来了。

不过从长远来看,房地产税率先在深圳推出也并非不可能,毕竟社会主义先行示范区,难道不应该有带头示范作用?

涨价第一名,调控难道不应该也勇于跑在前?

如果深圳真的出台房地产税,能不能抑制当下的高房价?如果出台,又会有怎样的细则?

在此,也想向大家推荐我们的深圳号:大胡子看深圳。

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以下是正文:

上周末,新华社针对“个别城市”的万人抢房、众筹打新的现象,发布了《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》一文,文中批评了现如今楼市打新的怪诞现象,而明眼人都知道,这篇文章集中针对的就是深圳。

而在这篇评论文章中,最为引人注目的就是所谓“硬核”举措中提到 的“建立科学合理的房地产税制度”。

就在今天,深圳住建局局长在针对代持炒房问题接受采访时就表示:政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机行为。

视频源:深圳卫视

所谓“综合调控政策”,会不会就是房地产税将要面世的信号?

而深圳动辄就能买十几万一平的“刚需”们,真的能用房地产税遏制住吗?

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首先要明确一个问题:深圳到底会不会实施房地产税?

这个话题的讨论其实已经不新鲜。在8月份的时候,深圳开始征收房地产税的消息就已经甚嚣尘上。当时也传出了一篇有板有眼的“深圳房地产税征收试点运行方案”。

但这一次不同的一点在于房地产税提出的时机。

这一次房地产税再次被拿出来说事,是因为华润四等一批新房打新热,引来了一批买上千万房产的“无房刚需”,也让深圳楼市再次出了风头。

不过别忘了,当下的深圳可是在调控期的,715政策已经实施了四个多月,楼市热度不见明显下降,反倒是一次次的新盘日光,甚至是万人抢房、众筹打新、借票代持等乱象成为了现实。

调控政策成为了摆设,这不是政策部门愿意看到的。毕竟,一再被打脸的滋味也不好受。

更为值得关注的是关于房地产税的两个信号。

第一个是此前新华社发表的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。

建议中的第22条就明确提出:“完善现代税收制度,健全地方税、直接税体系,优化税制结构,适当提高直接税比重,深化税收征管制度改革。”

这里提到的关键一点就是直接税,直接税和相对于间接税而言的,说白了就是由纳税人直接负担、不能转嫁的税收,像个人所得税、房地产税等都属于直接税的范畴。

第二个信号是央行行长易纲在近日发表的文章,它在文章中提到“完善地方税制,提高直接税占比,才能摆脱土地财政的依赖。”

很明显,直接税中能够实现摆脱土地财政依赖目标的,就是房地产税。

这两个信号都说明房地产税早已经提上了日程,出台只是迟早问题。

当然,对于一个影响国计民生的大事,不可能一上来就全国实施,先试点后推广是政策推行的常态。所以房地产税一开始肯定是先在一部分城市中试点施行。

而作为中国特色社会主义先行示范区,深圳的城市发展本身就极具实验性和示范性;加上深圳楼市的热度迟迟降不下来,因此,深圳无论是在名头上、还是市场调控的紧迫性上,都是试点的绝佳对象,先行示范施行房地产税,也是顺理成章。

从这个角度看,深圳出台房地产税貌似已经是箭在弦上了。

房地产税怎么征收,是一个大问题。

很多人拿上海和重庆来作比较,但在此之前,还是要说明一下,上海和重庆征收的是房产税。而房产税和房地产税是两个不同的概念。

房地产税是综合性概念,是指一切与房地产经济过程有直接关系的税,包括土地、房产在内的一系列税收体系,其中也包含了房产税。

而房产税则是以房屋为征税对象,向产权所有人征收的税种。

也就是说,房产税属于房地产税中的一种,而未来房地产税的实施将不仅仅限于房产税,还有可能包括其他的税种,例如房地产行业的个人所得税、土地增值税、印花税等,都属于房地产税

具体到房产税层面,深圳并不能参考上海和重庆征收房产税的措施。因为单从楼市的现状上看,上海和重庆的楼市和深圳差别很大,深圳严重的供需不平衡问题是另外两个城市所不具备的。

另外还有一点在于,上海和重庆征收房产税,这个税收的成本可谓是隔靴搔痒。

比如上海这个税率,哪怕要计税的房子总价要1000万,要收的税只有 1000万 * 0.6 %= 6 万 ,而且2011年 1月2 8日前 购 买的 N 套房 都不计税。

重庆的房产税,一句话总结就是向非常少部分的富人征税,比如针对购买独栋别墅征税,这种房产能有多少呢?而且税率低,只有0.5%—1.2%

很明显,重庆和上海两个房产税试点城市,征收税率很低,同时,这两个城市的房价上涨并没有受到房产税的影响,尤其是上海。

因此,像上海、重庆这样的税率,深圳借鉴过来,意义不大。

而深圳要怎么征收房地产税呢?不得不提这几天传得沸沸扬扬的所谓的“深圳市房地产税收征收试点运行方案”。

这张图可信吗?

且不说把“国家住建部”写作“中央住建局”这个略显荒唐的错误,即便是这其中具体的条例,也有不合理之处。

就拿一套1000万的房子来说。 如果按照这个税率, 第二套的税是 1000 万*1.5%=15万; 第三 套住房就是 1000万*2.5%=25万; 第四套住房是 1000万*4.5%=45万

以上税负吃得消吗?深圳政府如果用如此严苛手段,岂不是杀鸡取卵,得不偿失吗?

要知道,房地产税的目的不是为了击垮楼市,而是要既给过于火热的楼市降温,同时增加存量房时代政府的税收。不管怎么说,深圳是全国楼市风向标,深圳的楼市一旦垮台,对整个楼市市场甚至是整个经济体系所带来的的风险都是巨大的。

因此,维持在1%-2%这个相对平稳的税率,会更符合房地产税设立的初衷。

房地产税在深圳的 施行看来已经板上钉钉,但寄希望于实施房地产税以达到调控目的,这个期待本身就已经是楼市不健康的体现。

因为,现如今深圳的楼市中,调控的地位已经超越了市场调节,所谓“看得的见手”和“看不见的手”对楼市的调节作用已经失衡。

但我们看到的是,即便调控逐渐加码,深圳的楼市热度却没有丝毫要降下来的意思。而且一旦出现问题,率先想到的还是调控。

深圳已经在调控的路上越走越远

现在深圳的楼市就像一个虚胖的胖子,想减肥但是却乱吃减肥药,折腾到最后就只能变成一个死胖子。

当下,深圳楼市的问题很明显,就是供需不平衡,房屋供应少得可怜,物以稀为贵,稀有资产价格上涨是市场的本质,用抑制需求的措施无法从根本解决问题。

折腾到现在,深圳应该意识到,除了各种税收、限购这些需求侧改革之外,更应该重视的是供给侧改革。也就是增加住宅土地的供应。

11月23号,深圳一口气出让八块地块,让大家对深圳刮目相看,深圳似乎终于要迈出解决住宅供应问题的重要一步。

但仅仅靠深圳内部存量的土地进行调整,已经远远不能满足深圳实际上已经是2000多万人口以及每年净流入几十万的人口的住宅需求。

因此,从增加住宅面积的角度看,能够解决问题的唯一方法是扩容。

显然,房地产税作为许多国家都在征收的税种,将来也势必会影响中国房地产的发展。

但寄希望于它当下能够帮助深圳楼市降热度、降房价,这个想法太天真。毕竟,欧美韩等发达国家已经执行房地产税几十年、上百年,房价几乎还是一直在涨。

而且征收房地产税,是要全国人大立法通过才能进行的,这个过程至少需要三年,要开始征收肯定也要等到十四五的后期。因此,房地产税的征收短期内不会影响到深圳楼市。

而对深圳来说,对调控的认知是更为重要的事情,如果依旧过度依赖调控,最后反而会忽略了从根源上解决问题。

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